某豪宅新盘摇号名单一半是公司 要出售绕不开高税费

中财网   2018-04-19 08:36

[摘要] 房摇号时代,以公司名义购房,会成为规避限购政策、提高摇号中签率的一种手段吗?

日前,上海市中心豪宅翠湖天地的摇号名单刷屏了朋友圈,名单中有多名的疑似知名港台明星。

除此之外,最引人注目的是名单中还有大量的公司购房——该项目推出118套预售房源,摇号排序共计385组。其中以公司名义购买的客户214组,占比将近55.6%,超过半数以上。网友震惊之余感叹,摇号摇出了冰山一角。

而在上周,杭州摇号楼盘和家园公布了意向的登记材料清单和材料说明,其中关于公司购房的内容也引起了大家的关注。在和家园的登记说明里,明确表示企业购房也可以参与摇号,但不优先,限登记一个号。

购房摇号的时代,以公司名义购房,会成为规避限购政策、提高摇号中签率的一种手段吗?

以公司名义买房,这种情况在杭州较少见,自从这两年连续出台限购政策后,杭州以公司名义买房的现象多吗?

据记者从杭州房管部门、二手中介以及开发商等多方打听了解到,真正实践操作的极少。

杭州房管部门的一位相关工作人员表示,据他所知,在杭州,公司购房是非常少见的,绝大多数的楼盘都没有碰到过以公司名义购房的情况。因为几乎可以忽略不计,所以房管部门未曾专门统计过这方面的数据。

几家知名中介公司的资深经纪人也都表示,普通的二手住宅中,公司购房几乎没碰到过。而在二手豪宅领域,公司购房的情况倒是有零星出现。豪宅经纪人吴先生说,从事豪宅交易这些年来,以公司名义买房的客户只能算是“少量的”,近两年来自己只经手过一套。

“一般来说买得起豪宅的客户年纪都相对较大,有成年子女。即使名下有数套房产,也可以通过腾挪名额来腾出房票。”吴先生说,自己经手的那起以公司名义买房的案例,是因为客户年纪不大,“70后和80后客户,子女年纪尚小,没有购房资格,最后才采取了这种方式。”

一位开发商则明确表示,在杭州,以公司名义买房的听闻不多,“这种情况最可能出现在两类楼盘,一类是高端豪宅,另一类是地段较偏、总价较低的楼盘,用来给员工做宿舍。”

Y女士和丈夫经营着一家颇具规模的私营外贸公司,公司地处临安一带。大概七八年前,那会儿临安还未撤市设区,无论是心理上还是地理上跟杭州市区的距离都相对较远。虽然公司有专门的单身宿舍,但是为了吸引和留住公司的中高层人才,Y女士以公司名义在余杭中泰的新明半岛和新西湖小镇购买了近20套房源户型面积从90~160多平方米的都有,用来给中高层员工居住。

以公司名义买卖房产要交大量的税费

在和家园公布的意向登记材料清单和材料说明中,对于企业购房,特意提醒“三年内不得上市交易”、“保有环节有税费”。此外还列明了企业参加摇号需要提交的资料包括——新版营业执照(或旧版营业执照、组织机构代码证、税务登记证);法人代表证明;公司委托法人办理的委托书;法人委托个人办理的委托书(若法人前来办理则不用提供);公司章程;需要一次性付款

可见,企业购房有诸多的限制条件。豪宅经纪人陈先生直言,公司购房比较麻烦,“我们一般不建议”。

首先,公司购置的房产需要一次性付款,要到取得产权证后,才能进行抵押贷款;其次,无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是公司购房,均按照房款的3%缴纳契税;第三,公司名下的房产每年都需缴纳房产税,具体税费为:每年房产原值×70%×1.2%。

而当企业房产出售时,更需要缴纳高额的税费,包括:1、增值税及附加,按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收;2、土地增值税,按(转让收入-扣除项目金额)×四级超率累进税率征收;或由税务机关按成交价格的5%核定征收;3、企业所得税,按转让所得×25%征收;4、印花税,按成交价格×0.05%征收。

以一套当初购买原值为500万元、现售价为1000万元的房产来计算,卖出时需要缴纳的税费约为:增值税及附加28万元+土地增值税50万元+企业所得税105.5万元+印花税0.5万元=184万元。

此外,如果企业经营不善,对外有债务,此笔房产还有可能被债权人追索。

不过,对于规模较大的实体公司来说,公司购房或许还有一些财务上的考虑。像Y女士,早年以公司的名义购入持有的这批房产,既是手头余钱的一个投资途径,也可以作为公司固定资产安稳军心,并且在财务上也能抵税。

同样以购入原值500万元的房产为例。公司购房后,每年需要缴纳的房产税为500×0.84%=4.2万元。而按照目前比较通行的房产计提折旧的计算方法,即预留残值5%,折旧年限为20年,每年的折旧额=固定资产原值×(1-残值率)/折旧年限,则每年的折旧额为23.75万元。再按照企业所得税率25%,每年计提折旧这一块,可以节省企业所得税5.9375万元,大于每年所交的房产税。就这一点来说,公司购房,在房屋持有的期间,有可能为公司节省税费

而且,跟普通固定资产的不同之处在于,实际上房产的价值不仅不会折旧,反而极有可能上升。也因此,之前A股市场上曾传出过有ST公司靠卖出的两套房产扭亏为盈避免退市的新闻,令人感喟。

杭州摇号楼盘,无一家公司申请摇号

很多购房者担心,随着杭州全面进入购房摇号时代,今后杭州也会像上海这样,出现大量的公司购房挤压普通家庭购房空间的情况。

对此,浙江中原地产首席分析师荆海燕认为,杭州毕竟跟上海的情况不同,上海的户口限制政策远比杭州严厉。市中心豪宅的供应稀缺度也远比杭州高,企业注册数和外来人口都比杭州多得多,所以才会出现一个摇号楼盘排序名单中超半数是公司购房者的情况。“在杭州落户难度并不高,积分落户政策、老年落户投靠等等途径较多,通常来说犯不着用公司名义买房。”

比如杭州摇号楼盘和家园,从4月14日开始接受现场登记申请,截至记者发稿前,已经登记申请的400余组客户中,没有一例公司登记申请。

荆海燕表示,除非摇号楼盘与周边的二手房价严重倒挂,中间存在巨大的价差套利空间,才会有不具备购房资格的人花大力气专门注册公司来参与摇号。但后续即使摇号中签后,如果要出售获利仍然绕不开高额的交易税费

另外,杭州规定企业买房后三年内不得交易。三年后,随着住宅房地产税的推进,楼市行情是否还会如此火热,也是颇值得商榷的。

而上海之前的楼盘摇号名单中,公司购房通常不到10组。翠湖天地之所以会出现214组的公司客户,在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,一是因为核心地段豪宅具备很强的资产抗跌属性,二是该项目本次开盘价格在近3年内没有涨幅,具备较高的价格成长空间。

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