刘洪玉：房地产市场还有发展空间
经济观察网 2016-10-21 09:10
[摘要] 10月19日，全联房地产商会(CRECC)“第四次会员大会暨2016年会”在北京富力万丽酒店召开，清华大学房地产研究所所长刘洪玉做了《供给侧结构性改革与房地产市场发展》的主题演讲。
经济观察网 记者 张凤玲10月19日，全联房地产商会(CRECC)“第四次会员大会暨2016年会”在北京富力万丽酒店召开，清华大学房地产研究所所长刘洪玉做了《供给侧结构性改革与房地产市场发展》的主题演讲。
在2015年房地产领域去库存背景下，中国进入降息等通道，房地产市场出现重新恢复和增长，但这个里面有个几个特征：
一是增长速度变化。这是一场快速的增长过程。
二是房价显著回升。多数城市的新房市场出现70%的增长速度，高价土地也在频繁出现。
房地产商、购房者都显得非常焦虑，到底中国的房地产市场是怎么走，房价是不是到顶呢。
我自己感觉，分析这个问题要从从两个基本的问题去看，一是住房建设是不是持续性需求的事情；二是如何看待当今房地产市场的核心风险。
首先，新型城镇化与化解房地产库存的问题，要走新型城镇化道路，就是希望经济长期增长，我们说我们对城镇化的质量不高，对扩大内需的作用没有充分的发挥，我们本来预期它应该是非常重要的引擎，甚至是世界经济增长的引擎，大家都认为城镇化的发展过程，住房是一个核心的因素，现在我们户籍人口城镇化率很低，我们现在常住人口只有56%，如果从56%到70%，就要实现城镇化，这个时候这些人实际上要有住房需求，就可以带动未来的经济社会的又一个很长时间的发展。
第二个问题，就是当前的房地产金融风险和房地产市场价格，目前为止我们国家住房贷款占GDP的比重，去年年底是25.8%，现在应该才达到了30%，其实30%还是处在比较偏低的水平，从宏观上有进一步增加杠杆的空间。但是，实际上这里面还有一个如果宏观上增加杠杆，我们发现国际上其他的这些住房发展程度比较高的国家，基本上都和贷款证券化操作密切相关，也就是说它的资金来源不是商业银行的储蓄存款，而是资本市场上的投资者投资的资金，它的流动性，它的承担风险能力是不一样的，所以我们说如果我们在宏观上增加杠杆的话，可能我们需要提高住房抵押贷款证券化的一些事。如果是从微观的角度去看杠杆水平，我们发现存量住房抵押贷款大概是40%，但是也存在一些区域性比较高的情况。因为房地产市场的价格和增长速度相对来说比较快，所以，如果我们不是按照市场的发展去调整首付款的比例，如果首付款的比例在这个环节又再次的融资，实际上在微观上风险就会增加很多，这里面会联想到美国次贷危机发生时候的一些诱因，风险相互传递，实际上如果我们也形成了这样一个大的环境的话，也会非常不利。所以实际上近大家看我们对房地产金融的风险非常的关注，尤其是对这种在微观交易环节的风险。
那么，未来房地产应该扮演什么样的角色呢？
实际上，过去房地产是中国经济的发动机，或者是一个工具，未来可能更多的，它带动增长的作用会慢慢的减少，但是它稳定经济的作用是在逐渐的提高。日本房地产行业在经济当中的比重是12%(美国也是12%)，我们国家只有6%。我们可以看到在城镇化的水平到70%的时间，仍然是还有一个大量建设的需求，但是，他总投资的规模上都处在一个平缓增长，让它大量的增长是比较困难的，未来住房需求是改善性需求、季节性的需求，甚至更新改造的需求，还有人口的流动所带来的需求调整。因为现在有一些住房随着人口流动已经变得没有意义了，要在流入地重新建设住房，这样一些需求会构成未来购房需求的主题。
也有一些学者研究说，实际上人均GDP的水平3000到 3.6万这个过程中，属于住房建设，另外就是住房领域的重点也会有变化，比如说住房的改造维护维修这方面的投资，我们发现像美国住房的维护维修的投资大概有2000亿元，跟新房的投资相比，新房是4000亿元，相当于占1/2，所以我们这个领域将来会有很多的发展空间。
从未来的发展来看，从政府角度来说，就是要想办法做这种长期的制度建设，还有税收、住房长期的制度建设。从企业的角度来讲，就是去创新、发展租赁市场，去提高我们的服务能力，我们是提供空间和服务的，社会需求什么样的空间，需要什么样的服务，我们怎么样在现有的空间供应的情况下，把它的改造成适合未来人们需要的空间，这是我们很重要的任务。前面是商场、写字楼，包括现在创客的空间，这些都是我们未来企业可以去探索发展的。
我们现有的房地产投资的水平非常低，应该说还有非常大发展的空间。但是，这里面可能也还是将来怎么去合作也还有很多的探索，实际上现在有了很多的实践，未来应该还有更广阔的空间。
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