一线城市的火爆 搭配三四线城市的冷清
早知道 2016-04-11 08:09
[摘要] 春节过后，一线楼市就开始了 上涨。上涨 多的，只有三个超级一线城市：北京，深圳，上海。
北京、上海、深圳 楼市是2.5万亿的恶性发作
春节过后，一线楼市就开始了 上涨。上涨 多的，只有三个超级一线城市：北京，深圳，上海。
有人计算过2016年深圳的房价已经50倍PE了，属于 高估、泡沫很严重的资产。
3月24日，一则关于上海房地产的新闻讲到“上海内环 一套老房的业主，在一天内连续跳价三次，终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。虹口区一新盘昨天推出的352套单价上千万的新房，在一天内就被抢光了，销售额高达36亿元。”
此前，万科北京公司称将在3月1日，对旗下的“金域东郡”和“万科天地”项目进行“全面 ”，虽然未公布 幅度，但是外界猜测此次万科的楼盘将全面 10%以上。
一线房价为何 ，没有别的，就是1月份的2.5万亿，在人们羊群一般的预期以及 的推动下，滚滚的金钱流进了这个国际大都市的地产，于是房价便如被飓风卷动起来的海浪开始咆哮。
1月份银行业新增信贷达2.5万亿，其比2009年四万亿推出时高月份的8900亿，多增了几乎两倍，这个增量不可想象。
从媒体的报道来看，信贷增量主要投向与土地有关，比如土地一级开发、房地产按揭、地方融资平台，由于货币信贷的 投放引发,M2增幅达到14%历史高位，这样庞大的货币增长必然要在经济的某个角落鼓起一个包，这个包就是一线城市的房地产。
事实上，今年1月前半月央行就已经知道贷款 ，前半月新增贷款达1.7万亿，为此央行召开商业银行负责人会议进行劝诫，但此后后半月也多放了8千亿，近有媒体报道由于有些银行放贷过多，被提高了存款准备金率，央行也予以否认，从这些表现看， 对一月份的 放贷是认可的。
为什么会认可？一是三四线城市房地产已经岌岌可危，近出台多种拯救措施；二是由于房地产不景气导致的钢铁煤炭等资源价格的 ，引发大型钢铁厂煤炭厂困难重重，关门下岗在所难免， 号召在进行去 去产能，但实际过程至为痛苦，银行放贷可以缓解以上痛苦，名之曰金融支持工业增长，对效益好的企业还要支持，去 不可一蹴而就，是长期任务，去 一旦长期化，就成加 了。
一线城市房价 炒作只能让泡沫提前破灭
中国楼市严重分化，相较于强刺之下依然门庭冷清的三四线城市，一线城市房价的 完全是因为其房地产市场是以 者为主导的市场。
经济越来越不景气，很多进入一线城市的“一代移民”都是“勒紧了裤腰带过日子”，连租房子钱都没，还哪有钱在很短的时间内买房。大城市的房子大多都是为了有能力的精英富人而建，只有这些精英们， 者们，才有能力，也从来就不对房价高低敏感（5万一平还是7万一平爷都买了！），他们所关注的是房价是不是还在涨。
有媒体报道， 2012年至2015年，深圳二手房成交面积是一手房的1.47倍；北京（楼盘）商品房二手成交相当于一手成交的0.93倍，商品住宅二手成交面积相当于一手住宅成交面积的1.18倍。由此可以看出，二手房的交易规模高于新房， 性需求以及改善性需求是推动一线房价 的重要因素。
只要 党们预期房价还会上涨，房价再高，他们也会涌入市场。而房价的上涨预期完全取决于金融市场条件（利 低、 率大小、信贷获得的容易程度）及 的房地产政策，加上不良中介的推波助澜，50倍PE算什么，一线房价百倍PE都是小case！
三层底预示地产又将开启“十年”？
当前房地产市场无论从政策、资金还是市场方面，似乎都已经“见底”了！
政策底
2月19日，财政部、国家税务总局等三部门联合发文，调整房地产环节契税、营业税优惠政策。就北京而言，自昨日起，个人购买家庭 住房、建筑面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；建筑面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。从政策面来说，决策层为了“去库存”似乎拼了老命，并且有再次放水的可能性。
资金底
中国人民银行行长周小川此前在上海总部举行的记者会小川上说：个人住房加 逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的阶段。众所周知，哪里加 哪里就会有疯涨，而小川的此番讲话，似乎已经为重振房地产打开了巨量资金池。
市场底
其实从2015年开始，一线城市的房价就直线飙升——
上海已沦陷！披着棉被连夜排队买房，交易 不堪重负拥堵交通。
据每日经济新闻消息，在上海，路劲上海派在开盘前的半夜，就吸引了近百位购房者连夜排队，而队伍中居然还有朋友裹着被子来，让不少业内人士大呼意外。此外，据宝山网报道，2月27日上午，宝山区购房者已将宝山房地产交易 里外围得水泄不通，排队的人流从4楼交易大厅一直排到了1楼入口处，直接导致同泰路交通发生严重拥堵。
房地产经纪公司店经理称，同 区，1月26号，签的一个89平方米的两居室，当时是420万，过了年业主再来报盘的时候，同样的户型直接就报到470万了。此外，数据显示，春节后首周北京二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来高值。其中，北京二手房成交均价为每平方米4.15万元，较2015年全年均价约上涨5%。
南京：零下九度老太太凌晨3点排队买房！
1月23日的南京，低温度达到零下9℃。1月23日，江宁的金轮津桥华府加推了88平方米的小户型，均价14000元/平方米，本来预订的开盘时间是中午12:00，没想到有位心急的老太太凌晨3点钟就来到售楼处门外开始排队，不少购房者5点多就已经到达现场。
杭州：凌晨还有人签约！
2月26日凌晨，万科大家世纪之光楼盘售楼现场，依然灯火通明。虽属萧山区，但凭借奥体概念，这几天该楼盘漏夜买房的购房者络绎不绝。“我们都被业内戏称为‘世纪夜场’了。”“上周末两天的接访量，才叫惊人。我们有30个销售人员，都忙不过来，看房要等。”
一线楼市过热，地方限制政策呼之欲出
已将“去库存”列为2016年中国五大任务之一，意味着今年房地产政策将延续去年的宽松基调，但地区差异巨大，意味着在整体宽松的同时必须防备部分城市楼市过热的风险。“一线城市房价出现明显的环比回升，部分城市甚至有环比飙升。其实这也是中国地产政策一直以来的一个怪圈。”方正证券宏观首席分析师郭磊表示。
事实上，明明很多地方都还是楼市寒冬，深圳房价去年却一直独秀不断 ，北上广如今也有跟进之势，于是，中国楼市呈现出 罕见的“二皮脸”现象：一线城市的火爆，搭配三四线城市的冷清。以前，楼市往往是一片红，区别仅在涨幅大小；如今，却呈冰火两重天之象，一线城市对楼市的带动作用并不明显。
郭磊指出，政策所希望的价稳量升往往很难发生，刺激不出通胀预期和投机价值，轮转和销量就不会起来；刺激出来之后，上升的中产家庭投机会导致价格快速 ，政策又面临调控呼吁和价格管制的尴尬。这一点，也是未来宏观面的一个不确定性。
尽管今年两大房地产放松政策基本把一线城市排除在外，但市场情绪仍受刺激，一线楼市的反应更甚于政策意图鼓励的中小城市。对此，上海已出台新政调整土地及住房供应结构以加大供应，而深圳，据传也在酝酿收紧措施，可能的选项包括提高限购门槛，非深户购房者缴纳社保年限或从一年改为三年。
然而，吃完这“后一餐”，房地产会迎来崩吗？
在宽松的信贷环境下，这些政策“组合拳”可能会对房地产市场平稳发展起到一定的作用，但不能阻止各地楼市之间的分化。由于负利率和人民币贬值的影响，一线城市和热点城市仍然是财富保值的重要手段，这些地方的房价明年至少还有10%的涨幅， 这些城市的房子问题不大。
此外，由于19日地产新政的刺激力度，三四线想买房子住的也没有问题。
事实上，在2016年中国经济的大背景下，一线城市的房价上涨有三个支撑：一是政策支撑，去库存政策尽管很多都不是冲着一线去的，但配给三四线城市的药，终一定会进入一线城市的嘴里；
二是供求关系，一线城市目前仍然是需大于供，去库存的压力并不大；
三是未来的预期，未来人口的流入仍然是不可逆转的趋势。这三大因素决定了，如果没有大的经济动荡，一线城市房价上涨的趋势不会轻易改变。
总结
我们已经告别了房地产盛宴，而这个格局，在今年不会改变。今年中国房地产的主题仍然是“去库存”，而不是“”。政策担心的三四线如果没有强有力的“政策创新”，仍然将会是“狗不理”行情。如果开发商认识不到库存的威力，幻想 ，那肯定只有死路一条。当然，对于身居“热点城市”和“大城市”的二线的人而言，今年的政策背景下，包括南京、苏州、合肥、厦门、杭州等在内的二线城市一定也会有所表现。面对货币放水和全球性的资产荒，也许，只有人人都在痛骂的中国房子依然可以作为可靠的确保财富安全的工具。既然如此，那就加入“一边痛骂高房价，一边出手买房”的变态的队伍吧！
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