看清个人房贷利率换“锚”信号 不能解读为房贷降息

中国证券报  2019-09-02 07:55

[摘要] 央行近日发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》和《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，对新发放商业性个人住房贷款利率进行改革。

央行近日发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》和《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，对新发放商业性个人住房贷款利率进行改革。笔者认为，个人房贷利率看齐LPR，是LPR改革的组成部分之一，不能解读为房贷降息的信号。对比当前实际执行利率，LPR设定的下限与市场水平基本一致。在“房住不炒”的大逻辑下，预计热点城市贷款利率不会低于当前实际执行利率。

笔者认为，首先，个人住房贷款利率换“锚”LPR，是“利率并轨”改革的一部分，不能解读为房贷降息的信号。

过去存贷款基准利率和市场利率的双轨制，存在套利空间和货币政策传导不畅等问题。LPR改革后，定价方式由央行公布公开市场操作利率，各报价银行再根据该利率进行加点报价，最后由银行同业拆借中心根据报价计算得出贷款市场报价利率并发布，为银行贷款提供定价参考。LPR改革的目的在于利率定价机制更市场化，央行政策畅通传导至货币市场和贷款市场。从资金端入手，引导各类资金流向实体经济，而非房地产。从近期的监管动向看，遏制资金流向房地产意图明显。今年5月开始，银行信贷、信托、境外发债、供应链等地产融资渠道收紧，央行召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会表示“房地产占用信贷资源依然较多”。在这种大背景下，个人房贷利率调整更应视为LPR改革的一部分。

其次，虽然新标准房贷利率高于旧标准的房贷利率，但新标准的房贷利率与目前市场实际执行房贷利率水平基本一致。

按照中国人民银行有关负责人的解答，定价基准转换后，范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR计算为4.85％）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45％），与当前我国个人住房贷款实际利率水平基本相当。

按照此前基准利率的标准，央行5年期以上贷款基准利率是4.9％，一些地区首套房贷款利率可打9折或9.5折，即4.41％或4.655％，低于LPR新标准的4.85％。二套房贷款利率目前实际标准是基准利率上浮10％，即5.39％，低于LPR新标准的5.45％。

从目前市场上执行的房贷利率平均水平看，新标准与目前市场水平基本一致。根据融360的数据，7月重点城市首套房贷平均利率，城市为上海4.84％；7月二套房贷平均利率，城市为杭州5.42％。

由于每个月LPR会有调整，房贷利率参考基准变为LPR，利率水平会随着市场资金情况有所波动，但未来房贷利率下降空间不大。除了LPR的基准，人民银行省一级分支机构，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这意味着，房贷利率的“打折”时代已经过去，预计未来房贷下降空间不大，二套房贷利率可能会提升。

第三，房贷利率迎来“因城施策”时代，预计新标准下热点城市贷款利率不会低于当前实际执行利率。

除了设定房贷利率下限外，政策还要求人民银行分支机构及时确定当地LPR加点下限。继土地、楼市“因城施策”之后，房贷利率也迎来“因城施策”时代。人民银行省一级分支机构按照这一原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

“因城施策”的逻辑是，抑制热点城市，托底收缩型城市，平滑房地产市场周期的波动，实现平稳发展。在“房住不炒”、不将房地产作为短期刺激经济手段的背景下，近期出现土地热、楼市热的部分城市，未来房贷利率不会低于当前实际执行利率，存在上调可能。

综上所述，央行设定下限和差异化利率政策，对炒房行为形成抑制，有利于房地产市场长期健康发展，回归真实住房需求。

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