新政之后加拿大房市走势揭秘 交易量 成事实
中财网 2016-10-26 07:36
[摘要] 新政之后加拿大房市走势揭秘
从8月2日开始，加拿大温哥华地区的海外买家，正式开始被征收15%的房产交易税。虽然该政策仅在温哥华实施，但对整个加拿大的房地产市场却产生了深远的影响。
温哥华房地产市场价格 纯属谣传
新政策出台后，确实给大温地区房产交易带来了很大影响，而加拿大的各类媒体也以讹传讹，用“温哥华房市断崖式下跌”“温哥华房市雪崩”“温哥华房价 ”等词吸引眼球，其中骇人听闻的一篇甚至打出了《温哥华房价一个月 20% 楼市即将崩盘》的标题。但是根据大温哥华地产局提供的8月官方数据，情况并没有那么糟糕，房价不仅没跌，反而从整体上呈现持平或略有上升的趋势（表1）。
表1 温哥华8月房地产价格
区域 平均售价/万加元 物价指数/加元 1月内涨幅（%） 3月内涨幅（%）
低陆平原区 83.19 234.6 0.6 5.8
大温哥华地区 93.31 244.2 0.3 4.9
宝云岛 79.79 173.0 0.6 10.5
东本拿比 86.95 240.0 1.3 2.1
北本拿比 78.02 234.5 0.2 4.7
数据来源：大温歌华地区房地产管理局（下同）。
可以看出，整个大温哥华地区，8月的平均售价为93.31万加元，与7月相比上升了0.3%。就独立屋而言，8月平均售价为157.73万加元，与7月相比略微下降了0.1%。而作为整个大温地产风向标的温西地区，8月的平均售价为361.74万加元，不降反升了0.7%（表2）。在联排房方面，8月平均售价为67.76万加元，上升了1.3%（表3）。公寓上，8月份平均售价为51.43万加元，上升了0.7%。
表2 8月温哥华独立屋价格
区域 平均售价/万加元 物价指数/加元 1月内涨幅（%）
低陆平原区 126.41 268.5 0.2
大温哥华地区 157.73 290.9 -0.1
宝云岛 79.79 173.0 0.6
东本拿比 126.07 281.9 0.8
北本拿比 159.68 308.8 -0.5
南本拿比 170.04 325.5 -0.6
高贵林 122.86 272.6 0.1
拉德纳 103.12 248.6 -0.2
枫树岭 71.25 203.0 0.9
新威斯敏斯特 110.41 273.9 0.5
温哥华北区 168.99 269.0 -0.6
匹特草原 78.40 220.9 2.2
高贵林港 90.73 242.0 -1.3
穆迪港 139.44 257.5 -0.2
里士满 170.42 341.8 -0.8
斯阔米什 80.00 212.7 2.6
阳光海岸 47.55 166.6 1.8
措瓦森 124.74 268.6 -1.8
温哥华东区 153.36 339.0 0.4
温哥华西区 361.74 371.4 0.7
西温哥华 335.94 319.4 -0.2
表3 8月温哥华联排房价格
区域 平均售价/万加元 物价指数/加元 1月内涨幅（%） 3月内涨幅（%）
低陆平原区 56.31 203.8 1.7 9.9
大温哥华地区 67.76 219.0 1.3 7.1
东本拿比 56.13 183.4 3.2 2.7
表3 8月温哥华公寓销售情况
区域 平均售价/万加元 物价指数/加元 1月内涨幅（%）
低陆平原区 46.24 201.9 1.0
大温哥华地区 51.43 206.8 0.7
东本拿比 56.13 213.1 2.2
房价没有大幅下滑，原因当然是多方面的。笔者认为主要在于3个方面：
，海外买家数量有限。加拿大 曾经在2016年6月10日—7月14日的5周内，进行过一个统计，发现海外买家仅占其中的6.6%，这意味着温哥华的房产交易主要还是由持有加国身份的人制造的。
第二，政策不能从根本上解决问题。温哥华房价的上涨，是由供需决定的，附加税或许能让房价暂时企稳，但是不能从本质上解决供需矛盾。
第三，短时间内，政策的威力可能还较难体现。大温房市的真实走势，或许需要更多几个月的数据，才能越加明朗。
温哥华房地产市场交易量 成为事实
温哥华房价虽没跌，但是销量 却成为事实。
可以看出，2016年8月，大温地区独立屋、联排房和公寓房的上架数量分别为1814、653和1812，与2015年同期的1741、653和1884基本相当，甚至略有上2015去年同期数据是1286、578和1812，分别下跌了44.6%、25.4%和10.1%。
由数据可以得出，新政对大温地区的房产交易量确实产生了很大影响，而且这种影响还更多地集中在了价格较高的以独立屋为代表的豪宅市场。
与温哥华相关性较大的房产市场相对
与温哥华相关性较大的加拿大房产市场主要有3种。
，与温哥华气候相似的海滨城市。这样的城市以纳奈莫和维多利亚为代表，它们同在温哥华岛上，与温哥华隔着窄处仅25公里的海峡。就8月的市场表现来看，纳奈莫出现了较大幅度的上涨，8月纳奈莫独立屋均价为45.37万加元，相比7月上涨幅度为7.14%，成交量方面与去年同期相比则上涨了30%。维多利亚方面，虽然8月独立屋成交价格为75.25万加元，与7月相比下降了0.7%，但是销量与2015年同期相比却有了12%的提升。
第二，与温哥华地域相连的陆地城市。这样的城市以菲沙河谷为代表，它位于大温哥华地区的东侧，不是滨海地区，从实际情况来看，受益较小。该地区的独立屋均价，2016年8月为679888加元，与7月相比微涨0.5%。在房屋成交量方面，2016年8月该地区一共卖出了1694处房产，和去年同期相比成交量还下跌了2.3%。
第三，与温哥华经济发展程度相当但气候寒冷的大城市。这样的城市以多伦多为代表，该城市8月独立屋均价为84.5万加元，与7月相比上涨0.97%，成交量方面与2015年同期相比则上升了22.7%。
从上述情况可以看出，与温哥华城市相似性越高、平均房价越低的城市，受益的可能性越高。
未来房产政策存在两种可能
应该说，房产政策对房地产价格还是存在较大影响的，但是新政的出台却让BC省 面临重大的法律挑战。9月19日，BC省高等法院收到了一个代表非加拿大人对BC省新转让税提出的集体诉讼申请，状告加拿大BC省 越权、歧视。代表律师表示：涉及外贸的 规定 “属于联邦 的管辖区域”，因此BC省 涉嫌越权。此外，新税以国籍作出的征收限定，违反了加拿大签署的30多个国际条约，具有“歧视性”。一旦此案胜诉，那么BC省 将面临大量赔款，而该政策也将存在取消的可能性。
大温地区房价在新政出台后依然高企，这一切让温哥华 有些恼火，并且意识到目前这些措施还远远不够。或许，后面还将有更多的政策出台。加拿大财政部长Bill Morneau在9月8日表示，由于温哥华和多伦多房地产市场的火热程度一直居高不下， 可能需要采取额外的更加行之有效的措施使其降温。
因此，未来加拿大房产政策的走向，同时存在从宽与从严两种可能性，而出现从严的可能性更大一些。这意味着温哥华房产市场的调整可能还需要更多的时间，而这也将给其他的城市更多的机会。
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