想知道楼市冷暖，看看这些二手房数据就知道了
地产情报站 2019-01-18 09:18
新年刚至，很多人都在筹划买房，但2019年的房价如何走，各方的预测让人捉摸不透。
有的说现在正值底部可以买了，有的说可能还有调整可以再等等。无论是刚需还是投资，都会觉得一头雾水，不知道听谁的好。那么，怎么判断自己所在城市楼市的真实情况呢？
01
楼市冷暖，有时候光凭感觉是很难做出判断的。开发商的促销短信多了，售楼处人少了，这些当然是很直观的参考指标，但并不能完整地反映最真实的市场情况。
对很多准备买房的人来说，有一个天大的误会就是看新房市场做决定，比如看到人们排队摇号就觉得楼市很火，要涨价了，赶紧买房吧。
其实，它可能只是开发商的营销策略，制造恐慌赶你上车；也可能是因为政策调控，导致大量需求在短时间内集中释放。比如2018年多个城市出台了摇号买房政策，一些地方出现了数千甚至上万人抢购一套房，这样的市场需求真实性到底几何？
其实，不管哪种买房需求，判断市场冷暖更靠谱的是二手房的成交数据，新房冷只是局部冷，二手房冷才是真正的冬天。
为什么这么说呢，一个基本的共识是，新房市场在很大程度上其实是个政策市，而且影响其价格的因素很多，比如备案价，价格高于或低于一定的比例都可能会被约谈，受政策影响很大；再比如去年各地先后出台了超过400多次的各种调控，其中主要是针对新房的政策，对房企的管控也最严格，导致新房市场的供需并不真实，难以判断。
而二手房领域则更为市场化，其定价机制更为灵活，房东想卖多少完全可以自己决定，市场交易行为更为真实可参考。一般而言，在楼市调整期间，房价下降，肯定是先从二手房开始，毕竟个人投资者的抗风性能力要明显弱于财大气粗的房企。
02
不妨看看近期各地的二手房市场表现。
1月14日，数据研究中心发布了2019年第2周百城二手住宅挂牌均价报告。报告结果显示：
2019年第2周百城二手住宅挂牌均价为14884元/平方米，环比上周下跌0.14%；上涨城市45个，平均涨幅0.54%；下跌城市55个，平均跌幅0.58%。
分城市等级来看，一线城市领跌但跌幅收窄，三四线城市与上周变化不大。一线城市二手住宅挂牌均价56552元/平方米，均价环比下跌0.36%，监测二线城市二手住宅挂牌均价18227元/平方米，均价环比下跌0.12%，监测三四线城市二手住宅挂牌均价10524元/平方米，均价环比微跌0.07%。
分区域来看，除中部地区小幅上涨外，各区域城市二手住宅均价变化情况均出现不同程度下跌，其中监测东部二手住宅挂牌均价下跌0.21%，监测东北和西部地区城市二手住宅挂牌均价均下跌0.09%，监测中部城市二手住宅挂牌均价微涨0.11%，可能与返乡潮提前带来的回乡置业需求升温有关。
从本周100个重点城市二手住宅挂牌均价情况来看，环比上周下跌城市数量减少至55个，同时跌幅收窄，平均跌幅0.58%。受部分城市政策调整影响，二线、三四线城市跌幅收窄，一线城市及部分二线城市延续之前下跌态势。
表：2019年第2周百城二手住宅挂牌均价
再向前推看一下数据，2018年12月100个重点城市二手房挂牌均价为15060元/平方米，环比11月份下跌1.36%，连续四月下跌，跌幅比11月扩大1.06个百分点；其中，上涨城市21个，平均涨幅1.28%；下跌城市79个，平均下跌1.83%。
可以看出，在经历201-2016年那波大涨后，2017年以来的楼市一直处于动荡调整期，在局部阶段性反弹后，目前仍在不断变化，微涨微跌取代大涨大跌。
整体来看，不管一二线还是三四线城市，二手房价均不同程度地出现了下降，毫无疑问，如今的楼市还是处于降温期。
03
如果在楼市调整期，二手房的成交速度与数量都有所增加，那么，是不是该出手便一目了然。对于三四线城市的购房者而言，这点尤为明显。
一般来说，人们普遍爱买新房，尤其是三四线城市的人。所以，如果自己所在城市的二手房成交非常活跃，说明新房也很快会迎来价格调整。过去两三年，三四线城市新房市场火爆，主要是棚改货币化导致的大量需求，但二手房市场并不热闹，基本很难卖动，因为其属于人口输出型地区，很难找到接盘侠，也导致一批炒房客在那些城市翻了车。
与新房市场相比，二手房属于个人与个人之间的交易模式，挂牌价和成交价来自交易双方对当前楼市的判断。如果二手房的挂牌价持续维持高位，说明人们对楼市的走势充满信心，是一种利好，成交量则是付诸行动的体现。所以，准备买房的人先研究一下所在城市的二手房成交速度、成交价格、成交量，做到涨跌有数，心里不慌。
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