房企长三角重金砸地 高歌猛进还是带泪狂欢
中国房地产网 2017-02-19 17:35
[摘要] 从2017年前两月市场监测数据来看，部分热点城市的土地成交数量逐步攀升，一些大型房企仍在持续扩大投资规模，并开始向流动性较为活跃的长三角区域倾斜。
在限购、限贷之下，房企拿地热情不减。
从2017年前两月市场监测数据来看，部分热点城市的土地成交数量逐步攀升，一些大型房企仍在持续扩大投资规模，并开始向流动性较为活跃的长三角区域倾斜。
据中国房地产报记者梳理，2017年1月，万科新增约316万平方米土地中，长三角地区就接近百万平方米；在碧桂园1月份的土地储备中，长三角区域以85万平方米占到1月土储的62%；保利地产在长三角土地投资的增速更为明显，从2016年10月~12月零投资变成1月份投资30.6万平方米。
进入2月，先是红星美凯龙连下南京溧水三地，之后碧桂园又签约宿迁、泰州两地。2月14日，南京出让7幅地块全部成交。另据亿瀚智库提供的数据显示，仅浙江省一地，2月份通过招拍挂市场成交的地块就达70宗之多。
业内普遍看好长三角区域上涨潜力与成长空间。融信中国华东区域总经理林峻岭表示，长三角的体量非常巨大，年销售量1000万平方米左右的城市有南京、上海、苏州、合肥、杭州等，如果一家房地产公司能够专注于这些区域，进入20强肯定没有问题。
房企开赌长三角
2016年，堪称是历史上房企拿地支出成本高的一年。
据Wind资讯统计数据显示，2016年度，在公开土地市场通过招拍挂方式，60家A股和H股两市的中国内地标杆性房企拿地支出总计接近1.13万亿元，同比上涨约60%。同时，土地成交溢价率同比上升了近29个百分点，超4成房企拿地的平均楼面价破万元。
在去年土地市场一片热闹景象的带动下，今年以来，虽然各地饱受政策持续收紧与资本市场走低的双重打压，但从1月份整体拿地情况来看，大型品牌房企的拿地热度依旧火热。机构统计数据显示，仅2017年1月，包括碧桂园、万科在内的20大房企在土地市场合计斥资已突破千亿元，至少有7家房企分别拿下5宗以上地块，包括碧桂园、万科、新城控股等上市房企均有10块以上的土地进账。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，目前百强房企的土地储备略显不足，其中前20强房企的土地储备周期平均仅为3年，相对于房地产3年~5年的开发周期略显不足。特别是那些希望在市场增长放缓周期下继续弯道超车的房企更会加紧拿地。根据公司披露的数据显示，新城控股今年至少在市场上获取了11宗土地。
一面是房企对于土地的热情始终不减，另一面是房企拿地的集中度也越来越高。
根据中原地产近日发布的数据显示，今年1月，卖地超过100亿元的城市有5个。依次为武汉278.8亿元，合肥242.28亿元，杭州159.69亿元，郑州124亿元、温州111.37亿元。
其中隶属长三角区域的合肥、杭州，与泛长三角区域的温州，卖地成绩突出，位列第二、三、五名。
业内人士表示，在央行收紧流动性的大背景下，品牌房企投资正往民间流动性活跃的长三角区域倾斜。
南京房地产业内人士称，长三角区域市场火热导致招拍挂买地比较难，曾经有大开发商希望通过各种关系直接收购其他开发商手里现成未开发的地块，一旦促成成交，奖励500万元。
同策咨询研究总监张宏伟认为，相对环渤海、珠三角等区域，长三角区域具备后发优势和市场机会，房地产行业的企业动向也促成了长三角区域的走高。从去年下半年开始房企在长三角的深耕意图开始表露，没有进入的房企介入姿态也比较积极，这点全部反映在土地投资上。
增收不增利
即便是基金业协会刚出炉《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，收紧房企表外融资渠道，即便是中央打压土地源头的资金来源，并不影响房企对土地的热衷程度，很多企业在今年继续保持甚至加大了拿地力度。
据Wind数据显示，其监测的82个城市今年来的土地成交面积和成交金额同比出现较大增长。截至2月15日，这些城市的住宅用地和商服用地的成交金额约为2400亿元，同比增长约36.5%，成交面积增加近四分之一。
数据显示，房企土地投资从环渤海区域转向长三角的趋势逐渐明朗，多家房企自从去年下半年开始加大长三角土地投资，比如碧桂园、中海、融创。
“以上海为龙头的长三角经济活力强劲，给市场以长期看好的底气。所以大房企会重兵屯集于此，销售业绩表现也将影响到排名。”中原地产市场分析师卢文曦指出。
大部分房企在2016年增长点都集中于长三角区域：万科2016年上海大区完成1200亿元销售；碧桂园各区域公司销售前两名分别是江苏区域以367亿元拔得头筹、沪苏区域则以308亿元紧随其后，较2015年增长175%。
根据第三方机构统计数据显示，2016年长三角区域销售占比大的房企分别有华润、碧桂园、万科、绿地、华夏幸福、龙湖地产、雅戈尔等。这些企业分别在2016年上半年房企净利润排行榜中进入前十。
欧阳捷认为，长三角都市圈里的中小城镇，随着热点板块轮动正在显示出投资机会，在这些小城镇里面小盘开发，短线操作仍然是有效的手段。企业拿地会主要在一些热点城市，因为这些城市虽然调控，但销售总量很大，市场空间足够，土地供应依然偏少。
房企更愿意将这个现象解读为长三角流动性风险较低，销售向好也为资本向长三角区域倾斜提供了有力支持。然而“增收不增利”对当前很多房企而言，已不鲜见，在长三角土地市场上的狂奔的房企们，后是名利双收还是自娱自乐地“裸泳”，还需要等待市场的检验。
“在土地市场高热之年，多数房企为获得土地储备付出了高昂的代价。从市场角度来看，这些上升的土地成本无疑将叠加在房价上，但从目前对2017年楼市的预期来看，销售额增速将放缓，销量可能下滑，过去付出高成本拿地的企业现金流将全面承压。这并不排除现金流尚好的企业近期继续拿地，毕竟房企对于土地的渴求一直存在，但是资金结构的改变已无可避免。”某房企高管说。
多名业内人士均有共识，认为房企“做规模－拿地－做规模”的循环，一旦杠杆太大，则有可能进入死循环。流动性还是衡量企业的关键所在，过去一年，房地产投资资金，随着市场行情的发展一路在飙升，很明显的是，自筹资金与其他资金增长幅度都远高于国内贷款增长，而自筹资金的急速增长，也成就了房企目前仍大胆拿地的底气。
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