购房合同存“霸王条款” 买房人该如何应对
中国之声 2017-04-26 09:39
[摘要] 据经济之声报道，房价高，买房难，好不容易用一生积攒换来一套房，收房时，却被告知得先收房再验房，一旦发现质量问题还无权拒收只能维修，不管有没有签字收房，有没有入住，物业费都从合同约定的交付之日起计算。买房时，缺乏经验，在收房时，才发现这些合同内容涉嫌霸王条款，该怎么办？想要安心入住新房，该怎么维权？
据经济之声报道，房价高，买房难，好不容易用一生积攒换来一套房，收房时，却被告知得先收房再验房，一旦发现质量问题还无权拒收只能维修，不管有没有签字收房，有没有入住，物业费都从合同约定的交付之日起计算。买房时，缺乏经验，在收房时，才发现这些合同内容涉嫌霸王条款，该怎么办？想要安心入住新房，该怎么维权？这些问题是山东淄博一位听众在收房时遇到的，他为这事已经苦恼了很长一段时间。
崔先生2013年在山东淄博碧桂园小区购买了一套期房，2016年6月30日开发商按时交房，但交付时，开发商突然提出要先签字收房再验房，还有，不管何时入住，物业费都从合同约定的交付之日起计算。
崔先生向记者表示：“我们去收房时发现碧桂园制定的收房流程多少有点问题，其要求先办理物业等相关手续再看房，一些业主提出来这样不合适，应先验房后收房。碧桂园公司说这样也可以。一些业主包括我去看房子，发现有一些问题，所以当时就没有去办收房手续。但碧桂园表示不管办不办收房手续，物业费都要从7月1日开始收取。有一些业主包括我当时也觉得这样不是很合理。”
由此，崔先生和一些业主坚持要“先验后收”，开发商后来勉强同意先验房。验房后崔先生发现，新房室内飘窗漏水，他又提出应该修好后再收房，很意外的是开发商答应维修，而且也没有催促收房。
但在这之后，漏水问题却迟迟不见修好，后来开发商竟撒手不管了，崔先生只能四处投诉，维权近8个月后，飘窗漏水问题才彻底解决。
崔先生说：“维修单上注明着有飘窗渗水，同时也注明了飘窗渗水修好后，联系业主做漏水测试，结果一直没有收到相关回复。直到今年3月份我一看时间比较长了就又催促了一次，在还没有修好的情况下我拨打了当地的12345。他们就把这个单子转到了住建委，住建委也联系了碧桂园，这样碧桂园才尽快安排人跟我联系，然后把渗水处理好了。
房屋质量问题解决了，维权却没有就此结束，业主准备签字收房时，才得知，合同上还有这样的条款：“发现房屋存在属工程保修范围的质量问题的，不能拒收只能保修”“如因买受人原因，没能按期交付的，视为开发商如期交房。”也就是说，当时业主发现质量问题后没签字也算是开发商已按期交房。
崔先生表示：“合同上有一个补充协议，大概是这样规定的：在交房之日业主去收房，收房中有任何属于房屋保修范围内的事情，碧桂园负责保修。但不能以房屋有保修范围内的质量问题而拒绝收房。若拒绝收房，其产生的任何问题由业主承担。”
记者：“那当时签合同的时候，您看到这条了吗？”
崔先生：“首先，因为当时是开盘购期房，有很多业主一起去提房子，不可能每个人把条款都看得非常清晰。再者，我认为格式合同应符合国家有关规定，我从网上查的所有收房规定里都有一个验房的过程，而此合同的条款直接取消了验房过程，或者有，你业主也没有因此而拒绝收房的权利。”
同时，崔先生还发现，物业费竟然还真是从合同约定的交付之日起计算的，也就是说，房屋维修期间的物业费也要由他来承担。
崔先生说：“合同规定我的物业费是从去年7月1日就开始缴纳，我认为这是非常不合理的。针对这一点，我又咨询了淄博的12345。其说法是流程与合同的问题，他们给我提供了淄博市房管局的电话。然后我联系了淄博市房管局，房管局也认为这属于合同和流程的问题，他们也无能为力。从常理上讲，收房有问题应尽快修好，在用户收房后开始收物业费，但我认为这合同存在不平等的条款。”
据崔先生介绍，他在买房签订合同时，以为开发商用的是统一的格式购房合同，所以没有仔细查看。也根本没想到，购房合同附带的补充协议里有很多条款是开发商自己添加的，其中会暗藏不公平条款。
崔先生因此向开发商提出两项诉求，一是房屋维修期间的物业费不该由他承担，二是，修改或删除合同中的不合理条款，避免合同再成维权障碍。经过多次沟通协商后，目前开发商方面答复崔先生，可以免除维修期间的物业费，但对于是否修改或删除不公平条款问题，开发商始终没有给予正面回应。小区其他业主告诉记者，他们也曾向开发商反映过合同问题，也同样没有得到任何答复。
崔先生提供了购房合同等证据资料，核对并确认合同中确实存在相关不合理条款后，记者展开调查。在调查采访过程中，记者发现，目前该小区还有楼盘正在交房，记者以消费者身份拨通开发商电话后，核实到，目前该小区的收房程序还是“先收后验”。物业费也还是按照合同约定的交付之日起收取。
开发商：“是这样，我们收房相当于在物业办理相关手续了，拿到钥匙后，我们这边有工程师跟你一块儿看房，有问题会进行记录，然后我们后期来维修。”
开发商：“对，是这样意思。”
记者：“交房的时候都是先验后收，你们为什么是先收后验呢？”
记者：“不能先验后收吗？万一有质量问题呢？”
开发商：“有问题不分收房或者未收房，我们都会修的。所以在收房的性质上您可以放心收，维修和收房是不冲突的，这样的话，维修会有您的装修钥匙，会更方便一点。”
记者：“看房子的时候发现房屋有质量问题怎么办？”
开发商：“有质量问题看哪些了，看具体情况。”
记者：“像有漏水，可以等你修好了我再收是吧？”
开发商：“这样也可以，但收房和不收房没有什么差别，因为现在收房子的话对于装修来讲有好处。我们都有两年保修期限的，不是说你收了房就不管了，收房后我们该维修还是会维修。”
记者：“如果不符合交付条件的话我拒收可以吗？”
开发商：“不符合？”
记者：“就比如说它有房屋质量问题我可以拒收吗？”
开发商：“这个咱就按照合同来就行了，合同上怎么约定了咱们就怎么来。”
记者：“有质量问题，发现了之后又不能拒收，那收房的时候要不要交物业费？”
记者：“那现在碰到质量问题，维修期间的物业费怎么办？还需要交吗？”
开发商：“这个是需要交的。从合同上约定的交付之日起计算。因为咱们物业费不等同于其他费用。物业费是维护公共区域的，比如说你楼下的绿化，楼梯的保洁，你收房日期约定的时间开始物业公司就开始提供这项服务了，无论是你住还是没住，这个费用都是要缴纳的。”
记者：“因为有质量问题一直没修好，维修期间的物业费是收还是不收？“
开发商：“这个还是要收的，因为物业费是按照咱们合同的收楼日期开始计算的。”
购房合同存在霸王条款，我们的购房人到底应该如何应对？关于这一话题，中闻律师事务所律师李斌和北京潮阳律师事务所律师裘叶共同作出分析与解读。
经济之声：今天的案例中，崔先生提到的购房合同中的“不得以房屋存在质量问题而拒绝收房”，“物业费从合同约定的交付之日起计算”。就这两个条款来看，“不得以房屋存在质量问题而拒绝收房”，对这个合同当中的条款，怎么看？
李斌：“这种条款本身没有法律依据，因为开发商交付商品房，制定的合同必须符合保障安全的要求。如果交付的商品房不具备应有的质量要求，比如楼体结构工程质量不合格，严重影响正常居住使用，也就是说，如果开发商交付的商品房存在着不能实现合同目的严重质量问题，作为消费者，有权利依照合同法的规定拒绝收房，这是消费者的一种权利。所以他的条款中如果这样约定了，也应当是格式条款，是一个无效条款。
另外，约定的交付日期之日始，业主就要交付物业费，这也是不合理的。因为物业费缴纳主体的变更应该是房屋实际交付之日起，如果约定一个时间点，如果在那个时间之内开发商并没有能够按照合同约定的期限向消费者交付质量合格的房屋，实际上在此之后，直到实际交付合格房屋之前，物业费还是应当由开发商来缴纳。”
裘叶：“物业费是房屋交付以后产生的一些权利义务，如果消费者收了房屋，就意味开发商履行了房屋交付的义务，接收以后跟这个房子相关的一些权利义务可能都由买售人直接来承担。这其中就包含一些物业费，因为房屋使用过程中会使用一些公共设施设备产生一些费用，这些统称为物业费。在消费者实际收房之后，物业费确实由消费者来承担。但是实际交付日和合同约定的交付日之间可能会有一些差距，物业费应当从实际交付给买售人之日起开始计算。”
经济之声：崔先生提出了两项诉求，一是房屋维修期间的物业费不该由买房人承担，二是修改或删除合同中的不合理条款，避免合同再成维权障碍。这些诉求合理吗？
李斌：“首先，如果由于房屋质量存在问题，不符合交付条件，没有实际交很显然。在维修期间，也就是在交付之前的物业费应当由开发商支付。如果这个房屋的情况是，虽然有质量问题但是不影响业主收房，那么收房之后，要从收房那天起开始计算保修期，在保修期限之内开发商承担保修义务。但问题在于，如果符合交房条件，业主应当收房，但房屋确实同时存在质量问题需要维修，在此维修过程当中的物业费，我个人认为还是应当由业主支付的。因为物业服务合同和商品买卖合同是两个法律关系，如果房屋确实是由于严重质量问题，不符合交付条件，这种情况下物业费由开发商承担。所以要看案件的实际情况到底是哪种。
其次，就涉及到的合同中不合理条款的问题，我们现在所使用的商品房的买卖合同一般是示范文本，示范文本本身不能够理解为格式合同。但如果开发商在其拟定的，对不特定多数人的购房人共同使用的示范文本当中又增加了部分不合理的霸王条款，那么这个条款本身是免除或者限制了的开发商责任，同时他可能加重了买方的义务或者排除了买方的主要权利。这时很显然它是侵害消费者合法权益的合同。
对于免责条款的合同，比如，‘我不承担责任，所有费用都由你来负’。这时候他应当按照合同法的规定，采取特殊的文字、符号、字体等特殊标志将这些条款给标示出来，让消费者很清晰地看到。另外，必须要对消费者进行解释说明。
崔先生作为买方，如果他认为这个合同确实能够构成格式条款，而这个格式条款又违背《合同法》规定，如果没有提示，可以要求撤销这个条款。”
经济之声：在调查采访过程中，记者发现，目前该小区还有楼盘正在交房。记者以消费者身份拨通开发商电话后，核实到，目前该小区的收房程序还是“先收后验”。物业费也还是按照合同约定的交付之日起收取。开发商的做法存在问题吗？如果存在，是哪些问题呢？
裘叶：“首先，开发商提到的‘先收后验’这个行为肯定有问题，因为商品房是一种不动产，不动产之间的交付就是以实际交付为准。签收就意味着，首先对这个房屋符合交付条件；第二，房屋不存在任何问题，消费者自愿收了，收了以后房屋的所有风险都由买售人承担。所以如果‘先收再验’，验的过程中发生一些问题，可能不涉及到房屋主体质量的问题，比如漏水等这些小问题时，可能开发商这边和物业公司这边会有一些推诿。在这种情况下，对于消费者维权或者后续的主张权利可能会有一些障碍存在。所以收房的程序应该是先验，验完以后才能收。
其次，就物业费问题，如上述所说，应当按照实际交付日，房子收了之后才能向业主收取物业费，否则肯定是不合理的。”
经济之声：收房的程序应该是什么样的？哪些细节是需要消费者注意？
李斌：“房屋建设成功之后，建设单位、设计单位、施工方和监理方应当进行四方竣工验收。竣工验收合格的房屋才具备交付条件，住宅是特殊房屋，它要进行分层的验收。在交付之前，开发商应当向买售人出具住宅质量保证书和住宅使用说明书。作为买方，有一个检验义务。也就是说，开开发商交付给的房屋到底表面是否能够符合质量要求？有没有表面瑕疵？买方有义务，也有权利进行检验。如果在检验过程中发现房屋存在着显而易见的质量问题，买方有权利要求开发商承担质量瑕疵担保责任。如果有一些质量隐蔽的瑕疵，不能通过肉眼看到的，比如入住一段时间才能够发现的，这仍然不能免除开发商的维修义务。因为他从交房之日起，在相应的保修期限之内，对房屋质量问题承担维修义务。当然前提是房屋质量本身存在问题而不是业主的不当使用所造成。”
经济之声：关于购房合同，一旦签订后就具有了法律效力。在买房的时候该怎么样签合同，哪些事项是必须明确的呢？
李斌：“首先，建议采取政府部门颁发的示范文本，这是一个平衡双方权益的文本。
第二，必须明确要买的房屋本身具有的相关条件，比如面积、楼层、户型等。
第三，房屋交付日期是什么样的，如果延迟交付了，会承担什么样的违约金责任；如果出现了房屋质量问题，在什么情况之下可以拒收，在什么情况之下收了，但是相关的维修责任和维修费用由卖房来承担。
第四，在维修期间发生的物业费的损失到底该如何承担？因为物业公司肯定会去找业主收取物业费，因为业主是物业服务合同的相对人。但问题在于，业主缴纳之后有没有权利向开发商追偿，因为这是开发商没有履行质量瑕疵担保责任给业主造成损失的一部分，这也要在合同中明确约定。包括什么时候办理过户登记，迟延办理产权证时开发商要承担什么样的违约责任等相关内容都必须明确约定。
对于买方而言，除了取得房屋所有权，还要承担一个法定担保义务。买方需要关注合同本身是否具有不合理的责任免除条款。在这个方面，提示各位买售人，应当认真仔细阅读合同，发现哪个地方不理解的，可以要求开放商解释，也可以咨询相关专业人士。
经济之声：如果这个合同条款当中发现了霸王条款，签订的时候我们应该怎么办？
裘叶：“如果在存在不合理条款的情况下，消费者首先要跟开发商进行沟通，能否做相应的修改。如果没有办法做修改，而消费者当时必须要买房的情况下，在合同签订的时候必须要综合考虑情况。如果签了，后续在履行房屋的交付、服务过程当中出现问题，要看这个不合理的条款有没有违反法律的强制性规定，要是完全违反了法律的强制性规定，即使签了这个条款也是无效的，对消费者来说也是没有任何意义的。但还有一种情况，这个条款并不违反法律的强制性规定，只是对消费者一方存不合理的情况，那么消费者在当时就应当预料到这个后果可能会是什么样。”
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