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侠客岛:谁推高了三四线城市的房价?

中财网   2018-07-02 08:36

[摘要] 地产股为何集体 ?一则有关棚改的消息是关键:棚改项目审批权收回至国开行总行。所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

地产股为何集体 ?一则有关棚改的消息是关键:棚改项目审批权收回至国开行总行。所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。那么,棚改项目审批权的上交同房地产有何关系?是否真如市场传言,棚改货币化安置推高了三四线城市房价?三四线城市房价还有没有春天?这件事情有嚼头,要好好琢磨琢磨。

实例说一千道一万,当事人现身说法 真实。先来看一则某地产公司在某中部三线城市2017年初的广告。“今年市定目标任务是3.04万户,征收房屋430万㎡,计划 265.17亿元,动迁15万人!什么?感觉3.04万户、15万人只是个数字,和自己没什么关系?那咱们拿去年的事实说说话。

2016年棚改推动房地产去库存7000余套。对!就是这个数字!是不是感觉今年又可能有大批的棚改户加入买房大军?是不是感觉房价又会变动?贴心的我劝你哈,买房莫要犹豫观望,看准了买了就ok!”顺便备注一下,这座2017年棚改就动迁15万人的中部城市,城区人口数量只有100万多一点。不消多说,棚改之于当地楼市的意义已然明了。故事可以从2014年说起。该城市一位居民说三四年前,这座傍水而居的城市房价只有三四千,人均月工资也是这水平,生活很惬意,压力也不大,“盖了很多房子,卖不出去,大家也不着急买,房价有一阵子还下降。”

房地产库存高企,土地就卖不出去,依赖土地财政的地方 想必急坏了。有多急呢?一个故事可以证明。去年底,中部某县一位刚离职的官员私底下告诉【经济ke】:“负债太多了,2016年卖了两宗地,今年卖了一块地,老板(指县委书记、县长)都快急死了。县里面除了医院没有抵押,其他可以抵押的资产都抵押出去了”。他如果土地再卖不出去,抵押的土地价格下跌,银行逼债, 信用违约,那可麻烦大了。这并非某一个城市的难题,而是全国普遍现象。

撬动怎么办?必须把手头的存货清仓,接着再卖地,卖新房子,要不,这生意就做不下去了。卡住脖子的难题是,谁来掏钱买单?靠当地居民家里可掏不出更多的钱。那么,钱从哪里来?谁来撬动这个支点?棚改货币化安置的定向宽松(PSL)如期而至。

2015年,国务院推出棚改三年计划,要求积极推进棚改货币化安置,以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置,也就说拆迁之后不给房子给现金,拆迁户自己再去买房子。恒大集团首席经济学家任泽平认为棚改是一石三鸟之计:“棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌,也创造住房需求、拉动房地产 ,是未来5年支撑房地产行业发展的核心变量之一”。

中国社会科学院金融所房地产研究 主任毫不讳言:“棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存。”从此前的实物安置改为货币化安置是其中关键,而PSL又是核心环节,并被不少地方 视为如意法宝,放大到 。具体怎么操作呢?还是以上述的中部城市为例, 规划一批棚改项目,向政策性银行申请专项贷款,国开行再通过PSL拿到央行资金。贷款到手,地方 通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,棚改拆迁户拿着拆迁款,欢天喜地买新房去,比如上述所说的做广告的大公司。这里说的政策性银行主要就是国开行。公开数据:截止2017年末,国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿。在回应几天前的消息时,国开行说截至5月末,今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

占比有多大呢?住建部副部长陆克华曾透露,2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%,比2015年提高了18.6个百分点。另有数据:2017年我国各类棚户区改造开工609万套,完成 1.84万亿,棚改货币化安置比例高达60%。三年棚改计划之前的2014年,棚改货币化安置比例是9%。

效果效果如何?仅2016年,棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米。当年全国住宅销售面积13.75亿平方米。再算算,这2.5亿平方米主要集中于三四线城市,其效果就更加可观了。如此大手笔,库存被快速消化,甚至不得不加快供地。

5月初,【经济ke】拿到一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州 城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示,衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月,株洲茶陵县仅1.4个月!什么意思?按照当时的销售进度,茶陵县1.4个月后就没有房子卖了。无独有偶,湖北省住建厅今年6月4日也发文警示住房库存消化周期不足6个月的城市做好工作,遏制投机炒作。如今,宜昌、徐州、西双版纳等城市都已加入限购的行列。当然,此时的地价已非吴下阿蒙。在湖南衡阳,2017年商住用地出让 单价突破756万元/亩。2014年12月,当地土地 单价是261.4万元/亩,三年近三倍涨幅,飙升幅度之大,让人瞠目。

面粉贵了,面包自然跟涨。2014年,衡阳住房均价为3880元/平方米,同比下跌5.5%。然而,2017年衡阳 贵地块的楼面价已达3700多,房价超7000元/平方米是常态,八九千也不稀奇。原本为房子太多卖不动而发愁的那个中部小城,房价也昂首挺进“万元户”行列。不过,这里有个小疑惑。按照定义,城市棚户区是指在城市规划区集中连片简易结构房屋较多、房屋密度大、基础设施简陋、房屋年限长、功能不全、安全隐患突出的区域,包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有林场、垦区危旧房等,后来棚改还扩展到了集体土地上的城中村改造。

棚户区是历史欠账,也是城市伤疤。从2008-2016年,全国棚改已累计使8000多万住房困难群众“出棚进楼”,相当于德国的总人口。这无疑是伟大的民心工程。快速推进后,一位开发商人士直接告诉【经济ke】,“这么多年,城市化建设 快,城市棚户区其实在迅速减少,一二线城市的棚户区已经不多了。”棚户区不够用怎么办?西部某市经信委的一位处级干部说,放着这么好的政策不用不可能,没有条件,创造条件也要上。于是,棚改这本民心工程的真经到了某些地方就念歪了。比如,有网友爆料,2016年,江西九江某区38栋别墅型商住楼(100余户)也要进行“棚户区改造”。可以肯定,这并非孤例。

淡出不过,怪象出现,却也是棚改货币化安置政策逐步淡出的征兆。2017年 工作报告指出,支持农民工在城镇购房,提高棚改货币化安置比例,房地产去库存取得积极成效。三句话的顺序和逻辑结构均有看头,倒推解读,去库存目标已实现,棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要,接下来亟待处理的是房价高企带来的风险。

尹中立也撰文称,三四线城市的居民收入水平低,用去库存的手段刺激购房,金融风险已经隐现。对于房价涨幅居前的三四线城市,应该停止土地拆迁的货币化补偿政策,减少或停止棚户区改造的货币化安置。上述中部城市住建局今年4月称,当地2018年比2017年的棚改计划小些。2017年棚改计划 城区征拆户数30440户,2018年棚改计划 城区征拆户数13448户。

中国社会科学院 经济与政治研究所经济发展室主任徐奇渊测算:2018年2季度PSL增量与去年同期相比,增速几乎为0。连乡镇都不放过的恒大、碧桂园们或许确实到了回撤的时候。至于被断粮的三四线城市房价,且行且看。(中国经济周刊李永华)棚改项目贷款暂停:地产商称正在重新审批棚改项目贷款变奏:三四线楼市面临新拐点作为改善困难群众住房条件的政策工具,棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等 ,不应该完全退出,但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。

在棚改贷项目的审批过程中,应当对项目做前瞻性评估,尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响,因城施策进行审批,减小棚改项目对当地市场的冲击。“暂停了,听说正在重新审批。”6月29日,21媒体记者询问起棚改贷申请情况时,参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩(化名)这么说。王明轩申请的棚改贷款用于工程费支付,他告诉21媒体,项目前期向当地国开行的申请相当顺利,“还款期限都确定了, 主要领导也点头了”。

王明轩听说,他的项目之所以暂停审批,主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性,而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后,他表示,“肯定会拖慢我们的整体进度”。实际上,王明轩的遭遇并非个例。2018年以来,棚改项目推进的速度和节奏都在放慢。从6月25日起,有关国开行棚改贷款政策调整的传闻,开始受到广泛关注。

据报道,国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行,分支行新项目基本暂停审批。宏观层面, 的态度正在变得更加审慎。“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡出。而一些相对发达省份目标出现下调,如北京,2017年棚改安置房竣工27111套,2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户,山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套,2018年则为76万套。而在具体的操作层面,随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升,地方 对棚改的热情有所下降,金融机构的审核力度也在加强,地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁。

过去几年的棚改货币化安置促进下,三四线城市库存去化加速,同时,部分城市房价上涨过快,需求显著透支,修正或调整已有的棚改政策,或已迫在眉睫。中小城市货币化补偿比例高2008年, 启动保障性安居工程以来,棚改一直处在加速阶段。数据显示,2006年至2011年底,全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套,到2014年底,这一数字升到2080万套,而2015年到2017年则累计开工1816万套。到2017年5月份,国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,定下再改造各类棚户区1500万套的目标。这其中也有过波动。2013年,国务院曾将当年棚改目标由304万户下调至232万户,资金压力被认为是主要原因。此后,央行从2014年开始定向发放的抵押补充贷款PSL,开始承担提供棚改资金的任务。数据显示,5月末,央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行PSL余额为3.12万亿元,创历史新高。

今年前5月PSL新增4371亿,相比去年同期多增1424亿元,同样创下新高。这些资金绝大多数转化为了地方 的棚户区改造支出。中信建投证券房地产研究团队数据显示,2014-2016年PSL占两大政策性银行(国开行、农发行)棚改贷款总额的比例分别为90%、90%和82%,2018年一季度为64%。资金充足、政策支持的背景下,着力于去库存的棚改货币化安置,也开始逐渐成为棚改的主角。2016年和2017年的 工作报告中,均有“提高货币化安置比例”的明确提法。

从货币化安置比例来看,从2014年到2016年占比分别为9.0%,29.9%,48.5%。分地方看,湖南和陕西在2017年上半年的货币化安置比例就已分别达到86.3%和73.2%。对于这套棚改资金体系,海通证券分析师姜超曾撰文进行描述:央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方 发放贷款,地方 通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方 拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。王明轩告诉21媒体,他所了解的棚改项目中,补偿方式包括实物、实物+现金、房票、房票+现金、现金等多种手段。有的还可由棚改居民自行选择采取何种方式进行补偿,但一般来说,去化周期长的中小城市和位置一般的项目会有更多货币化补偿,而大城市的实物补偿比例会更高。

三四线土地市场新库存从数据来看,前一阶段棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。易居研究院的百城库存报告显示,2018年5月份,受其监测的100个城市中,三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月,是2010年以来的月度 值。而在去化过程中,不可避免地产生了价格波动。一方面,大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求;另一方面,通过PSL获得充足资金支持的货币化安置又增强了其购买力,双重作用下,三四线城市库存去化速度陡升,部分城市也出现了价格快速上涨的情况。易居研究院发布的百城房价报告显示,5月,其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米,环比增长0.7%,同比增长11.3%。其中,三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。

尽管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响,但多位受访人士也均指出,棚改货币化安置也是重要推手之一。这种看法的一大例证是,此轮三四线城市的上涨,并非集中在东部一二线城市周边的三大城市圈,而是全国范围内普遍的上扬。国家统计局数据显示,今年1-5月份,东部、中部、西部和东北地区的商品房销售额分别增长2.1%、26.9%、26.8%和18.9%。需求侧行情迅猛,供给侧火热依旧。

中国指数研究院的数据显示,5月,三四线城市完成土地出让金为1654亿元,环比增加66%;此外,成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。不难看出,棚改货币化安置助推的上涨压力,已经在三四线城市的土地市场有所显现。而从历史经验来看,土地价格的上涨或将进一步推高房价。对于收入较低的三四线城市来说,或将形成新的库存。这其中的一个重要因素,是棚改对房地产销售的拉动作用或将走向下行。“棚改对房地产 的拉动在2018年上半年达到顶点”,中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示。

业内人员认为,未来三年,棚改去库存面积占住宅销售比重将会持续下滑,考虑到国开行发放棚改贷款的意愿减弱,预计货币化安置比例进一步提升的空间不大,棚改对三四线城市房地产的拉动效应将会减弱。把握棚改资金总量和节奏在棚改货币化、一线城市需求外溢、品牌房企进军等多方面因素影响下,三四线城市库存去化加速,部分城市房价上涨过快,需求显著透支,面临着市场和债务的双重风险,修正或调整已有的住房政策,或已迫在眉睫。这首先体现在三四线城市去库存的政策导向上。

按照住建部在2017年发布的文件要求,商品住房库存消化周期在12-6个月的要增加供地,上述易居研究院的库存数据也显示,部分三四线城市的去库存任务已经完成,补库存的需求正在增长。根据去库存政策,部分三四线城市的首付比例只有20%,有些城市还有一次性财政补贴,棚改项目刺激了的大量中低收入群体的需求。新城集团高级副总裁欧阳捷指出,当在这种刺激下,房价上涨到高点时,购买力不足导致市场降温,需求就会萎缩,如果市场好的时候,土地供应放量,就会导致新一轮库存产生,房价滞涨甚至下降。

其次,棚改货币化政策的未来走向,也成为近期关注的焦点。有业内人士指出,棚改货币化安置的政策目的早已完成,该政策应该逐步退出。对此,严金明认为,作为改善困难群众住房条件的政策工具,棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等 ,不应该完全退出,但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。具体来看,在棚改贷项目的审批过程中,应当对项目做前瞻性评估,尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响,因城施策进行审批,减小棚改项目对当地市场的冲击。实际上,已有部分城市在近期做出了对棚改政策的调整。

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