高杠杆投资者被挤出 刚需如何不被“误伤”
法治周末 2017-03-29 06:07
[摘要] 在3月以来的这一波密集调控中，的确有部分投资需求被挤出，这部分被挤出的需求大多是高杠杆人群；但也有一些刚需人群被“误伤”，想住而不得
在3月以来的这一波密集调控中，的确有部分投资需求被挤出，这部分被挤出的需求大多是高杠杆人群；但也有一些刚需人群被“误伤”，想住而不得
“房子是用来住的，不是用来炒的。”
几个月前，中央经济工作会议明确，2017年,中国楼市要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，综合运用土地、金融、土地、财税等手段，抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
法治周末记者在采访中发现，在3月以来的这一波密集调控中，的确有部分投资需求被挤出，这部分被挤出的需求大多是高杠杆人群；但也有一些刚需人群，被某一项的调控政策“误伤”，想住而不得。
高杠杆投资者被挤出
本金240万元，借款60万元，贷款300万元，购买一套总价600万元的学区住房，不为孩子上学，只为保值。
这是刘女士之前的计划。
刘女士在北京（楼盘）工作，单身，无北京户口。几年前在天津（楼盘）贷款购买了一套房。
在京工作5年之后，她终于有了购房资格，和另外一位单身好友商量后，决定双方集资、以刘女士的名义购房，目的是保值。
在选择投资标的时，她们把目光锁定了学区住房，她认为投资刚需之外的房产，风险太高，而学区住房是炙手可热的刚需。
3月14日，刘女士签订了买卖合同，这套售价600万元的房屋，在两周之前仅有550万元。刘女士认为，学区住房的幅度会覆盖掉这50万元的涨价，终决定购房。
签合同后3天，北京出台调控政策，认房又认贷。刘女士从首套变二套。
资金结构就变成了本金240万元，借款180万元，贷款180万元。
如果急需购房，这部分借款需要先让周边朋友通过信用贷借到，然后再通过把她现有天津的房产抵押贷款，换掉信用贷。
但是综合盘算之下，多余借款支付的利息高达50万元。
刘女士觉得自己无力承担，终放弃购房，和卖方协商解除合同。
“在这一轮限购中，先被挤出的是那些高杠杆投资者。”专家说。
一位房地产中介也告诉记者，在学区住房市场上，有些人是全款购房，在市场火热的时候，有些卖房者甚至都不接受贷款购房，所以，当政策升级，首先影响的是需要贷款的人群，对于有钱人，则影响不大。
在接受法治周末记者采访时，刘女士也提出了自己的担忧。
“手里这几年攒了100多万元，放在银行里总是不踏实。通货膨胀率那么高，钱越来越毛。”刘女士说。
刘女士曾经想过把钱买美元或其他处于通道的币种，但是相对于楼市而言，这些投资渠道的空间，都显得微乎其微。
“对于老百姓而言，还有别的什么投资渠道吗？放在银行，定期存款利息不足以覆盖通胀；股市敢进，感觉进去就是当炮灰；基金和理财也不敢买，这些年的负面信息太多。”刘女士开玩笑说，可以跟买房的空间媲美的，就是高利贷了，但高利贷这种事情咱们守法的人也不做啊。
买房，也是刘女士在权衡之后作出的投资保值选择。
“我现在还在看房，只不过在新政之下，只能看总价在四五百万元左右的房子了。”刘女士说，当前环境下，身边放那么多现金，是真的会心慌。
中原地产首席分析师张大伟也表示，在当下，市场已经脱离了价值在谈价格，房产已经完全就是货币符号，所谓的供需结构已经不能抵挡汹涌的投资需求。
部分刚需被“误伤”
成都限购之后，一个研究生毕业的女性大哭着喊“我要房子”了的视频在网上流传。
3月23日，成都出台限购政策，限购由商品住房扩大到二手房。在所有限购区域，购房者必须具有本区域户籍或在本区域稳定就业并连续缴纳社保24个月以上。
这位女子在呼喊中说着，自己读书读了二十几年，出身农村，好不容易买套房子，首付也付了，贷款也贷了，就差一个网签。
通常，新政的生效节点应为网签，且办理贷款的手续应该在网签之后。
对此，成都市房管局回应称，中介机构违规操作，弄虚作假，导致房屋买卖合同未能网上签约产生纠纷的，除自身承担相应的法律责任和经济责任外，还将受到严肃处理。
法治周末记者在采访中发现，也的确有一些刚需群体，在新政面前失去了购房资格。
北京3月22日出台政策，对非京籍人士购房资格从严执行，具体地说，“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”的政策，应为纳税人应从申请月的上一个月(或上一季度)开始往前推算60个月(或20个季度)在本市连续缴纳个人所得税。
一家互联网公司的网络编辑随即在朋友圈说自己“中枪”：“好不容易快熬到头了，但是中间换工作有4个月未交社保和个税，一切都得从头再来！而且外地人在精神上再一次被深深伤害。”
在广州（楼盘）工作的黄先生2月份在佛山（楼盘）市认购了某楼盘的一套房，但该项目一直不开盘，直到佛山在3月25日出了新政，他已没有资格购房。
黄先生在广州市番禺区工作，由于广州限购，他没有广州户口，只能退而求其次，考虑离番禺区近的佛山市的房子。
“新政一出，曲线救国的路也断了。”黄先生很无奈，我只能等着社保交够了在广州买，而广州新的限购政策把非户籍人士购房的门槛从“连续3年纳税或缴纳社保”，变成“连续5年纳税或缴纳社保”，房价涨的速度远超收入上升的速度，我觉得离能买的房子越来越远了。
黄先生的一位朋友，也跟他情况类似：在广州做生意，没有户口，想在佛山买房落户给孩子上学，已经交了认筹金，现在也没有资格购房。
“你说，我们算不算被误伤的群体。我们又不炒房，买房是为了住的。”黄先生表示。
部分改善性需求被抑制
这轮新政出台后，另一个受影响的群体是换房人群。有人是以小换大，有人是为了特定需求，比如卖房换学区住房。
一位在换房途中被限购政策“击中”的购房者告诉记者，套房是小两居，自己有了孩子后，老人来帮忙照顾，所以希望换一个大一点的房屋，但是新政出台后，对于她而言，首套变二套的首付压力和还款压力都很大。
据腾讯财经报道，在3月18日召开的2017年中国发展高层论坛上，银监会副主席王兆星表示，下一步将继续采取差别化的信贷政策，对一些房价过热的城市采取审慎的房贷政策，对一些基本的刚性住房需求、改善性住房需求都需要支持。
但是王兆星并未提及如何对待房价过热城市的刚性需求和改善型需求人群。
北京的陈生(化名)则是在购买学区住房的路上，遇到了新政。
他原本准备卖掉在天通苑的房子，换一套东城区的学区住房。
3月17日，北京“认房又认贷”的新政出台后，他认为可以通过离婚的方式，继续以首套身份购房。所以，3月18日，他按照计划卖掉了原有房屋，在3月19日，签订了购房合同，且计划在3月23日和妻子去民政局办理离婚手续。
孰料3月23日，陈生有事耽搁了，然后就是3月24日央行发文称“离婚一年内购房按二套执行”。
“幸亏我们23日没去办手续，要不然办了也白办。”陈生说，这样一来，税就高了，贷款利率也要从基准利率9折上浮到1.1倍。
在接受法治周末记者采访时，陈生说自己并非为了炒房，而是为了孩子上学。以往并没有想买学区住房，但是研究之后发现东城区、西城区和海淀区的教育水平还是远高于其他区，在这种教育资源不均衡之下，也是无奈的选择。
“要不然谁愿意用一套160平方米的房子换一套60平方米的老破小(即年代久远、又破又小的房子)？”陈生说。
3月25日，北京市教委出台政策称，将继续实行单校划片和多校划片相结合的方式，但是多校划片范围将进一步扩大，一对一的入学方式增加不确定性。
“在无法真正实现教育资源均衡的情况下，西城区和朝阳区乃至大兴、昌平的教育质量还是完全不同的，那么学区住房就还存在，还是会有人愿意买。”一位家长在看到这一政策后对法治周末记者说。
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