楼市降价格局初步形成,刚需现在买房,还是等房价继续下探再买?
楼市奇说 2018-10-14 08:28
[摘要] 最近几年,房地产行业迎来高光时刻,狂飙式发展的背后也开启了“躺着赚钱”的通道,因此无论投资客还是普通购房者都削尖了脑袋往房产市场里冲,所图也非常明确,拼命高杠杆买房,然后坐等房产升值,大赚特赚。
最近几年，房地产行业迎来高光时刻，狂飙式发展的背后也开启了“躺着赚钱”的通道，因此无论投资客还是普通购房者都削尖了脑袋往房产市场里冲，所图也非常明确，拼命高杠杆买房，然后坐等房产，大赚特赚。
短短三年时间，房地产的发展规模和房价上涨幅度远超此前十年，放眼望去没完成房价上涨的城市，几乎没有——北上广深等一线城市早已扶摇直上，部分区域甚至已经进入十万元级别；就连一些名不见经传的三四线不足百万人口的小城也妥妥地进入到了“万元俱乐部”，房价活脱脱地把低收入者甩开了十万八千里之远。
但李嘉诚说过，任何一种行业，如有一窝蜂的趋势，过度发展，就会造成摧残。随后命运被改写，由盛转衰，甚至是迎来轰然倒塌也不足为奇。事实证明，房地产行业亦如此，在经历了几年的过度繁荣之后，随着“房住不炒”的大旗竖起，楼市调控帷幕正式拉开，现在也即将迎来至暗时刻，“千军万马”正在渐次退去，房地产行业迎来前所未有的巨变。
最近半年以来，房地产行业大事频出，不仅成功压制住了市场的整体进程，更改写了房地产市场格局，重塑了行业规则制度，最主要的是，楼市降价格局已经初步形成了。
说楼市降价格局已初步形成，有哪些实质性证据呢？
首先，人民网转发北京商报标题为《世间再无房地产》的文章直指，没有永远上涨的房价，并称地王频仍、房价高烧、房企暴利和全民杠杆炒房的“黄金时代”一去不复返。
这一切都源于，经过2年多、疾风骤雨的楼市调控后，房价上涨预期已经彻底扭转、洗牌，长效机制的轮廓更是隐约可见了。
当前时节，房地产颓势尤其明显，“金九银十”比冰冰还凉，房价下跌的城市更是此起彼伏：三个月前楼市成交火爆的南京、西安、杭州、成都、厦门等地，都迎来了不同程度的价格和成交量的回调；
而环京的燕郊更是楼市调控的典范，不仅房价相较一年前已经回调了近6成有余，而且曾经红极一时的中介一条街也早已多半关店走人了，萧条之状满眼皆见。更重要的是，炒房投机客早已赔得一塌糊涂，如今更大的危机是房价下跌趋势仍然存在，虽然价格已是地板价，更要命的是仍然无人问津。专家断言未来随着形势的进一步恶化，出现弃房断供也不无可能。
其次，房企排队降价，引发“房闹”频发，房价回调的势头难以阻挡
始于恒大、碧桂园、万科三大地产巨头领衔的降价风潮已经席卷了，从合肥、杭州、长沙到江西上饶、石家庄，再到上海、景德镇以及环京商圈，当真是“一降百应”。
纵使后来出现了种种不堪入目的“因降价而维权”，甚至不要脸地“强硬要求开发商退房退钱”事件，但事实已经非常清晰，那就是在调控重压之下，去杠杆大潮推动下，地产商资金面临巨大缺口，现在明智的房企都在排队降价，房价下降的趋势已然形成，难以阻挡。
当下房地产首当其冲需要修正的是嚣张的“房闹”事件频发，不能任由这种情绪滋长。正如中原地产分析师所言，房价上扬，业主便独自得利；房价下跌，便要求开发商退款退房。按照这样的逻辑发展，地产市场不俨然成了赤裸裸的投机天堂？地产市场岂不成了投机者的温床？
其次，现房销售试点亮相，取消预售制还会远吗？
两周前当“住建部拟试点取消广东、湖北等省期房预售制度”的新闻放出时，市场掌声一片，几乎所有购房者都拍手称快，毕竟被地产商“占便宜”的时代要终结了，确实值得欣慰，但随后相关部门也辟谣了这一事件。
但是两周刚过，事情却出现了巨大转折——今天现房销售试点在深圳亮相了。这意味着，深圳这座内地引进商品房预售制度的城市，在预售制度改革方面也率先迈出一步。中原地产首席分析师更认为，当下如果取消预售制，起码50%的房地产企业将倒闭，取消期房预售制度的威力之大可见一斑。
那么此举会对房价有何影响呢？房价会随之下跌吗？专家认为虽然此举不会直接对冲房价，但是会对土地溢价有显著效果，地价保持不增长，房价也势必难以再上涨。以南京实行现房销售制的效果看，土地溢价率大幅下降，地价没有大幅上涨，且因为多重原因，房价最近几个月也出现了明显降温。此外，现房销售政策对于以“高周转”模式为生存之道的企业影响更大，因为现房销售意味着开发商回款周期的拉长，会造成巨大的债务压力。
第四，土地市场降温大局已定，或倒逼高房价理性回调
奇哥不止一次说过，房地产真正回归健康理性，脱离不了土地市场的降温，毕竟房地产的建安成本是土地。可以这么说，这么多年来房价一路高涨，究其根本是土地价格一路扶摇直上所致，土地不降价，房价很难回调。
然而当下的事实是，今年以来土地市场却相当不景气——前8个月有近800多宗土地流拍，其中不乏热点城市的核心地块，背后的原因上文已经说过，一方面地产商现在普遍缺钱，另一方面中央明令要“遏制房价上涨”，房价不涨，地产开发利润暴跌，地产商核算之后，干脆连竞拍会都不参加了；此外，从一而线到三四线城市，土地溢价率更是逐月递减，数据显示，8月40城土地溢价率创39个月新低，均价已是连续5个月下跌。
众所周知，两年前疯狂拿地的融创已经有一年多没在公开市场拿地了，原因孙宏斌也说得很清楚，他不相信土地市场会一直涨！两个月前，融创北京市场高管也曾公然开炮到，“现在地价已经是很高水平了，未来应该会往下走”！据此我们不难发现未来房地产下跌趋势或已形成，楼市离进入“寒冬”已是一步之遥。
除上述因素之外，7月底政治局会议释放的“解决遏制房价上涨”的信号，也早已使得房价预期扭转，当前楼市成交成了奢望，观望成了主流，投资客苦于有房卖不出去，地产商为资金愁得睡不着。
那么对于普通刚需购房者来说，眼下是即刻出手买房上车，还是再继续耐心等待，待房价进一步下探之后再作打算呢？
这个问题其实奇哥已经回答无数次了，但是不管啰嗦多少次，奇哥的观点始终不变：在买房这件事情上，刚需无论何时都占不到便宜。历史已经证明，房地产市场从来都是富人玩的游戏，拿着辛苦血汗钱的普罗大众买房自住，还是早作打算好。这一点孙宏斌说得很明白，对于刚需来说，“等待是的成本”。房价下跌轻易上车，固然能省下一笔资金，对于全家改善生活都大有裨益。
但这种情况会维持多久，房价未来会否继续降温，谁也说不准。毕竟如任志强所说，中国的房地产市场不是市场经济，一切都是政策说了算。楼市出现小幅的微跌已是万幸，还渴望房价大跌就是痴心妄想了。
至于马云所说的未来“房子如葱”，就更不用放在心上了，说者未当真，听者也别太在意，权当茶余饭后的一句玩笑罢。
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