如何判断现在能不能买房？
36kr 2018-11-13 12:32
[摘要] 最近很多人买房都很纠结，因为不确定性太多，新闻也是利好利空都有。 利空的是近期过去的“金九银十”不如以往那么火热，甚至还出现开发商集体促销和部分业主集体组织维权的事情。一时间，大家似乎都开始变得谨慎，都在思考今年是否还能买房？
最近很多人买房都很纠结，因为不确定性太多，新闻也是利好利空都有。
利空的是近期过去的“金九银十”不如以往那么火热，甚至还出现开发商集体促销和部分业主集体组织维权的事情。一时间，大家似乎都开始变得谨慎，都在思考今年是否还能买房？
利好的是可以明显看到，从高层到地方都开始有意无意放开人口限制，最近杭州放宽了户籍要求，而发改委也明确提出，要推动1亿非户籍人口入市，加快城市化。我们都知道，房价“长期要看人口”，现在放宽限制，加速推进，也确确实实利好楼市的长远发展。
还有一个潜在的利好，可能大家没感受到。就是好几个月没出过大政策，地方上也没有出过调控大规格升级的情况。在楼市这样一个自然向上的市场里，没有消息就是的消息。管理层呵护市场的良苦用心大家都是可以看得见的。
但是不管怎么说，现在的市场的确是冷静下来了，没有年初热火朝天的样子。而我们每个人买房都想买在近几年的楼市的底部，因为这样成本效益。
那么如何判断当下能不能买房呢？楼市的底部的特征有哪些？今天我们就来讨论下。
01 市场的节奏
中国楼市是典型的政策市，每一轮大牛市总是先有政策推出，然后再有成交量变化，然后是价格体现。
这个情况其实不光是中国，在其他国家也是这样的。即便是美国，政府的政策引导也直接影响楼市。大家熟悉的次贷危机前的牛市，就是政府放松了银行的抵押品要求，放松了买房人信贷准入条件，造成的牛市。而次贷危机破裂，也是美联储加息和两房主动提高信贷准入标准造成的。
楼市兴起也好，衰落也好，都是看政策吃饭。
我们这一轮牛市是在2014年3月的时候两会先开始吹风，为牛市孕育条件，2014年9月才开始实质性放松认房认贷，接着是降息和去库存、棚改这些强力政策的支持，才有了波澜壮阔的大牛市。
市场的轮回很快。在一轮牛市接近尾声的时候，楼市逆转也是从调控政策开头的。我之前曾在微博成功预测政策顶部，性的政策顶部基本在2017年3月达到高潮。
也就是从2017年3月以后，整个市场就开始转淡，一线楼市开始下行。事实上，上海房价的短期高峰大概是在2017年3月达到最顶部了。
根据某大型中介统计数据，上海市目前的住宅存量为780万套，过去11年平均成交量为20万套，换手率为2.56%；今年全年上海市二手房成交量预计不超过16万套，换手率不超过2%，处于历史较低水平。今年10月均价，相比去年4月高点，跌17%了。
而其他二线城市目前只是处于调整的前夜，市场有自身的轮动。二、三、四线城市晚于一线城市上涨，所以二、三、四线城市也会晚于一线城市回撤。但这个节奏不会改变。
大家一定要记住2个结论：
长期看，房产是长牛的，黄金十年的楼市年化（名义货币）是12%；白银十年，应该也不会太差
短期看，楼市有波动，市场先有政策底（顶），市场底（顶），价格底（顶）
在当下这个时间点，买房人应该关注三个底部特征，政策底、市场底和价格底。我们这里讨论的都是短期，是1-3年内的走势。一般一轮大行情向上50%，小行情线向上30%左右，相应地回撤在10%到5%左右。市场实际运转的时候，都是先有政策刺激或者压制，然后影响预期，导致市场交易量变化，进而影响价格。你观察每一轮行情，都是这样的内部运转机制。
02 政策底是关键
回到标题的问题，如何判断现在能不能买房子。
我们每个人都追求的是价格底部，总是想买到的价格底部。价格底部是一个事后概念，你在实际交易中，你看不到未来的价格走势，没人知道当下的价格是不是点了。为了预测价格而预测价格，这个是拍脑袋。更加靠谱的做法是，我们可以从影响价格底部的因素来找到预测方法。
首先一定要明白，大城市的房产是有自身的上涨动力的。之前《买房人必须关注的新变化！这一轮房价大涨后我们总结出哪些打法？#M60》文章说过，房产的上涨的底层动力来自于货币宽松和城镇化。只要没有强力调控，大城市房产作为一种基本的资产，不会有太差的表现，至少和GDP增幅（6%-7%）差不多。
实际情况中，大城市因为基建、人口、产业集聚，房子下面的土地因为周边环境的改善，实际涨幅比房价更快，这从近年来地价涨幅高于房价就能看得出来。房价涨的原因是，土地上涨最终拉着房子上涨。
注意这里说的是大城市，之前《房价还会涨吗？牛市尾声的买入机会在哪里？》文章写过，大城市一般的选择标准是能级高（省会或计划单列市）+经济强（GDP万亿俱乐部）+人口多（常住人口接近或超过1000万），三个里面要符合2个。
我自己长期跟踪的大城市是4个一线城市，再加上杭州、南京、无锡、合肥、武汉、长沙、郑州、重庆、成都。那些小城市的土地价格因为人口和产业流失，不看好。
大城市房价暗涨动力源源不断。确认了这一点，那在静淡市的我们就比较好判断价格底部了。
只要弄明白一件事就行了：为什么大城市房产有内在上涨冲动，但是当下大城市房价却在跌。
——因为有调控政策。
是强力的调控政策，通过限购、限贷、限售、限价、限离这些手段，压制住了买房人的需求。当一个市场大部分买家都不能买的时候，市场没有交易量，自然价格就下跌了。
但是政策不会是一成不变的。再强力的调控压制政策，也会有高效期、稳定期和退出期。我们要找的就是政策底部，就是里面政策的稳定期。
政策底部特征是，利空出尽，利好待出。
那么利空和利好因素包括哪些？表现是什么呢？直接给到大家答案。
楼市利空因素：限贷、加息、提高首付、交易税费提高、土地供应增大、土拍流拍明显、人口净流出、老龄化
楼市利好因素：放开限贷、降准降息、降低首付、交易税费可抵扣、土地供应减弱或无新增商品房、部分龙头开发商拿地明显、人口净流入、年轻人口占比明显
利空表现：
利好表现：
上面这些现象是政策因素的滞后表现，正因为有利好利空政策出台，才会有对应的利好利空现象发生。
政策底部的特点应该是：出现了利空现象，大家都普遍悲观，甚至部分利好因素出台也暂时改变不了看空的情绪。但你仔细研究，你发现利空的因素正逐渐减少，而利好因素反而在政策下不断加大。那就说明，楼市的底部快到，拐点将至，你可以买房抄底了。
03 不同城市的现状
接下来一、二年内，每个大城市楼市都会迎来自己的政策底、市场（成交量）底和价格底。通过判断前面两个底部，基本能判断价格底部。
我观察到目前一线城市已经显露出政策底部的迹象，特别是深圳和上海。我们拿这两个城市来展开分析。
深圳和上海是出台调控政策的城市，我们这里只列举大的政策。上海和深圳是2016年3月出台限购2年延长至5年的，上海和深圳也是在2016年11月出台认房又认贷的政策。我原来的判断是上海和深圳的政策顶部会在2016年11月到达高点（这个从上海房价短期顶部高点是2017年3月也能确认），领先的2017年3月的政策顶部高点。
有意思的是今年7月深圳莫名其妙升级了限售政策，让我对深圳政策底部的判断有点不那么确定，一度还犹豫。但是从最近一段时间国家政策大环境的偏松来看，深圳和上海的调控政策底部基本已经到位了。
确认了政策底部，我们接下来看看成交量，形势还是不错的。
先看看深圳。
深圳本来在7、8月已经走出市场（成交量）底部，二手房成交量放大，但是因为7月出台限售3年的调控政策，最近两个月的二手房成交量走势又收窄了，还需要继续观察市场底部。
不过我还是很乐观的。因为我每周都会和深圳一线的御用买房顾问聊天，他告诉我：“在深圳，根本没有折扣笋盘，都是市场价”。
的确，我在踩盘的时候，只听说过深圳哪里的房子能把评估价做的特别好，多贷点款，没有听说过能有7、8折笋盘的。宏观加微观，我对深圳后市看好。
再来看看上海。
上海的不光是政策见底了，而且二手房成交量也有显著放大，市场底也看到了。虽然目前上海价格已经回撤了15%，而且部分板块还在下挫，但未来预计不会有多难看了。只要上海政策不再追加调控（按以往惯例也不会），那么市场自发的力量已经支撑市场，的确有不少人愿意在当前价格接盘了，二手房放量就是的见证。
在上海、在深圳，我们已经看到了政策底和市场底部，我们预估离价格底也已经不远了。接下来我们要做的就十分简单。在现在的市场价上再砍一刀，买到市场的折扣笋盘，85折、9折的折扣作为你买房的安全边际，你大概率不会输，反而还可能抄到底。
我们一直说笋盘，很多朋友听不懂，我这里举个例子你就明白了。给大家看个我的御用买房顾问在上海找的笋盘，大虹桥徐泾板块，地铁旁3公里内2.7万的单价房子。你买到这样的房子，大概率是安全的。
上面说的是上海和深圳的情况，因为这两个城市是这一轮领涨，自然也是这一轮率先调整，率先见底的。未来大概率上海、深圳还是下一轮领涨的城市。
而其他二线城市目前还处于刚刚政策见顶，甚至不少城市还有增量的政策出台，当地的成交量还在下挫。所以我的建议是大部分二线城市市场底还没看到，资金富裕的朋友和刚需可以考虑提前介入，实操的建议是除非是有85折、9折的限价新房或者二手房，否则不要急于买入。当然我对大部分二线城市长远看好，未来一定是能创新高的。
最后给大家总结一下：
1、市场一般是政策先见底部，然后是见到市场底（成交量放大），最后就能看到价格底部。要判断价格底部，一定要先看到市场底部。
2、每个城市都有自己的节奏，目前上海和深圳已经看到了市场底部（成交量放大），可以开启折扣笋盘买买买模式。但是其他城市政策顶刚形成或者未形成，市场底还有待观察（成交量还在缩窄），建议以买折扣笋盘为主，来作为安全边际抵御下跌。
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