一大波综合体涌入鼓楼滨江商务区 办公物业如何突围？
新华网江苏频道 2015-06-18 11:41
[摘要] 提要:曾经鲜有关注的鼓楼滨江,在今年呈现高歌猛进的态势。2014年,鼓楼滨江商务区的规划全面出炉,给这个区域带来美好展望。
曾经鲜有关注的鼓楼滨江，在今年呈现高歌猛进的态势。2014年，鼓楼滨江商务区的规划全面出炉，给这个区域带来美好展望。龙湖、证大、深业等一线品牌房企纷至沓来，数个综合体项目同时开工建设，上周末，纯新盘龙湖春江紫宸的开盘，更是一举创下了销售18亿元的高度，让滨江商务区备受瞩目。在区域建设如火如荼的同时，业内有资深人士却表现出一些担忧，潜在的近100万平米写字楼体量，后期市场能够顺利消化吗?
超200万平米综合体先后开工建设
2015年，“综合体”成为了鼓楼滨江建设的代名词。在中冶原下关“地王”逐步分拆后，2014年，龙湖、证大、深业等一线品牌房企借势进驻鼓楼滨江。近日，记者走访了滨江商务区，在2.36平方公里的核心发展范围内，数个综合体项目正在建设中，记者粗略计算了一下，这些综合体加起来体量超过200万平米。
记者在热河路公交站一下车，就见到边城V时代广场，据了解，这家综合体项目体量并不大，总建面近13万平米，物业类型包括4万平米商业、4万平米写字楼、4万平米酒店式公寓;与边城V时代广场一街之隔的证大大拇指广场体量就大很多，总建面约62万平米，其中，商务办公约16万平米，主题商业约20万平米，住宅部分约26万平米;随后，记者来到不远处的龙湖春江紫宸，项目总建面为38万平米，其中21万平米为商务办公产品;在龙湖春江紫宸北边几百米处，就是深业滨江半岛，据该项目策划负责人介绍，项目总建面约33万平米，其中，住宅11万平米，商业办公22万平米;此外，南京长江国际航运物流服务中心进驻鼓楼滨江商务区，投资近百亿打造总建面50万平米的综合体……在这些物业类型规划中，记者注意到，超200万平米的总体量中，写字楼的体量就有近100万平米，在查阅相关资料后，记者发现，此前的滨江商务区，除了世茂外滩新城有少量写字楼产品外，整个区域的写字楼供应几乎为零。
大体量办公物业缘起于政府板块规划
近100万平米的写字楼，后期市场能不能顺利消化?
这样的担忧不无道理，据南京网上房地产数据统计显示，2014年全年，南京(含溧水、高淳)写字楼成交量为55.7万平米，浦口排首位，河西、城南、江宁仅追其后，而城北(含滨江商务区)的写字楼成交量仅为27999平米，仅从数据来看，滨江商务区的写字楼压力不小。一位不愿透露姓名的开发商老总透露，之所以配建写字楼，是规划所限制，“当你谈一块住宅地块时，要求配备办公物业，这是正常的规划要求。”
记者也了解到，上述综合体在土地出让之前，均有配建写字楼物业的规划要求。对此，南京市滨江商务区管委会发展规划处处长刘之浩在接受采访时表示，虽然滨江商务区面积与浦口新城、河西新城相比比较小，但却是南京滨江具活力的地带，滨江商务区规划用地380万平米，其中50%是商务用地，25%是住宅用地，剩余25%作为酒店式公寓，开发商的积极参与，推动了滨江商务区的建设。“滨江商务区将导入新兴产业，向技术密集型、知识密集型转变，通过有针对性地遴选招商策略，改善区域产业结构，吸引更多的大中小企业进驻，将滨江商务区真正打造成为现代服务业集聚区域。”该管委会另一位负责人表示。
据了解，鼓楼区政府将持续投入1078亿元巨资扶持滨江商务区的发展，“政府的巨大努力，对滨江商务区将产生推动作用，这从浦口新城发展的先例可以看出，近年来自南京市政府斥资打造浦口新城，规划利好因素正促进板块价值提升，滨江商务区很可能沿袭浦口新城的轨迹，成为新的CBD中心之一，这对写字楼的去化也许会是个利好。”一位业内人士如是表示。
记者根据网上房地产数据发现，在浦口新城发展快速的2014年，其写字楼总成交面积151588平米，比2013年多出40958平米，占比全年的27.2%，成交量逐步攀升。
住宅先行成区域开发商销售共识
在项目产品类型推售的节奏上，几家开发商的节奏几乎一致。首先是上周末开盘销售的龙湖春江紫宸，一次性推出992套房源的住宅产品，开发商宣称千人到场，平均每十几秒就卖掉一套，创下了18亿的销售业绩高度，即将开盘的边城V时代广场，首推B地块C栋SOHO公寓“边城V公馆”3.6米层高，商住两用产品，面积段40-70平米，证大大拇指广场同样将在不久后开盘，首次推出65年住宅性质产品，深业滨江半岛的推盘时间晚，据该项目策划负责人介绍，项目应该会在今年四季度亮相，也是首推其高层住宅产品部分。
先卖住宅产品部分，然后是酒店式公寓，商业部分同期规划进行，写字楼放在后，这已经是鼓楼滨江商务区开发商们的共识，“开发商的当务之急，是卖好住宅产品，住宅产品的量卖上去了，才会有现金流去做接下来的事。”金石机构陈先生认为。
对此，该区域一开发商人士也明确表示，住宅体量是比较大的，目前这个市场还是住宅产品好卖一些，走量也是公司的要求。“先住宅，后商业，再办公，一步一步来，把人气做上去，如果连住宅产品都卖不好的话，后面的商业和办公就更难了，购房人就不认可你了。”该负责人认为要稳扎稳打，保证销量。(现代快报记者 胡海强)
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