从源头降房价？土地新政的影响与房企投资策略

房天下  2020-03-17 21:33

[摘要] 2020年3月17日，由北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组主办的，中指研究院承办的“2020中国房地产百强企业研究成果发布会，暨第十七届中国房地产百强企业家峰会”线上直播。其中中国城市发展研究会城市所所长，周天勇教授分享关于土地新政对土地市场供给、价格、收入分配的影响。

2020年3月17日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办的，中指研究院承办的“2020中国房地产百强企业研究成果发布会，暨第十七届中国房地产百强企业家峰会”线上直播。其中中国城市发展研究会城市所所长，周天勇教授分享关于土地新政对土地市场供给、价格、收入分配的影响。 从土地市场的角度，剖析了未来楼市走向。给当前楼市利好走向，打了一针强心剂！更多大咖，针对疫情下房企如何投资与营销，发表了各自的观点。

土地新政对土地市场供给、价格、收入分配的影响

中国城市发展研究会城市所所长，周天勇教授认为，土地新政对土地供应的影响较大。一种是土地新政之后，审批建设用地省时，导致供地的速度会加快。另外一种是，因为把基本建设用地农田可以进入，增加了土地供给。

关于土地新政对地价的影响，周天勇教授认为，地价主要取决于这样几个因素：

1.如果集体建设用地进入市场，基本建设农田可以进入市场，再加上原来的建设用地拿来用不再由中央审批，这三个部分都会增加土地供应，从供求来看，加大供给地价就会下降。

2.集体建设用地虽然《土地管理法》上已经定了，但是地方政府执不执行这个法律？是否要把这块地征收成国有土地再出让给房地产商？还是只要符合建设规划的用地直接拿过来卖？这看法律的执行程度如何，这也是中央政府和地方政府、农民三者之间还有房地产商几者之间的一次博弈。如果说大家要求你的集体建设用地必须按照法律直接入市，你的商业用地不能进行公益性征用，土地价格也会降低。

3.要看地方政府对建设用地的储备多少，因为以前有些地方储备了很多地，把土地征用过来，当然要看城市，有些城市没有储备，有些城市储备得多，土地储备得多的城市是不是释放？这也是影响地价的关键因素。

在土地新政对收入分配的影响方面，周天勇教强调农民利益或将得到提高。

“过去的50万亿，补偿给农民的、补偿给征地过来的，基本超不过5%。现在集体用地直接入市，比例分成会是多少呢？如深圳次试点就是集体土地直接拿到政府的土地垄断性市场上卖，是五五分成，各地比例分成不一。如果按照五五分成，给农民农村的利益就很大了，政府拿到的土地出让金比例就会减少，规模也会减少。

如果土地出让金按比例分成给农民，增加农民的收入以后，农民对房屋改善的需求会加大。同时，如果土地出让金要改为税费，集体土地拿来了一块地，卖完以后，也可以按照交易税来征。"周天勇教授说。

除了土地新政的影响，房企如何面疫情下的困境，对未来楼市将有哪些改善的举措，在投资领域，谋求共同发展，大咖了也进行了讨论。

后疫情时代 房企如何投资发展

针对后疫情时代，房企投资如何应对？正荣地产战略投资中心副总经理，刘磊表示，“目前，房地产企业普遍存在战术上同质化问题，多数房企认为某时间段是拿地窗口期，结果这个窗口期就消失。多数开发商认为将来是楼市小阳春，结果这个小阳春在不知原因的情况下消失了。房企战术上面临同质化，一窝蜂上去最后影响趋势的发展，进而各个房企也失去了判断依据。”

“比如，去年下半年从8月份之后，企业都觉得年底是抄底的好时机，结果反而12月份土地市场又掀起了一番小高潮。去年12月份开始到1月份的土地热度高于之前的热度，反而是12月份之前表现较好”刘磊说。

平安不动产信息科技部总经理，姚斌强调，科技赋能地产投资生态理念。“平安一直在探索如何用“金融+科技”的方式赋能地产投资。究其根本，平安的地产投资一直以利于在连接地产的朋友圈和金融朋友圈，这两个朋友圈形成一些组合的业务。在探索这两个朋友圈之间的一些相关需求，平安赋能这两个朋友圈之间的业务往来。也可以结合产品场景来看一看，金融朋友圈本身平安内部有平安信托、平安证券、平安银行，企业内部就有这些金融机构对于地产投资类都是有很多的业务铺设、业务覆盖。借这个平台我们也是想组合这些金融机构对地产投资业务的赋能，包括对于业务的衍生，在平台上可以和地产的朋友圈进行沟通的业务基础。”姚斌说。

正荣地产战略投资中心副总经理，杨权认为，疫情情况下，要充分利用好此千载难逢的空档期，充分发挥大数据平台，快速阻击，快速决策，精准拿地。同时表示，正荣现已经启动了第二轮的百亿投资计划，重点准备在陕甘、晋鲁、豫皖、川渝、湘鄂、江浙沪这六大区域进行项目的拓展和布局。

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