监管新规重塑ABS格局:REITs爆发、非标转标火爆
第一财经APP 2018-02-26 00:22
[摘要] 一系列监管新规的影响正在体现。去年12月现金贷新规下发后,小额贷款ABS(资产证券化)在1月仅发行1单,同比下降92%,环比下降31%。不仅小贷ABS,第一财经了解到,目前很多类REITs业务都在更改结构。
一系列监管新规的影响正在体现。去年12月现金贷新规下发后，小额贷款ABS（资产证券化）在1月仅发行1单，同比下降92%，环比下降31%。不仅小贷ABS，财经了解到，目前很多类REITs业务都在更改结构。
“资管新规意在鼓励标准化产品的发展，对于以前的非标产品和嵌套结构有很大的限制。而证券化作为一个目前热点的标准化产品，会迎来巨大的机会。”某券商资产证券化业务负责人告诉财经。
近日，租赁住房REITs（房地产信托投资基金）正迎来爆发，中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划、光明地产大厦资产支持专项计划等项目相继获批发行。
非标转标爆发
在上述券商资产证券化负责人看来，资管新规重点包括打破刚性兑付、进行净值化管理以及非标期限不能错配，而证券化是一个接触资产相对分散的金融产品，而且具有双重现金流的保障，很多证券化项目具有破产隔离的效果。另外，证券化估值相对稳定，从国外的经验来看，能够在一定程度上契合资管新规的要求。
“非标资产期限不能错配尤为重要，以前银行理财可以购买很多非标产品都是通过期限错配运作。按照资管新规，银行投资非标理财就会受到很大的限制。”该券商资产证券化业务负责人称。
事实上，资管新规等一系列监管政策首当其冲对以往ABS中存在的套利空间形成打击。
一般情况下，对于表内贷款，银行会以100%风险权重计提资本，而对于信用评级高于AA-的ABS，风险权重则按20%计提。由于类资产证券化产品优先级经过增信后基本可以满足AA-以上评级，因此一些银行在投资此类ABS优先级时混淆概念，按照标准化ABS风险权重进行计提，少计风险加权资产，形成较大的套利空间。
“非标资产转化为标准化资产，ABS是有效的途径之一。”多位受访人士指出，如果通过证券化把非标产品转化为标准的证券化产品，就可以使期限错配合法合规实行。具体而言，存量“非标”通过ABS转化为标准化资产中，商业银行已投的信托贷款等业务可以直接通过资产证券化方式进行转标；对于商业银行所持有的资管计划份额、权等可以借助信托计划形成受益权，再通过券商专项计划资产证券化。
华创证券债券团队认为，增量“非标”通过ABS转标，方式一是银行不直接以贷款等方式融资给企业，而通过企业将自有资产打包发行证券化产品，银行认购优先级份额，实现非标转标；方式二是银行先通过“过桥”方式将资金以信托贷款方式发放，之后再以信托受益权为基础资产发行ABS，完成非标转标。
分析人士指出，在此轮监管中，信托无疑是受影响的行业。在传统的信贷ABS中，信托往往扮演通道的角色。信托公司通道业务受阻后，资产证券化业务会成为新突破口，预计信托在ABS业务会往以下两个方向突破。一是提供多元化的服务，深化投行能力，比如与发起机构及其他中介机构协商信贷资产选择标准；与发起机构、主承销商共同设计信托方案，包括分层、定价、期限安排、财产分配方式等。二是成为资产资源的提供者。信托公司具有较丰富的资产资源，可以资产证券化为目的构建符合要求的信托受益权基础资产，并利用券商或基金子公司的通道完成资产证券化。这样信托可发挥主导作用，有更大的议价能力。
“在强监管以及利率上行背景下，非标资产利率上行速度较快，因此利率较高的非标资产若打包做成利率相对较低的ABS产品卖出，中间有不错的利差空间。”华创证券债券团队分析指出。
对租赁市场意义重大
近日，光明地产大厦资产支持专项计划成功发行，发行规模8.8亿元，产品期限为21年（3+3+3+3+3+3+3年）。该专项计划是上海国企首单获批的CMBS（商业不动产抵押贷款资产证券化）。
“传统的过户型REITs项目中3*X模式居多，而近期来3+X模式逐渐增多。3*X模式中优先B的销售难度更高，依赖主体现金流。3+X模式不同，产品期间每年都会付息，大头在于本金的保障。假设物业10个亿，单靠物业资产本身就可以保证优先A或者优先B的安全。”北京一位REITs业务人士告诉记者。
分析人士认为，REITs作为创新金融工具和长效商业模式，对于租赁住房市场的发展有重要意义，“公募基金+ABS”模式是在综合考虑立法成本、设计难度、可操作性等多方因素后相对优选的方案。
“按照5%的 ，基于现在的市场情况，完全可REITs化的有两类可以作为试点方向，一类是公租房，一类是集体用地。专项租赁住房用地可能是试点的一个方向。”
财经了解到，公募REITs通常持有物业产权，并由主体信用向资产信用转变。在新派公寓类REITs中，尤其反映了资产的信用，产品设计上基本没有主体的增信措施，而主要靠物业自身的资产价值和现金流收入。
北京大学光华管理学院REITs课题组认为，REITs对于租赁市场发展有四层意义：，REITs将助力住房租赁企业可持续发展，有效贯彻租售并举战略；第二，REITs有助于现有房企的转型发展，落实租售并举；第三，REITs有助于改善以个人为主的租赁住房市场结构，提升运营水平和服务质量；第四，REITs作为市场重要的参与主体，在投融资、运营和管理等方面发挥着引领的作用，有助于增添市场活力，促进市场健康发展。
在新派公寓和保利类REITs两个案例中，在基础资产层面形成了体系化的资产管理架构，私募基金管理人充当了重要角色，且由管理人聘请专业的营运机构。
“投资者范围在不断扩大，尤其是在新派类REITs在优先级的基础上，次级吸引了外部独立的投资者，使得原始权益人实现了真正的退出。”北京大学光华管理学院教授张铮表示。
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