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多重"紧箍咒"上身 中国房企资金链或遭重压

中国新闻网     2017-02-17 06:58

[摘要] 依然热衷于在土地市场“拼杀”抢地的不少中国房地产企业可能还没意识到,一轮资金趋紧的寒潮已经袭来。

依然热衷于在土地市场“拼杀”抢地的不少中国房地产企业可能还没意识到,一轮资金趋紧的寒潮已经袭来。

16城私募资管收紧

中国证券投资基金业协会日前叫停了在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥等16个热点城市投资普通住宅地产项目的私募资产管理计划,明确将暂不予备案。此外,该机构还禁止私募产品向房企提供融资用于支付土地出让价款,以及直接或间接为各类机构发放首付贷等提供便利。

此前,中国证监会已明令禁止房企通过再融资的途径拿地,南京、广州等地也提出房企必须使用自有资金拿地。

中原地产首席分析师告诉记者,此次私募资管领域的收紧,传递出房地产资金再收紧的明确信号。这16个热点城市占据了全国房地产成交额的20%以上,也是过去两年高单价、高溢价“地王”数量集中的区域,此番政策将明显提升房地产企业在当地的融资难度。

地方调控升级

重庆近期发布新政称,抵押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押,并规范在建建筑物抵押登记。有专家对中新社记者分析称,这实际上是一记“杀招”,彻底堵死了开发商以抵押房地产融资、以预售回款的传统模式,将对房地产企业的资金链形成巨大考验。

此外,继北京拍出由开发商100%自持的土地之后,天津也推出土地出让新机制,即报价到达上限后,不再接受更高报价,企业竞报“自持面积”。

由开发商自持项目用于租赁能够培育租赁市场,解决部分民众的住房问题。不过,租房收益率较低,而且回款周期长,对于高价拿地的开发商来说,短期必定将面对更大的资金压力。为此,北京万科去年底抛出众筹的开发方案,试图解决自持地块的盈利难题。

企业转向海外融资

与去年房企融资回归境内的趋势相反,今年以来,由于国内流动性收紧,融资难度加大,不少房企转而寻求境外融资。

中原地产研究中心发布的数据显示,延续去年四季度以来的低迷态势,2017年1月份,中国房企包括私募债、公司债、中期票据等境内融资金额,合计为133.08亿元(人民币,下同),相比去年同期,下调幅度高达92%。而且企业在境内的融资成本也出现了明显的上涨。今年1月份,不少企业发债利率高于6%,而去年9月前,这一水平大致在4%左右。

不少企业“转战”海外。光大证券稍早时候发布的一份报告称,从2016年四季度起,中国房企发行美元债加速。首创、首开、万科、融信、碧桂园、龙光地产、中国奥园、合景泰富、旭辉控股等企业均发行了美元债。不过,专家指出,鉴于人民币贬值等压力,企业的海外融资成本也不低。记者查阅企业融资数据发现,不少企业发债的年化利率超过6%,加之汇率损失,融资成本可能达到10%左右。

房企拿地热情不减

尽管近4个月来,20多个城市出台了近70次或大或小的调控收紧政策,但不少房企仍然热衷于土地市场的拼抢。

中原地产研究中心发布的数据显示,截至2月15日,今年25家中国房企拿地总金额已超过1600亿元。从企业看,包括中海、保利、碧桂园、万科等在内的11家房企拿地金额超过50亿元。

专家认为,目前各地房地产调控已经开始影响房企销售,而不断收紧的政策则会进一步加剧房企的资金链紧张。同时,伴随美元走强和热钱流出中国市场的趋势,可能会在今年下半年为房地产企业带来“钱荒”窘境。

同策咨询的一位分析师认为,过去一年里,随着市场行情的一路飙升,房企实际上通过各种渠道“加杠杆”,其自筹资金与表外融资增长幅度都远高于国内贷款增长。但今年在重重“紧箍咒”下,“加杠杆”较多的民营房企以及大量的中小房企将面临资金面紧张的问题,不排除下半年出现中小房企被收购或破产的现象。

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