新房去化率较低 地产圈或需开发商中介代理多方发力
中国证券报 作者：董添 2019-08-24 08:59
[摘要] 今年以来，一线城市新房市场相比二手房成交普遍低迷。一线城市新房市场主要为限竞房，但去化率较低。其中，北京地区限竞房去化率目前不足4成，库存量达到历史新高。限竞房去化速度较慢和位置偏远有关，也和限竞房供应量大有关。针对新房存在的去化问题，房产信息服务平台和房企及代理机构近期成立联卖平台，借助互联网渠道
今年以来，一线城市新房市场相比二手房成交普遍低迷。一线城市新房市场主要为限竞房，但去化率较低。其中，北京地区限竞房去化率目前不足4成，库存量达到历史新高。限竞房去化速度较慢和位置偏远有关，也和限竞房供应量大有关。针对新房存在的去化问题，房产信息服务平台和房企及代理机构近期成立联卖平台，借助互联网渠道加大营销力度，降低营销成本，提高服务水平。业内人士称，解决信息不对称问题有助于推进去化工作，房地产生态圈需要开发商、中介、代理多方共同发力。借助互联网的营销渠道，加快项目周转，缩短回款周期。
新房去化率较低
中原地产研究中心数据显示，截至8月中旬，北京限竞房入市时间达到14个月，合计完成限竞房签约17915套，平均网签均价为4.9万元/平方米，完成网签面积约188万平方米。按照面积计算，网签完成率仅39.2%。
上述机构指出，2018年6月以来北京地区入市限竞房项目59个，合计超过88期，供应住宅40497套。截至目前，北京地区限竞房库存量达2.2万套，达到历史值。从单月网签数据看，限竞房最近2个月签约有所攀升，但与供应量相比库存依然高位。限竞房已经连续14个月出现供应大于签约的情况。
专家对中国证券报记者表示，目前限竞房市场分化严重。除少数位置的项目签约相对活跃，大部分项目入市后吸引力不足，“二八分化”现象明显，20%的项目占据的销售额超过80%。
专家表示，目前北京入市的限竞房项目普遍降价10%左右。即使这样，除个别项目外，整体市场依然表现欠佳。大量的7090同质户型，导致限竞房去库存难。从目前供应的限竞房户型看，90平方米以内的套数占比达68.6%。预计限竞房供应量将持续增大，而去化难题依然存在。从土地出让情况看，一线城市土地供应多以限竞房为主。这就意味着未来很长一段时间限竞房仍然是新房市场供应主体。
某专业人士对中国证券报记者表示，限竞房去化速度较慢，既有位置偏远的因素，也与限竞房大量供应、购房者选择增多等因素有关。限竞房的销售表现不仅要看项目所处的地理位置、周边配套等情况，还要看二手房市场的整体走势。就目前北京市场而言，限竞房的市场占有率超过6成，为北京市场的供应主力。限竞房的优势在于新，小区建筑品质、园林规划等方面较二手房存在一定优势。但限竞房位置普遍偏远，交通不便，学区与配套建设通常不如二手房。
构建新房联卖平台
针对新房市场存在的去化难问题，房产信息服务平台和房企及代理机构近期成立了新房联卖平台。以58同城为例，公司与世联行(4.200, -0.06, -1.41%)、同策咨询、金地集团(12.200, -0.08, -0.65%)、旭辉集团、中原地产、我爱我家(4.570, -0.03, -0.65%)集团联合启动PMLS共建战略，旨在高效打通新房交易各个环节，构建全新的新房交易生态互联体系，深入构建新房营销服务平台。此次联合启动共建战略，是继今年6月份58同城宣布启动跨平台合作之后对新房营销服务平台建设的进一步深化。
58同城CEO姚劲波表示，由于环境发生变化，今年以来新房变得难卖了。新房联卖平台为合作伙伴提供新房联卖服务。58同城、世联行、同策咨询联合打造的58爱房PMLS平台，希望通过新房联卖帮助开发商更好地卖房，推动房产快速销售，快速变现。
姚劲波表示，未来3年，由58同城、世联行、同策咨询主导建立的新房联卖平台（PMLS）将拓展3万亿新房联卖市场。新房联卖将全面赋能房产市场。
58同城副总裁赵彤阳表示，今年以来，新房业务在58同城的“安居”战略中地位越来越高。此前，新房频道放在58同城二手房页面，今年提出来放在58同城首页，“二手房业务仍然是58安居战略的重点，二手房市场前景广阔。”
借助互联网降低成本
金地集团高级副总裁陈长春表示，房地产市场整体流动性变弱。而房地产企业整体面临地价上升、建筑材料成本上升、房价下降等诸多压力。房地产行业需要有一些更低成本、更便利的方式，帮助房地产企业在产品、服务、客户市场等方面搭建桥梁。
陈长春表示，房地产商过去更多是提供住宅，现在更多是提供服务。互联网给房地产行业带来了巨大变化，产品采购环节、物料供应环节都更加便利。公司逐步打通家庭智能化和社区智能化，为社区建立一些服务系统，为业主提供更多服务。从产品到服务，公司在58同城提供的平台感受更深。互联网给房地产企业带来更高效率、更低成本、更便捷的运营模式方式。
旭辉集团副董事长林伟表示，出现买房难、卖房难的根本问题是需求端信息不对称。地产行业须剖析消费者诉求，整合资源，提升效率，以客户为中心。新房销售市场方面，随着目标、用户和传播渠道的转变，精细化、精准化的新房营销时代即将开启。房地产生态圈需要开发商、中介、代理多方共同发力。
针对房企控制成本的问题，专家对中国证券报记者表示，在限价难以放松的情况下，房企拿地需要做好经济测算，理性拿地。特别是同时存在住宅、自持商业、租赁用地的情况下，房企需要平衡好资金的长短期使用，才可能实现盈利。项目具体开发方面，应在控制成本的前提下，提升项目品质，推行绿色化、智能化、健康化，做好差异化竞争。借助互联网营销渠道，加快项目周转时间，缩短回款周期。
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