房价上涨，楼市调控放松？三个方面看懂房地产迷局

大话房市  2018-11-20 14:51

[摘要] 近日，在复杂的经济环境之下，关于“楼市调控即将放松”这类的传言有很多，一边是官媒立刻出面痛斥称，中央遏制房价上涨的决心不会改变，调控措施不是装样子的“花拳绣腿”；另一边是10月房地产统计数据公布，虽然几大指标齐齐下跌，却怎么也挡不住地产股迎来五连涨。

近日，在复杂的经济环境之下，关于“楼市调控即将放松”这类的传言有很多，一边是官媒立刻出面痛斥称，中央遏制房价上涨的决心不会改变，调控措施不是装样子的“花拳绣腿”；另一边是10月房地产统计数据公布，虽然几大指标齐齐下跌，却怎么也挡不住地产股迎来五连涨。可以说，房地产妖气正盛，未来房价是涨是跌，现在要不要买房，出手是赚还是成了接盘侠……这场迷局让人捉摸不透。

对此，大话房市认为，就我国房地产而言，不能单纯的分析市场经济早已成为常识。政治环境、社会风气、心理预期等因素都是影响未来走势的一环。因此，如何判断楼市趋势需要从多个维度来看。今天，本人从三个方面来剖析一番，希望对各位看清当前局势有所帮助。

一、看统计数据，客观了解全局情况

根据国家统计局发布的统计数据显示，10月份，房地产开发景气指数为101.94，环比回落0.05个点。今年前10个月，房地产开发投资9.93万亿，同比增长近10%，较前9个月回落0.2个百分点；房企购置土地面积2.19亿平方米，同比增长超过15%，较前9个月回落0.4个百分点；土地成交金额1.16万亿元，同比增长超过20%，较前9个月回落2.1个百分点。

从商品房销售来看，同样是呈现同比增长但增速回落的情况。1-10月份，商品房销售面积13.31亿平方米，同比增长2.2%，较前9个月回落0.7个百分点； 10月底，商品房库存面积5.27亿平方米，较9月底减少超过400万平方米。同时，销售总额为11.59万亿元，同比增长超过12%，较前9个月回落0.8个百分点。

从以上数据上不难看出，整体市场依旧处于高位，但这些关键性数据多都显示各项涨幅均有所放缓，趋向平稳态势。结合传统楼市销售旺季金九银十的情况，可以说已经连续呈现下跌，其中10月份单月楼市成交面积回落超过3个百分点。对此，大话房市认为，多项指标回落的原因可以概括为“前期各地各式各样的楼市调控措施和信贷政策的叠加效应，抑制了一部分非理性购房冲动。同时，整体房价在几年波动上涨至高位后，购房者观望情绪加重；加之全球经济大环境的复杂局面使得热钱涌入房地产减少，平稳发展是我国楼市的主旋律。”

相比新建住宅，二手房价格更代表市场真实情况。京沪二手房市场成交量占比已超过市场总成交量的80%。国家统计局日前公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，北上广深4个一线城市二手房销售价格环比下降0.2%，降幅较上个月扩大0.1个百分点。31个二线城市二手房销售价格环比上涨0.3%，涨幅较上月回落。种种迹象显示，热点城市各种调控政策的叠加效应越来越明显。随着房地产市场去杠杆的推进，投资者开始离场，出现二手房市场理性回归的态势。

二、看二手房价格，客观了解真实情况

相比新房，二手房市场更加能够让我们真实的了解楼市情况，特别是北上广深等一二线代表城市，已进入存量房市场，二手房交易占总体楼市成交已经超过50%，像北京和上海甚至接近80%。

从此次公布的数据来看，北京二手房销售价格同比下降2个百分点，环比下降0.2个百分点；上海二手房销售价格同比下降近3个百分点，环比下降0.2个百分点；广州二手房销售价格同比下降近6个百分点，环比下降0.2个百分点；深圳二手房销售价格同比下降近3个百分点，环比下降0.6个百分点。

而二线城市整体二手房销售价格环比上涨0.3%，但涨幅有所回落。对此，大话房市认为，热点城市随着各种调控政策的叠加效应越来越明显，投资性购房者开始离场，二手房市场呈现回归理性的态势。可以说，一旦北上广深的二手房同比全线下跌，房价下跌已经显露端倪，今后房价下调的城市将会越来越多，幅度也会越来越大。

前段时间，南京、杭州、合肥、无锡等多地密集出现的“房闹”退房事件，表面房价下跌趋势已波及到二三线。

三、看宏观政策，客观了解官方态度

如果按照以上逻辑，当中西部三四线城市出现房价下跌的时候，楼市的下行周期基本已经明确，本场楼市狂欢盛宴也就宣告结束。但事实上，从过去经验来看，这还没完。光凭市场动态来判断我国楼市房价，那大话房市只能说你太年轻！政策这只无形的手你把它至于何地？这也是为什么很多专家或学者的分析失算的根本原因，政策一来拐得措不及防，了解一下。

别看官媒态度似乎有所反复，一会儿是新华社坚称要“全社会放弃幻想”，一会儿是人民日报、《经济日报》说“我们既不愿看到房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清”，实际上核心思想很明确——稳住楼市预期，既不让谁造谣，也不许谁唱空。

（来源：证券时报发文截图）

官方态度可以从人民网旗下的《证券时报》一篇文章《房地产的“国家态度”》一文中清晰了解到，有兴趣的朋友自行搜索。在大话房市看来，判断楼市涨跌，有一个信号很关键，那就是土地购置费增速呈现下降。房地产投资主要由土地购置费、建筑安装投资两大头构成，其中土地购置费因为是分期付款，所以滞后于建安费。今年以来，剔除掉土地购置费后房地产投资增速已经转为负值。随着土地流拍宗数增加，链条会慢慢传导到土地购置费上。这个支撑没了，房地产投资就不可能维持高增速。目前业界普遍认为房地产投资在接下来两个月会继续放缓。

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