地产商跟投风劲 高杠杆捆绑管理层利益

第一财经APP  2017-11-22 00:22

[摘要] 前10月,当碧桂园以4841.7亿的合同销售额站上行业之巅,行业内已经没有人怀疑,这家公司将把万科、恒大拉下马,成为今年的年度规模“一哥”。身处中国房地产行业第一阵营,碧桂园连续两年的翻倍增长一边让市场瞩目,一边让追随者们看到“规模没有天花板”。

前10月，当碧桂园以4841.7亿的合同销售额站上行业之巅，行业内已经没有人怀疑，这家公司将把万科、恒大拉下马，成为今年的年度规模“一哥”。身处中国房地产行业阵营，碧桂园连续两年的增长一边让市场瞩目，一边让追随者们看到“规模没有天花板”。

“给我一个支点，我便能撬动地球。”对于碧桂园来说，这个支点便是其在2014年推出的内部跟投机制。如今，在碧桂园的示范效应之下，国内对于“规模”仍有着执念的多数地产公司争相效仿，推出各自不同的跟投机制，以激发团队活力，将企业的“蛋糕”做大。

时代的马蹄声中，越来越多房企都在开始加码跟投，无论是为了激励员工，还是绑定职业经理人，跟投似乎成为了地产圈的时髦热词。

从一开始碧桂园、万科、旭辉的跟投推出，到目前中梁、阳光城等公司的跟投加盟，房企正在不断推行跟投。

大公司示范效应

国内将具有“合伙人”概念的跟投机制引入管理运营的公司并非碧桂园，而是行业多年来的“带头大哥”万科。

万科旗下项目跟投制度的实施是在2014年3月，万科第十七届董事会次会议审议通过了《关于建立项目跟投制度的议案》。一年后的2015年3月，公司第十七届董事会第五次会议对项目跟投制度进行了次修订。

项目跟投制度是万科事业合伙人制度的重要内容。事业合伙人制度包括事业合伙人持股计划和项目跟投，合伙人持股计划发生在公司层面，即公司合伙人通过券商集合计划购入股票；跟投制度则具体到项目层面，即建立跟投机制，公司员工在一定比例内可以投资公司的新项目，而项目的管理人员必须投资。

数据显示，万科2014年全年公司开放跟投项目47个，申请跟投达到9089人次，到了2015年，全年累计开放76个项目。

紧随万科之后，碧桂园将跟投机制发挥到。碧桂园的跟投机制晚万科半年，起始于2014年年末。据悉，在碧桂园董事局主席杨国强的大力推动下，碧桂园旗下的所有新项目都将采用跟投机制，即项目经过内部审批定案后，集团投资占比85%以上，员工跟投的资金池可投入不高于15%的股权比例。

碧桂园员工跟投的15%的资金池分为三级：级是在总部的平台共同组成一个基金，每个项目投5%，保证对每个项目的平均支持；第二级是区域团队跟投5%；第三层是项目本身的团队也投 5%。

碧桂园对于项目公司主要负责人的跟投起点做了一些硬性规定，以确保项目管理团队对于所管辖项目保持较高的责任心。也正是因为这样，该集团区域总的投资比例较大，也使得这些“封疆大吏”拥有较高的 。2016年末，碧桂园旗下投资及奖金的区域总裁，合计年收入超过1个亿。

碧桂园2017年中期业绩报告显示，该公司旗下已有973个项目引入合伙人跟投机制，其中435个项目已然开盘销售，员工跟投资金池合计投入7.2亿本金。

无论碧桂园内部，还是行业内，均将碧桂园过去几年来取得的快速发展归因于公司的制度建设，尤其是跟投机制对于公司效率提升的作用十分明显。该公司披露的数据显示，跟投机制实施以来，公司项目平均开盘时间由过去的9～11个月缩短为6.9个月，净利润率由此前的10%提升至12%，年化自有资金率由过去的30%左右提升到81%，现金流回正周期由原来的10~12个月缩短至9.1个月。

跟进者风格趋于激进

鉴于碧桂园在经营上取得的良好表现，以及较为成熟的跟投机制，多数地产公司将碧桂园模式列为模仿目标，并在细节上针对各自企业做了调整。

“我们内部一直对管理层是强行跟投，通过跟投和扁平化管理来提高效能。”三盛集团董事长林荣滨告诉记者。

不断扩张的中梁地产通过跟投机制不断激励自己的员工。其推出的成就共享及项目跟投激励机制，中梁的一个销售30亿的区域团队能够拿走五六千万的奖金。

区域部门负责人以上必须跟投，中梁的项目跟投制度，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计24%，远高于行业水平。核心管理层强制跟投，其他人员自愿跟投。

与行业内其他企业要跟投几个项目公司才配杠杆不同，中梁一跟投就配杠杆，提供内部1∶4的高杠杆，加上中梁大部分是十几二十万平方米的项目，周转速度快，平均6个月就开盘，7~8个月现金流就能回正并分配本金，利润则分两次分配：回款达到70%时分配一半的利润，回款达到90%利润全部分配。

中梁内部将跟投的员工叫战略股东，优先分利润。员工跟投的自有资金多数项目达到200%以上。

除了较为传统和保守的跟投机制，不少公司在跟投机制设计上十分激进。

财经记者从一家上市房企内部人士处了解到，目前该公司正在内部推行自己的全面跟投机制，按照每个业务条线和岗位的不同而有不同的倍数。其中，总监级杠杆预计大概在8倍，总经理级杠杆大概在12倍。

由于这样的杠杆放大，这意味着高管团队可以分享超过10倍的投资，同时也需要承担亏损的10倍放大风险。同时，在自有资金部分，公司给每个管理层划分了跟投的金额，在自有资金不够的情况下，公司还可以提供有息借款。

这样的跟投虽然是风险共担，但是从目前房地产行业的特性看基本都是盈利的，可以看出公司对高管的激励非常大。不过，鉴于该公司的跟投资金中有相当大一部分是将年终奖部分的激励拿到跟投进去，因此实际倍数并没有那么多。也就是说，公司把企业的经营状况和管理层进行绑定，希望借此来提高管理效率。

监管壁垒

随着国内房地产行业的高速发展，人才缺失已经在很大程度上制约着许多企业的发展，房地产行业的跳槽也因为猎头的活跃而变得十分频繁。限度留住人才，捆绑员工和企业，是许多地产公司推出项目跟投机制的初衷。

随着跟投规模的扩大，这项制度背后涉及的股东与管理团队利益之争，成为一个难以绕开的问题。

虽然无论万科还是碧桂园，跟投机制的实施对于提升公司绩效有着积极作用，但回归到公司运营上，公司内部人士通过跟投分享了股东原有，这涉及到上市公司的道德风险。

数据显示，自从万科实行跟投机制以来，其利润分配情况发生了轻微变化。2014年，万科实现净利润192.9亿元，同比增长5.41%，其中，归属于股东的净利润为157.5亿元，较2013年的151.2亿元增长4.2%，增速低于净利润增幅，而此时少数股东的损益是35.42亿元，同比增幅为11.42%，增速高于净利润。少数股东分走的净利润占比为18.36%。

2015年，万科实现净利润259.49亿元，同比增长34.53%，其中，归属母公司股东净利润仅为181.19亿元，少数股东损益为78.3亿元，同比增长121.06%，分走的净利润占比提高至30.17%。

为限制内部通过跟投分走股东，今年年初，万科通过公告发布修订项目跟投制度细则的通知，这是该公司跟投制度的第二次修订，此番修订的出发点，便是试图限制跟投，协调股东与管理团队之间的利益分配。

在全行业层面，监管层也对房地产企业的跟投出台监管措施。11月3日晚间，深圳证券交易所下发关于《行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务（2017年修订）》（下称《指引》）的通知。《指引》新增对房地产行业上市公司与员工共同投资房地产业务的规范等，这被认为是对风靡房企的“跟投制度”的规范。

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