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高价地块项目停滞 拿地大户无力开发卖股求生!

中财网   2017-12-12 07:36

[摘要] 一项最新的调查数据显示,2016年50个典型的“高价地块”,目前仅有7个项目入市,29宗土地已开工但未开盘,另有14宗尚未开工,这也意味着,有43宗土地项目尚未入市。

一项最新的调查数据显示,2016年50个典型的“高价地块”,目前仅有7个项目入市,29宗土地已开工但未开盘,另有14宗尚未开工,这也意味着,有43宗土地项目尚未入市。“高价地块”的入市情况,往往被市场用来解读房地产市场的基本面,是楼市的风向标之一。总体上来看,“高价地块”遭遇到入市难。楼市最严调控对“高价地块”影响如何?开发商如何对待拿到手的“高价地块”,媒体记者了解到,开发商围绕“高价地块”的断臂求生正在进行。

多宗“高价地块”闲置超一年

一般而言,从土地出让到房源供应尚有时间差,今年的新增房源主要倚仗去年和前年获取地块能否顺利入市,2016年是高价地块产生的高峰期,全年产生了350宗高价地块,其单价和总价都创造了纪录。

根据研究机构统计,350宗高价地块绝大部分都集中分布在一、二线热点城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的“高价地块”成交总价均超过了800亿元,合肥的高价地块幅数更是达到了32幅。

对上述350宗高价地块进行综合考察后,以城市房地产交易规模、高价地块幅数、地块交易时间等因素,选取了50个典型高价地块作为样本进行分析。从这50块高价地块建设现状可以看到,其中只有7个项目进入了开盘阶段,而在未开盘的43个项目中,一年过去之后,仍有多达14个项目处于未开工的状态。从全国范围来看,在楼市调控的背景下,高价地块遭遇了入市难的问题。

14宗尚未开工的高价地块主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市,其中不乏2016年上半年便成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间已达一年以上。

开发商忌惮“限价”仍在观望

具体来看,14宗地块中仅有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续,相较于平整地块而言,开发周期较长,典型代表如南京栖霞区NO.2016G58号地块和深圳光明新区A646-0059地块。多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致。

这些高价地块项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市,这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,区域“限价”甚至直逼高价地块项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块,拿地楼面价38960元/平方米,目前区域最高限价标准为40000元/平方米,若此时入市基本无利润空间可言。

分析师表示,2016-2017年购入高价地块的企业,基本按照正常周期都会在2017年入市,但全国严格的限价政策,导致大部分项目都处于停滞状态。

分析师认为,限价条件下高价地项目入市难度很高,这些高价地块拿地时房企对市场过度乐观,特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地块,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。整体看,高价地块面临市场与政策双风险。

“面粉贵于面包” 开发商按兵不动

据统计,目前50宗地块中近60%处于已开工未开售阶段,整体高价地块项目的开发速度还是较为缓慢的,排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块,还有一些项目选择了延迟入市。

分析人员表示,今年以来楼市调控不断升级,“四限”范围力度持续扩容,整体市场下行趋势也较为明显,尤其是政府区域“限价”政策的出台,对房企即将入市的高价地块项目冲击不小。因部分高价地块项目拿地成本过高,“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜,在高价地块成交楼面价与周边精品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

以合肥葛洲坝中国府项目为例,拿地楼面价为22103元/平方米,目前周边项目在售均价也仅为22000元/平方米,房企的入市积极性显然不高。

一家知名开发商负责销售的副总经理据记者表示,高价地块如果现在入市,必然面临亏损的局面。

去年4月15日,南京举行的一场土地拍卖会拍出了麒麟板块的新“高价位”。61轮的疯狂竞争之后,北京京奥港以47.6亿元摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块,楼面价高达22353元/平方米,溢价率达163%。当时据业内人士估算,22353元/平方米的楼面价未来的房价可能卖到40000/平方米,但京奥港未来墅最终获批的房价为25000-27000元/平方米。

产权变动频繁部分房企退出

在严峻的形势面前,一些开发商选择了退出。中原地产统计显示,2015年以来,全国住宅类高总价地块单宗地块成交金额超过65亿的50宗地块中,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%,引入更多的资金分担市场风险成为了市场主流。其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘,包括上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权的变动。

2015年11月,华侨城、华润、招商这三家地产央企组成联合体以83.4亿元的总价竞得北京丰台高价地地块。由于地块的最终成交价格超出授权价格,华润和招商地产陆续退出该项目。

华侨城的项目权益先是由原来的33%变更为100%,今年8月份北京侨禧投资有限公司(持有丰台高价地块项目)49%的股权转让,今年11月28日,华侨城正式挂牌转让侨禧剩余51%的股权。华侨城退出之后,丰台的高价地块项目最初的三位股东将全部退出。

分析师认为,从资金情况看,2017年房企融资难度越来越大,各种叠加的调控政策导致房企特别是过去两年拿地过于激进的企业只能选择卖股求生。预计后续还有更多的项目会出现股权变动。

调控不放松催促高价地块入市

为催促“高价地块”入市,防止开发商囤地,今年9月下旬,国土资源部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查。检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。省级国土资源主管部门可以将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市纳入检查范围。检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。按照国土资源部工作部署,各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

国土资源部明确此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。通过检查督促加快住宅用地开发建设,有助于改善住房供求关系,稳定市场预期。

今年11月,住房和城乡建设部会同国土资源部、人民银行在武汉召开部分省市房地产工作座谈会。会议指出,要切实防范化解房地产风险,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。要保持调控政策的连续性和稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。

多名房地产研究人士指出,2018年楼市政策放松的概率很小,开发商必须放弃“跨越周期”、“房价下一轮暴涨”的幻想。开发商应该在产品和成本上下功夫,投机心态只会让情况更糟。

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