地王来袭 二线楼市依旧高烧不退
新金融观察 2016-06-27 08:36
[摘要] 随着一线楼市冲高后趋于平静，二线楼市却又“高烧”不止，部分城市甚至出现库存仅可维持两个月的极端现象。这波“高烧”症状，使得各地政府纷纷出台地产新政管控库存和地王“危机”。未来，二线城市政策“退烧针”或将成为常态。
随着一线楼市冲高后趋于平静，二线楼市却又“高烧”不止，部分城市甚至出现库存仅可维持两个月的极端现象。这波“高烧”症状，使得各地政府纷纷出台地产新政管控库存和地王“危机”。未来，二线城市政策“退烧针”或将成为常态。
地王来袭
自今年2月起，一线城市地产呈现了爆发的趋势，数月之内，房价动辄涨幅超百万元的例子比比皆是。然而在这波行情趋于平稳之后，二线城市楼市却遭遇“高烧”症状。
海通证券研究报告显示，1-5月，一二线城市累计成交土地金额0.55万亿元，同比增长64.3%，增速比1-4月高30.5个百分点。5月，一二线城市土地成交额1652亿元，环比增长60.3%，土地购置面积和购置金额均环比上升。
同时，70个大中城市中，涨势居前的仍集中在几个热点城市，与4月相比，5月份一二三线城市环比涨幅均比上月有所收窄。
但步入5月份，一线城市收窄幅度大，天津、杭州、武汉、福州、无锡、南昌、郑州、宁波、石家庄、济南）等城市涨幅单月环比均超过了1%。不容忽视的是，整个5月，共诞生69宗地王。
有专家认为，一线城市高企的地价是二线城市地王频出的导火索。通过一系列政策的收紧，一线城市的房价“降温”明显，但二线城市却受限于温和的政策与相对诱人的低价，成为开发商补充土地资源的绝佳选择。
“从目前来看，从一线城市拿地的成本过高，甚至是有钱也拿不到地。这对于开发商储备土地资源来讲是致命的，因此我们才能看到，不少一线城市会出现几家央企联合拿地的现象。”上述专家表示，“而从中长期考虑，二线城市地价适中，有上涨空间，又可以为企业储备土地资源，也就催生了地王。”
紧急“退烧”
频现的地王，让城市居民看到了房价上涨的趋势，重点二线城市也出现了“疯抢”的局面，合肥就是其中一个。
国家统计局刚刚公布的今年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，合肥新建商品住宅价格指数领涨，5月份环比上涨5.1%，仅次于厦门环比涨幅，同比则上涨了23.3%。而在4月份，合肥新建商品住宅价格环比上涨了5.8%，涨幅。
不仅如此，到今年5月底，合肥全市住宅库存面积为172万平方米，同比下降了65%，库存量同比降幅在35个城市里居于首位，当月住宅成交面积73万平方米，同比也下降了19%，以此计算，合肥截至今年5月底的存销比为2，这意味着不计新增供应的情况下，合肥住宅库存只够两个月消化。
为了给房价“退烧”，6月21日，合肥市土地管理委员会第五次主任会议决定，合肥将执行差别化住房信贷政策。
新政规定商品房低首付比例为25%，但是对于二手房的首付比例提高至四成，对应的是名下有房无贷的情况，而如果名下有房有贷，再购房首付比例则提升至五成，也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例，这一数字将达到六成，且停止公积金贷款。该政策将于7月1日起实施，有效期为一年。
同时，此次新政在土地供应端也有手段，除了增加土地供应外，合肥也将探索土地网上交易。提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%，同时缩短居住用地土地出让金缴纳时限。
按照新规，土地出让金额在20亿元以下（含20亿元）的，须在土地出让合同签订后一个月内一次性付清，出让金额在20亿元以上的，缴纳时间不得超过六个月。
对此，有业内人士认为，相比对购买端的限贷政策，对开发端的这一政策显得更具分量，这对开发端企业的资金实力提出了相当高的要求，使得企业不能再任性地当地王，一定程度上遏制了地王出现的势头。
有数字显示，一些重点的二线城市由于之前的“疯狂”，地产去库存周期甚至低于六个月的水平，从合肥、南京、苏州、杭州等城市的存销比来看，按照现有的卖房速度，这些城市或许将在半年内出现“房荒”。
实际上，在合肥出台新政的前一天，成都就出台了楼市调控政策，对此有专家表示，在未来的几个月内，二线城市的楼市调控或将成为一种常态。
隐藏风险
地王频繁地出现，使得周边项目价格也跟着疯涨，进而席卷整个城市。从表面上看，开发商会因为房价赚得盆钵满盈，但实际上，隐藏的风险依然不可低估。
同策咨询研究部总监张宏伟曾接受媒体采访表示，从目前中国房地产市场来看，由于货币政策开始收缩，热点城市楼市需求透支，再加上北上广深等一线城市，南京、苏州、合肥、厦门等核心二线城市预期调控政策会收紧，一线城市、上述热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势所必然，这对拿地王的企业来讲不是一件好事情。
为了规避金融风险，部分银行已经将中长期贷款调整为6个月到1年的短期贷款，房企短期内的资金压力进一步加大，会影响到企业的正常运营。
同时高涨的地价带动了周边项目的过快增长，也在一定程度上透支着市场购买力，高溢价项目，如果在销售上出现波动，则将进一步加剧开发商的资金周转压力，从而导致地王项目陷入困境。
“对于房企来讲，此时激进拿地王有可能会偷鸡不成反蚀把米，不仅没有为自己增加市场话语权，或许可能成为未来被整合的理由，这种风险不得不深思熟虑。”张宏伟说。
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