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大转折!房企一夜惊魂 预售逐步退出?

叶檀财经   2018-10-11 09:29

[摘要] 广东省住建厅的一份文件,在脆弱的骆驼背上压上一根鹅毛。

广东省住建厅的一份文件,在脆弱的骆驼背上压上一根鹅毛。

9月21日,广东省房协向各副会长单位下发一则《通知》称,广东住建厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整的材料”,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售,材料将于9月25日上报住房城乡建设部。

当时跟几个企业主在一起,收到消息的时候,有个企业产手上的筷子差点掉地上,他当时算了一笔帐,认为全部达以主体结构工程达到三分之二再销售,回款周期会延长一年以上。

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为什么是广东?为什么在这个时间点爆出预售证可能取消的消息?

住建部已经辟谣,表示只是征求意见。

广东省住建厅和住建部的对话画风可能是这样的:

8月11号,住建部向湖北、四川、广东、江苏、辽宁、河南住建厅发了一个函:各位啊,商品房预售制度都运行25年了,问题很多,风险很大啊,大家看看,怎么办?

原本这是个内部调查,有点倾向性,各位到底是建议保留还是取消,理由是啥,结果——

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9月21日,广东房协向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,表示广东省住建厅已配合住建部要求,对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料,拟“逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”。该材料拟于9月25日上报住建部。

这露了广东住建厅的底,大概齐的意思是:风险是真的不小,建议逐步降低预售制杠杆,最后干脆取消预售证,推行现房销售吧。

本来谁也不知道,现在谁都知道了。

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广东房协只是下达紧急通知,对象是各路副会长单位,也就是各路开发商,言下之意是,房协并不认可取消预售制这个方案。可消息一旦出去,覆水难收。

市场轩然大波,9月24日中秋节港股开市后,恒生中国内地地产股全线下跌,市值一天蒸发超过636亿港元。

21日当晚,住建部被逼着澄清相关人员表示,向各地下发逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见情况并不属实,具体情况不便透露。

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可以肯定的是,一刀切地取消预售制是不可能的,但会像共有产权房、租售同权一样,率先在几个城市试点。

预售证的门槛会越来越高,中小型房企的资金压力越来越大。

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开发商惊魂 如果取消预售 回款周期延长一年以上

预售制起源于五个法律法规。

1994年《房地产管理法》、1995年《城市商品房预售管理办法》、1998年《城市房地产开发经营管理条例》、2001年《商品房销售管理办法》、2010年,也就是上一轮楼市限价的第一年,推出的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。

什么是现房销售?什么是预售?

2001年,《商品房销售管理办法》规定,商品房现售,指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房预售,指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

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上一轮限价以来,预售门槛已经越来越高。

2010年以来,小高层住宅通常要求主体结构工程达到三分之二才能预售,多层甚至要求封顶。

从2010年开始,商品住房预售资金全部纳入监管账户,确保预售资金用于商品房的工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,必须保留足够资金保证建设工程竣工交付。

假设广东省真的将预售全面改为现售,影响最大的是开发商的回款,客户付钱的周期将普遍延长1到2年。

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还会带来一系列影响。

首先,部分开发商不愿意再拿地。正在建设的一大批项目,变成开发商的负担,出现大面积停工,甚至工期长期拖延。最后,这一批项目中的中小型开发商,出现资金断裂。

过去,开发商为了减少现金流使用,通常会选择多家房企联合开发,一旦转为全面现售,房企联合开发、兼并收购的现象将大幅减少。

接下来,估计大概率是提高门槛。

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(1)所传文件第一句话叫做“对商品房预售许可进行研究”,也就是说预售许可是这里的关键词。后面针对预售许可的表述是:“保留或提高许可条件”、“建议取消许可条件”,表面保留,提高,取消是三段式,而所传文件中广东的回答大致意思是:“不取消,但提高”,结论非常明显。

(2)“预售提高条件”就包括主体施工封顶或更严,只是广东说未来甚至要逐步取消,也是写的“若干年”后,马上要取消预售制度的说法不对,只是要取消“预售许可管制”的说法太乐观。如果真有变化,就是短期提高门槛了。

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另外,“申请和取得‘预售许可证’”是预售管理办法中最重要的一条,有申请这一条就会有批准和不批准。短期调控因限价,推后预售几个月很正常。

今年9月,哈尔滨规定三环内新房,必须预售和现售相结合,多层房屋实行现售,高层房屋预售审批,必须主体封顶。

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广东第一个吃螃蟹 其次是哈尔滨

广东早就有现房销售试点,一级市场的土拍早就有了现房销售地块。

根据《时代周报》统计,2018年7月,江门住建局发布《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法(公开征求意见稿)》,从2018年10月1日起,江门所销售的商品房,必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位。

2018年6月,中山首宗要求现售的地块由万科竞得,刷新楼面价最高纪录,9月中山又推出两块需要现售的土地。

今年9月,哈尔滨有些地区多层房屋暂停商品房预售,高层房屋要主体封顶。

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2016年,房改最前沿的深圳推出一块限售土地,由中国电建和广州方荣联合以82.8亿元竞得,成为2016年龙华价格最高地块。目前这块商住两用的现售土地上的项目,依旧显示为在建。

越是房价涨幅迅速的城市,越要提早试点挤泡沫,比如江门。

根据房协的数据,我们以30%租金和70%房价,对粤港澳九个城市的8月同比和环比房价综合涨幅进行排名。

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综合同比涨幅排名前3的城市分别是江门(28.268%)、肇庆(23.55%)和深圳(16.634%),综合环比涨幅前三名分别是深圳(0.885%)、东莞(0.623%)和中山(0.428%)。

涨幅位居前列的粤港澳卫星城,共同点在于,地价、房价虽然维持在高位,但土拍通常是底价成交,流拍频繁出现。

江门市官方数据显示,2018年8月全市推出的10宗地块仅成交6宗地块,其中4宗以底价成交,剩余4宗相继流拍,成交总占地面积14.89万㎡,同比减少56%。主要原因是起拍地价、成交价都有了大幅上升,土拍规则越来越复杂,要求附加更多的配套设施,房企资金压力随之上涨。

另外卫星城潜在的楼市寒潮,正在往深圳、广州等粤港澳核心城扩散。

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广州13号线南岗站周边的一个楼盘,打出的口号是价格回到2年前。推出20套特价房源,最低2.1万元/平米,最高也不过2.5万元/平米,整体均价直降5000元/平米。位于广州中心城区荔湾的一个楼盘,在8月开盘时报价4.5万元/平米,9月突然推出数十套一口价3.8万元/平米的住房。

深圳大鹏新区的一个楼盘,在售户型为93到124平米的住宅,目前不仅价格下调,还推出了首付分期。以93平米毛坯价格338万元的户型为例,业主可选择首期付完10%的房款33.8万元,其余在1年内付清,之后即可完成网签。

开发商躺着挣钱的时代早就过去了,金九银十风光不再。

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大甩卖 房企唯一的命题是生存

对于房企来说,2018下半年第一要务是生存。郁亮9月份在万科内部的一次讲话中是这么说的:

这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求,我们的战略围绕“活下去”而展开,这是最底线的战略,是收敛和聚焦的战略。这次战略检讨,希望大家充分意识到全方位转折的到来,我们所有行为都收敛聚焦到保证万科活下去。

郁亮甚至提出,如果6300亿回款目标没有达成,公司所有业务都可以停。

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这听来并不是那个几个月前,还在内部风风火火进行地产转型的龙头房企,万科的装修和物流据说刚刚成立了子公司,新的负责人已经走马上任。

2008年,万科率先在珠三角和长三角降价销售,回笼大量资金。2008年9月,金融危机爆发,全国楼市进入冰冻期,降价根本没人买单,万科先一步完成了资金回笼。万科的预见度仅次于李嘉诚。

2018年,为了生存,碧桂园决定早万科一步,完成资金回笼。

碧桂园蚌埠市区几乎所有房企全面降价。碧桂园地王项目都荟,更是7折略高于楼面价在甩卖,荣盛、和顺等蚌埠老牌房企也在打折促销。

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媒体报道,7月碧桂园危机事件后,安徽分公司已经停止拿地,在九十月份抓回款抓业绩,蓄客不好、卖的差的项目一律打折。砀山楼盘三四千,碧桂园溢价5200元/平客户不买账,直接57折甩到3000元/平。

宿州、淮北和蚌埠等安徽北部城市,已经开始大规模降价。9月底开始,即使像阜阳和芜湖这样楼市没有明显降温、此前没有丝毫优惠的城市,都开始起步96折、全款9折。

合肥一直是全国范围一二手房倒挂比较严重的城市之一,具有标志性意义。无论是2008年的万科,还是2018年的碧桂园,拼尽力气回笼现金,短暂降价放血,赢得活下去的空间。

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这时候,再来一个广东逐步取消预售证,不管最终如何,中小房企战战兢兢,大型房企只能裹紧大衣度过寒冬。

一方面限制新房价格,一方面可能逐步取消预售制度,最终压力都流向了房企,难怪大如万科,发出的声音是,活下去。

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