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库存面积至4年前水平 中型房企将迎千亿时代

时代周报   2018-09-04 07:17

[摘要] 楼市接下来“向左还是向右”?答案逐渐明晰!

楼市接下来“向左还是向右”?答案逐渐明晰!

政府层面,从今年初中央再次重申“房住不炒”,坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲。再到地方层面“四限”(限购、限价、限贷、限售)扩容、加码,部分城市开始暂停企业购买商品住房,同时也对“离婚买房”“先落户再购房”等渠道逐个“堵漏”。各类调控举措背后,其根本目的是让住房回归居住属性,促进房地产市场平稳健康发展。

市场层面,虽然政策强压下的房地产市场仍呈现量价齐升态势,但城市间分化趋势也愈发明显。据国家统计局数据显示,2018年16月份,全国商品房销售金额66945亿元,增长13.2%;商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%;商品房销售均价8678元,同比增长9.53%。2018年6月市场待售面积为55083万平方米,低于2014年7月末的55230万平方米,库存面积已经跌至48个月最低。

“分能级来看,一线城市市场"先抑后扬"、二季度开始回升,二线城市整体降温、分化严重,重庆(楼盘)、西安(楼盘)、青岛(楼盘)等维持量价齐升之势,而厦门(楼盘)、天津(楼盘)、海口等成交急剧萎缩,三四线城市依然持续高热,成交占比继续上升。”业内研究机构研报如是称。

企业层面,大型房企主动选择“控速”,中型房企仍在加速奔跑冲规模。以万科为例,2018年16月,公司累计实现合同销售金额约3046.6亿元,同比增长9.91%;合同销售面积约2035.4万平方米,同比增长8.94%。2017年同期,万科实现销售金额2771.8亿元,同比增长45.8%;合同销售面积1868.5万平方米,同比增长32.6%。从增速看,万科已然放慢了规模扩张的脚步。

而部分中型房企仍把规模放在发展要位。华南一家房企董事长曾在年初工作会议上表示,除了实现每年的利润增长外,公司规模也要与之俱增,争取尽快达到1000亿元的规模。另一家房企高层更直言不讳对外表示,公司现阶段的目的很明确,就是要做大规模。据媒体报道,截至2017年10月末,至少有45家房企已经实现或者正在提出千亿元销售目标。业内研究机构预测,2020年将至少产生30家千亿房企(2015年仅为7家)。

三四线走势开始分化

来自中国指数研究院的研究报告显示,2018年上半年,一线城市商品住宅成交面积同比下降约25%,其中京沪成交面积依然处于历史最低点,深圳(楼盘)由于去年基数较低,成交同比增长两成左右,但成交规模仍处于低位区间。二线代表城市月均成交面积约76万平方米,同比下降7%;天津、杭州(楼盘)等热点二线城市同比下降超三成。三线代表城市上半年棚改力度仍然较大,成交规模绝对值处于历史相对高位,上半年月均成交面积在32万平方米左右。

保利投顾研究院也表示,全国市场轮动分化,一二线在行业严调控下成交势能减弱,三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。但其同时指出,随着库存逐步补充,三四线城市将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线,尤其是下半年房地产税会有系列动作,相关信息将明显影响市场预期,购房者将优选配置优质资产,部分三四线城市或将承压。

保利投顾研究院从需求侧将三四线城市分为外溢型、依赖棚改型及内需型三类。其指出,外溢型三四线调控不放松,重回内需,容量预期下调,如环京、沪、深等城市。依赖棚改型三四线市场缩量,后市有受遇冷风险,如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。而内需型三四线则依赖本地改善客群与乡镇进城客群,考验价格承受能力。

深圳控股董事局主席吕华表示,2017年三四线确实是火了一把。但三四线城市本身人口是净流出的。从刚需的角度看,很多三四线是供过于求了,所以,这些城市的回暖是短暂性的。

“过去大家都不屑去三四线,现在三四线的竞争异常激烈,而且程度非常可怕。”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示,但毕竟三四线市场有限,市场持续涨价我觉得没有保证。

另一种观点则认为,三四线城市不能“一概而论”去否定。一位央企地产公司投资部的人士向经济观察报表示,房企目前关注的“三四线城市”有两个特征,一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中;二是位于一线城市周边,受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

业内专家告诉时代周报记者,对于大中城市和经济基础比较好的三四线城市,接下来要积极去补库存。但其同时提出,东北、西部、西南部分城市目前仍需要继续去库存,政策的差异化还有延续的必要性。

大型房企控速

2018年上半年,房地产行业集中度进一步得到提升。国信证券研报显示,2017年,中国房地产销售TOP5和TOP10市场集中度分别为16.9%、24.1%,较2016年末分别大幅提升了4个百分点和5.2个百分点。2018年16月,中国TOP5和TOP10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%,接近美国水平。

“房地产的未来一定是强者恒强、大鱼吃小鱼,去年前十大地产商在全国房地产的销售占有率是24%,今年上半年已经去到了30%,也就是半年时间增长了6个百分点,说明大部分的中小房地产企业,在这一轮的宏观调控中要退出这个市场,由大的企业进行接管。”恒大集团总裁夏海钧在今年中期业绩会上提出,未来35年房地产的集中度会到40%左右。在这一个情况下,假设10万亿元的全国销售,如果前十大地产商占到40%的话,也就是有4万亿元的规模。前三大地产商占到20%左右的话,每个地产商大概有7000亿元的销售量,也就是恒大现在5000亿-6000亿元,随着集中度的变化产生空间。

行业格局分化加速大背景下,“越大越强、强者恒强”的竞争法逐渐成为企业共识。“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者,规模越大的房企现金流越多,越安全。所以银行等金融机构会给那些房企比较高的信用等级,比较低的资金成本。而一些销售额不够大且债额过大的房企,将会面临资金压力过大的风险。尤其是在目前融资杠杆不断收紧的大背景下。

业内研究机构数据显示,目前房企第一阵营入场在5000亿元以上,分别是碧桂园、万科、恒大;第二、第三阵营分别在3000亿元、2000亿元以上。而多家房企纷纷开始冲击千亿,也只是为了拿到一张进入楼市下半场的入场券。

比如2017年实现销售额457亿元的新力地产,管理层表示集团要在2018年冲刺千亿元,未来3年要实现2000亿元的目标。2016年销售额为246亿元的融信中国也于2017年年中对外宣布:千亿元目标对我们来说并不遥远,我们计划在12年内实现。2016年实现销售额约400亿元(机构数据)的泰禾集团也放言:公司2018年销售额要翻番至2000亿元。据媒体报道,截至去年10月末,至少有45家房企已经实现或者正在提出千亿元销售目标,其中30%为“闽系”开发商。

而已然占据有利地位的大型房企们,则纷纷选择“控制发展速度”。碧桂园总裁莫斌在今年中期业绩会上表示,今年主席定的主基调叫行稳致远,宁可发展慢一点,也要发展稳一点。中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国也坦承,目前我们对市场保持高度谨慎的态度,现在的政策处于高度多变期,随时都有可能出下一步新的政策,所以谨慎投资是很必要的。“我们宁愿错失一些机会,也不想投错几块地。”颜建国续称。

融创中国董事会主席孙宏斌也在今年中期业绩会上表示,宏观调控的政策在短期内不会放松,而随着政策的持续,购买预期也会发生变化,其实8月份看很明显的购买预期已经发生变化,因此融创也会非常谨慎。

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