中指研究院：杭州主城区4宗宅地全部封顶+自持 嘉里以68亿竞得城市之星地块

中指研究院  2019-05-17 19:07

[摘要] 根据中指研究院数据监测，今日，杭州主城区五宗宅块成功出让，揽金152.6亿元。经过52轮竞价，杭州震大投资有限公司（荣安）以上限价格253240万元竞得祥符单元GS0904-R21-02地块，楼面价24023元/㎡，溢价率29.71%，自持比例5%。

根据中指研究院数据监测，今日，杭州主城区五宗宅块成功出让，揽金152.6亿元。

经过52轮竞价，杭州震大投资有限公司（荣安）以上限价格253240万元竞得祥符单元GS0904-R21-02地块，楼面价24023元／㎡，溢价率29.71％，自持比例5％。

杭州之江城市建设投资集团以底价10930万元竞得之江度假区单元XH1705-13地块（租赁用地），楼面价3296元／㎡。

经过52轮竞价，杭州泷悦置业有限公司（中国电建）以上限价格115179万元竞得丁桥单元JG0402-03地块，楼面价13468元／㎡，溢价率29.88％，自持比例26％。

经过126轮竞价，卓韶有限公司（嘉里）以上限价格681414万元竞得文晖单元XC0402-28、XC0403-07、09、33、XC0404-07地块，楼面价29677元／㎡，溢价率29.94％，自持比例8％。

经过77轮竞价，杭州禹泰贸易有限公司（禹洲）以上限价格465694万元竞得祥符东单元GS0804-R21-02地块，楼面价24815元／㎡，溢价率29.83％，自持比例3％。

表1：出让地块概况

图1：地块位置示意图

地块解读

杭政储出［2019］29号、杭政储出［2019］36号

祥符板块今日共出让2宗宅地，其中祥符单元GS0904-R21-02地块距离地铁2号线墩祥街站仅1公里，祥符东单元GS0804-R21-02地块距离在建地铁十号线国际会展中心站约为400米，未来公共出行便利。地块周边基本配套设施完善，周边3公里内有嘉禾幼儿园、绿城育华亲亲学校、长阳小学、大禹路小学、长阳中学、浙江交通职业技术学院等教育资源，西田城、拱墅万达广场、金地广场、303生活广场等商业配套。但板块内缺少大型医疗机构。

祥符板块推地节奏频繁，2019年截止到今天已成交3块宅地。4月份市场回暖，房企拿地信心提高，金地以总价17.6亿元竞得祥符东单元GS0806-R21-16、GS0806-R21-17地块，自持21％，楼面价22277元／m²。本次出让祥符单元GS0904-R21-02地块，推出楼面价18521元／㎡，封顶楼面价24077元／㎡；祥符东单元GS0804-R21-02地块推出楼面价19113元／㎡，封顶楼面价24815元／㎡，较4月份板块内出让地块，推出楼面价有所提升。

地块周边新盘较多，潜在库存量大。距离最近的在售项目中城汇MIDTOWN，均价41800元／㎡，拿地价24704元／㎡，25788元／㎡，参照此项目，今日出让地块交通优势更为明显。周边潜在库存较大，待上市项目有绿都祥符东项目、金地祥符东项目、融创运河新城项目，未来去化压力较大。

根据出让要求，祥符单元GS0904-R21-02地块配建13925.52平方米作为配建公共租赁住房；祥符东单元GS0804-R21-02地块不少于18767平方米作为配建公共租赁住房。

图2：杭政储出［2019］29、36号位置示意图

杭政储出［2019］31号

文晖单元XC0402-28、XC0403-07、09、33、XC0404-07地块，即城市之星地块，规划已久，受关注度高。该地块区位条件优越，是在建中5号线杭氧站上盖项目，在武林商圈辐射范围内，生活配套成熟。该地块为重磅打造的“杭州城市之星国际旅游综合体”的重要组成部分，按照规划目标，这五个地块将打造集高品质住宅区、高质量生活区、高标准商务区为一体的商住综合体，也是下城区重点发展经济区域之一，未来发展前景可期。

该地块体量大，总价高，出让面积98053平方米，起拍价524414万元，楼面价22839元／㎡，封顶楼面价29677元／㎡，此外，该地块集合了居住、商务、商业、城市轨道交通、社会停车场等多重使用功能，对房企的融资及开发能力有一定要求。另一方面，竞得企业也可通过打造城市综合体，提升企业影响力、品牌知名度。

文晖板块及邻近的三里亭板块近几年处于断供状态，板块内无新盘上市，老项目已基本完成去化。4月，中海和绿城分别竞得文晖和三里亭项目，为近几年来首次出让的地块。城市之星综合体的建造，将提升板块价值，加速板块发展，未来项目入市竞争压力较小。

图3：杭政储出［2019］31号位置示意图

杭政储出［2019］33号

丁桥单元JG0402-03地块宜居性强，周边自然环境好，生活配套丰富，交通较为便捷。该地块距离在建中地铁3号线笕丁路站1公里，南面为占地约20万方的桃花湖公园，东南面是市中医院丁桥分院，距离最近的商场龙湖天街仅600米，居住属性较强。

该地块体量小，总价适中，受到房企青睐。起始楼面价10369元／㎡，封顶楼面价仅13468元／㎡，相较在售项目杭房城发御东方均价26300元／㎡，即将入市项目拿地价，该地块存在一定利润空间。地块周边潜在库存量大，华侨城芳菲与城、龙湖武林上城、泷悦华府、天阳融信东方邸即将入市，未来去化存在一定压力。

根据出让要求，丁桥单元JG0402-03地块不少于25656.75平方米作为配建公共租赁住房。

图4：杭政储出［2019］33号位置示意图

杭政储出［2019］30号（租赁用地）

之江度假区单元XH1705-13地块为人才专项租赁住房，距离在建中6号线枫桦西路站仅700米，交通便捷。地块周边高端住宅较多，高等教育资源分布在周围，总体居住氛围较好，3公里范围内有求是（之江）小学、杭州市学军小学（之江校区）、杭州西湖职业高级中学、中国美术学院、浙江工业大学之江学院、浙江体育职业技术学院等学校。

根据西湖区公布的《之江新城重大产业项目五年行动计划》，未来之江着力构建“3＋N”特色产业体系，到2022年，以旅游、文化创意、数字经济三大产业为主导的现代产业体系将基本建成。该人才租赁用房或将承接一部分产业人才住房需求，未来去化压力较小。

该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

图5：杭政储出［2019］30号位置示意图

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