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限购下的地产股“背离”:A股遇冷H股狂飙减速

21世纪经济报道     2017-03-21 07:00

[摘要] 三四线城市去库存+溢出效应成为本轮内房股暴涨的由头之一,再加上估值比A股低、派息又慷慨,乘着H股年后强劲表现的东风,内房股得以爆发式大涨。

三四线城市去库存+溢出效应成为本轮内房股暴涨的由头之一,再加上估值比A股低、派息又慷慨,乘着H股年后强劲表现的东风,内房股得以爆发式大涨。

3月20日,恒生指数最高冲至24485.73点,创下2015年8月以来的新高。在推动其创新高的道路上,港股内地地产股(下称“内房股”)功不可没。

在各地相继祭出“限购令”的背景下,A股的地产股一直表现不济。今年以来至3月16日,A股房地产指数涨幅仅有4%,远逊于大盘;而同期恒生内地地产指数涨幅高达29.5%,其中富力地产(02777.HK)、融创中国(01918.HK)等同期涨幅均超过了40%。

在业内人士看来,地产股在A股和H股表现的背离主要在于两个市场存在连通器原理,水往低处流,作为洼地比较明显的地产股首当其冲,获得沪股通资金青睐。不过,一旦这个洼地被填平,资金将会寻找下一个洼口。

实际上,从3月17日以来,无论是A股的房地产指数还是恒生内地地产指数均遭遇资金大幅流出,之前的炒作明显降温。

内房股发飙

“我们去年12月就买满仓了,主要是医药和科技制造板块,内房股目前剩不多了。”3月20日,深圳某大型私募人士透露,港股地产股低估很长时间了,去年PB有些只有0.3倍、0.4倍,确实是价值洼地。

在业内人士看来,三四线城市去库存+溢出效应成为本轮内房股暴涨的由头之一,再加上估值比A股低、派息又慷慨,乘着H股年后强劲表现的东风,内房股得以爆发式大涨。

深圳盈信瑞峰合伙人、QFII人士张峰指出,港股和A股有连通器原理,水往低处流,而洼地比较明显的就是地产。买入资金看中的是内房股估值明显被低估,A股地产股一般有2倍左右的PB,而港股地产股多在1倍以下。另外内房股板块比较大、公司多,容易形成财富效应。像融创上涨之后,很多资金就会跟风买其它内房股,“上涨本身就是很多人买的原因”。

“内房股大热主要是受到港股通资金的青睐,有两类标的值得保险、专户参与,但不适合公募。一类是拿地激进、销售增速非常高的,比如碧桂园(03388.HK)和融创;另一类是绝对意义上极为便宜的中小型地产开发商,明显受到港股通资金的青睐。”3月20日,华南某大型基金公司沪港深产品基金经理表示。

“最近内地资金积极配置港股市场,尤其一些市值在100亿元下的中型股份尤其受到青睐。” 3月20日,中国金洋资产管理董事总经理郭家耀表示,虽然调控政策持续,但市场认为对房产商销售业绩不会带来太大影响,故此调整压力有限。

而南下的沪股通资金成为推动内房股发飙的一股重要力量。Wind数据显示,近3月以来,沪港通中南下的港股通资金达到673.51亿元,深港通中南向的资金达到187亿元。3个月里合计860亿元的资金南下频频撬动多只内房股登上榜单。其间,融创中国、保利地产(00813.HK)等多只内房股屡次登上成交前十大港股通名单。

“前段时间房价又涨了一波,一线城市对周边有溢出效应。前几天有房地产研究员过来推荐地产股的逻辑就是溢出效应,整体看主攻二三线城市的地产股业绩还不错。”3月20日北京某大型私募投资总监透露。

兴业证券近日发布研报认为,本轮三四线城市房地产中期繁荣逻辑是:在房地产大周期上行背景下,政府强烈意愿将三四线城市库存去化到底,并通过商业银行调节按揭贷款配置,从而引导居民资产配置向三四线倾斜,带来未来一年以上的中期繁荣。

“调控就卖”

不过,发飙后的内房股或许要迎来久违的降温。

3月20日,A股房地产指数跳空低开,当日跌0.65%,其中新城控股(601155.SH)、中房地产(000736.SZ)等跌幅均超过了3%,而当日上证指数涨0.41%。

实际上,自3月17日以来,A股地产股已调头直下。仅3月17日和20日这两个交易日,A股房地产指数跌幅已达1.6%。与此同时,自3月17日以来,恒生内地地产指数也调头向下,当日跌幅2.38%;3月20日更是跳空低开,至收盘跌幅1.59%。

“内资地产股涨幅短期跟资金炒作应该有关系,跟业绩增长的关系不是太大。”3月20日,同策咨询研究总监张宏伟表示,调控政策加强之后,对地产销量来说影响比较大,无论是核心一线城市还是周边城市。从上市房企布局的城市看,跟去年10月份调控的重仓区一致,因此大部分房企受影响比较大。如果企业的业绩预期表现不好、利润持续下滑的话,未来一到一年半的时间,上市公司的股价会受到影响、不会太景气。

“在本轮调控之前,就将此前配置的内房股清理掉了,现在组合里没有内房股。”上述基金经理透露,“地产股的表现还是跟着地产的周期在走,目前政策调控、地产的周期对地产股估值的影响远比港股通大,因此操作战术就是‘市场调控就卖,不调控就买’。”

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