取消“限外”对国内楼市象征意义大于实际意义

2015年8月底，国务院同意，住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部门联合发文表示，对住建部2006年发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中的部分政策进行调整。具体包括：外商 房地产企业注册资本与 总额比例，按合资企业相关规定执行；取消外商 房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求；境外机构和在境内工作、学习的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

这意味着，此前，外国人购房需“在境内工作、学习时间超过一年”的限制条件被取消，“只能购买一套”的购房套数限制也取消，外资机构和外国人可在华按需购房。至此，楼市“限外”政策划上了一个句号。

那么，楼市取消“限外”对国内房地产市场影响如何？会不会引起外国人在国内大规模购房现象？楼市是否会因此而再度火热起来？笔者认为，取消“限外”对国内楼市象征意义大于实际意义，取消“限外”不会对楼市产生太大影响，楼市即使火热起来也不会是因为取消“限外”而导致。

首先，六部委发文中 强调，“对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。”以上海（楼盘）为例，目前的限购政策规定，非上海户籍家庭，只能购买一套住房，且必须缴纳满2年个人所得税或社会保险。外国人不属于上海户籍，也就是说，目前，外国人在上海购房的限制并无变化，这意味着这一新政对上海影响不大。同样，对于仍然正在执行楼市限购政策的北京（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）和三亚（楼盘）等五个城市来讲，也不会产生多少影响。

其次 ，美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从全球经济基本面来看，美国经济复苏强势，美元走向强势，美元加息预期强烈，并且极有可能在今年年底加息。从全球 客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的优选择，美国房地产市场更加具有 价值。

在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单，全球 客或财富阶层对比中美楼市的 价值，还是会选择 价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。

第三、取消“限外”后，即使全球 客选择中国楼市进行 ，也只是关注一线城市及极少数二线城市，不会选择三四线城市楼市、半数二线城市城市进行 ，难以改变楼市大趋势。

从楼市基本面发展趋势来看，今年8月底，央行再次降息降准，至此，本轮央行累计已有五次降息四次降准，对于楼市来讲，业内人士普遍看好此次降准降息之后的房地产市场，大多数业内人士认为，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年金九银十的成交量势必会短期反弹，“金九银十”已经没有什么太多的悬念，今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。

从未来市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、南昌（楼盘）等城市）来讲，接下来几个月势必会出现 的现象。

但是，对于大多数三四线城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力

事实上来看也是如此，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，三四线城市楼市基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；对于房企来讲，同样仍然面临较大的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。

综上所述，上述楼市基本面决定了取消“限外”后，即使全球 客选择中国楼市进行 ，也只是关注一线城市及极少数二线城市，不会选择三四线城市楼市、半数二线城市城市进行 ，难以改变楼市大趋势。

第四、即使取消“限外”后，外国人在国内购房也只是关注一线城市、极少数二线城市的中 物业，即使购买中 物业，购买所占比例也极其少，租赁占比较大，从购买的角度来看，不会对这些城市的量价产生太大影响。

以上海为例，据上海市出入境管理局介绍，上海常住外国人数量多，到2012年底，上海市常住外国人共17.3万余人，同比增加6.7%，占四分之一。而且，境外人员聚居区多。上海目前共有境外人员聚居区76个。另外，临时来沪境外人员数量庞大，2012年，临时来沪境外人员达594.8万余人次，其中外国人达473.1万余人次。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从实际有购买需求的外国人来看，其实主要是上海市常住外国人，而不是临时来沪人员（比如旅游度假），因此，符合购房基本条件的也就是只有17.3万余人。据笔者了解，上述这些人当中大部分是 机构外派、公司外派和留学人员，由于这些人在上海的居住时间大多数为1-2年，常见多也只有2-3年时间，因此，这些人员大多数都是以租赁形式在上海居住，并不会购买，或者即使买也是只是关注上海的中 物业，并且购买的群体 数量也不多，也不会影响到上海楼市整体走势。再加上目前上海楼市限购政策仍然执行，即使想购房的外国人也要符合上海楼市的限购政策，这么一考虑，实际能够购房的外国人就少之又少了。

此外，对于 机构外派、公司外派来讲，这些人基本都会有“住房补贴”，这些“住房补贴”主要是用来租房之用，对于外国人来讲，上海的“高房价”也不是每个人都买得起的，或者说，即使买得起也要评估 购房的性价比或 ，因此，对于真正想在上海买房 的群体来讲也是少之又少。

同样，对于一线城市、极少数二线城市的外国人购房需求来讲也是如此。由此可知，外国人在国内购房也只是关注一线城市、极少数二线城市的中 物业，即使购买中 物业，购买所占比例也极其少，租赁占比较大，从购买的角度来看，不会对这些城市的量价产生太大影响。