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万科9月销售“双降”房企“玩命”促销迎接寒冬?

号外财经网   2018-10-11 10:19

[摘要] 《号外财经》文 / 王岩好一个2018年的金九银十销售黄金季,万科、恒大、碧桂园……一众房企大鳄纷纷打折促销,房地产行业真的扛不住了吗!?《号外财经》注意到万科A(000002)披露的9月份的销售数据中,销售额同比数据和销售单价与年初相比出现“双降”。该公司9月份实现销售面积302.5万平,比

《号外财经》文 / 王岩
《号外财经》文 / 王岩

好一个2018年的金九银十销售黄金季,万科、恒大、碧桂园……一众房企大鳄纷纷打折促销,房地产行业真的扛不住了吗!?

《号外财经》注意到万科A(000002)披露的9月份的销售数据中,销售额同比数据和销售单价与年初相比出现“双降”。该公司9月份实现销售面积302.5万平,比2017年同期上升10.85%,环比上升17.52%;实现销售金额434.2亿元,比去年同期减少6.26%,环比上升13.25%。从销售均价看,9月销售均价为1.43万元/平,与2018年1月1.53万元/平销售价格相比略有回落。

国庆“玩命”促销 房企真的要扛不住了?

9月份万科的销售金额和销售价格双双下降且销售金额第一次出现下滑。万科董事长郁亮9月份的一次公开表态可能说出了部分原因:销售放缓一方面是由于部分三四线城市如此前预期,因供求关系恶化造成去化率下降;另一方面也是因为公司更加重视回款考核,并没有一味追求销售规模的快速扩张。

就万科公司本身而言,机构投资认为,销售放缓基本符合预期,考虑该公司预收账款和储备货值较为充足,2018-2020年业绩有望稳定增长。

机构投资者并不担心万科未来的业绩增长,但其业绩增长情况在一定程度上反映了目前房地产市场的现状。国庆期间,万科的一则厦门(楼盘)房价跳降6折的消息很吸引眼球,此外,恒大的七折促销,碧桂园的降价促销也不绝于耳,房地产商都试图通过打折来刺激国庆期间的销售。

事实上,从过去的经验来看,每年的金九银十,是传统的热销期,然而,今年的国庆长假,对于很多房开公司来说,如冬天般的寒冷。全国多个城市一手房成交量下降,一些开发商开始变相降价来促销。据有关部门数据统计,国庆长假期间,一二线城市的一手房成交量大跌,其中杭州(楼盘)、北京(楼盘)、深圳(楼盘)等地,一天只能卖出几十套房子,降近72%。比如:深圳新房成交量同比下降50%,北京新房成交下降20%,扬州(楼盘)跌幅超过90%,三线城市一手房成交同比下降51.5%,上海(楼盘)一手房住宅成交面积5.8万平方米,环比减少68.8%。

所以,万科的这次打折可能会是一个风向标,房企真的有点儿扛不动了?目前中国房价并不低,但土地成本也不便宜,而且最重要的是现在中国的购房者已经开始没有了耐心,高房价透支的购买力,让越来越多的人远离楼市。

房地产税征收会成为“最后一根稻草”?

近段时间,各地不动产登记联网的消息不断出现,这是房地产税启用的先决必要条件,一旦实施联网,则开征房地产税就是议程上的问题了,一些业内人士认为房地产税的征收很可能是压死房价的最后一根稻草。

一般来说,征收房地产税理由主要为两种,一是用于社区公共服务的投入,二是作为社会财富再分配的调节机制。房地产税实际主要是对“地产”征税,看到的房价上涨实质是地价在上涨。土地升值主要来源于城市规划、经济发展以及外来劳动者的共同努力,与土地使用权拥有者自身的贡献并不完全挂钩。

申万宏源研究显示,目前我国城市间发展阶段与基本面差异较大,全国范围来看开征房地产税侧重于社会财富再分配的理念可能性较高,而一线与强二线具有开征物业税的基础条件。就金额来看房地产税的征收金额很难与土地出让金收入相提并论,两者相差一个数量级,全国范围来看总体上城市建设与公共资源投入的资金更多来源于土地出让而非房地产税。

其中,一线与部分强二线城市存量房占比较高,土地出让金收入占总体财税收入的比例较低且未来会继续降低,因此可能实行相对的“宽税基、高税率”,通过较小的人均免征面积扩大征税范围,以此筹集用于公共资源投入的支出。同时配合累进制税率对多套房或过高的人均面积部分征收高税率,最终形成“宽税基、低税率”与“窄税基、高税率”相结合的税制。弱二线与三四线等城市以新房市场为主,土地出让金收入占地方总财政收入比例较高,因此税收应当更倾向财富的调节机制——“窄税基、高税率”。

然而,目前市场上最关心的是:房地产税到底可以降低房价吗?现在普遍有一种观点认为房地产税的征收会导致房价下跌,事实是这样的吗?

申万宏源研究认为,第一,决定房价的是供需关系,征收房地产税会改变短期内的供需关系,但不改变长期走势。第二,美国经验显示,提高持有环节的房产税率能够降低房价的波动率。第三,房产税额与房价涨幅呈负相关,美国加州第13号提案实证研究与日本房地产市场的研究都佐证了这一点。最后,与我国土地制度最类似的香港实行的房地产税收制度值得警惕,香港在保有环节房产税“宽税基、低税率”的特点使得保有环节的房产税未起到平抑房价涨幅的作用,相反,开发及交易环节的高税收促进了房价的上涨。

此外,房地产税对租金有什么影响?就租房市场来看,北京与上海的租房市场为供小于需,房地产税转嫁给下游的可能性较高。广州(楼盘)租赁市场供需平衡,深圳供大于需,税收转嫁给下游的可能性较小。

 
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