房地产开发商转型下半场
第一财经日报 2014-11-17 10:05
[摘要] 房地产行业由时代进入白银时代，地产开发商们随之陷入了集体的转型焦虑：下一步靠什么挣钱？
房地产行业由时代进入白银时代，地产开发商们随之陷入了集体的转型焦虑：下一步靠什么挣钱？
“老大哥”万科（000002.SZ）带头提出向城市配套服务商转型，即仍专注于房地产行业，但要围绕城市配套寻找相关业务的发展机会，住宅、消费体验地产和产业地产将成为三大支柱业务。
这是一种商业模式的转换。过去，包括万科在内的绝大多数地产商的商业模式核心在于卖房子；进入下半场，不能再单纯卖房子，而是要集居住、生活、产业等配套服务于一体的城市综合型运营。
万科次提出“城市配套服务商”的概念是在去年6月。
2013年，中国的商品房销售面积达到了13亿平方米的高位。住房和城乡建设部政策研究主任秦虹认为，今后房地产行业都难以超越这个高位，随着二手房市场的兴起，未来对新建住房的需求量会逐步降低。
也就是说，靠“卖房子”挣大钱的日子消退正进入倒计时，开发商必须寻求其他盈利点。
万科提出的“城市配套服务商”，其思路就是从单纯向销售要业绩转变为向销售、经营、管理和服务要业绩。原来卖房子是商业模式的核心，现在，万科要将部分核心逐渐转移到持有和运营物业上来。
经过一年多的思考和探索，在万科30周年之际，郁亮向外界阐述了“城市配套服务商”的清晰定位：继续做好传统的住宅业务，同时围绕城市建设和配套发展消费体验地产和产业地产。
“毫无疑问，住宅业务在未来十年的空间还相当大，仍将占据万科的比重。”郁亮表示，“但客户的需求更加多元化，万科必须跟着变化。”
消费体验地产和产业地产就是万科为满足客户需求和城市发展需要而提出的两大新业务板块。消费体验地产是指个人在除家庭以外要花钱的地方，包括生活、社区养老、旅游度假，甚至是社区。产业地产，则是城市发展所需的物业配套，包括写字楼、会展、物流地产等。
分立来看，上述三大业务并非创新，均有开发商在做。但将它们同时作为企业未来的业务布局的开发商为数不多。
“我们既然是城市配套服务商，就要为城市的生活服务，只要客户的需求涉及到不动产，万科就会尝试去做，为他们创造一种新的可能性。”万科集团副总裁张纪文在10月25日的媒体见面会上解释，万科将从客户的角度出发重构产品，这会从整体上慢慢地，但不可逆转地改变万科整个基础的产品体系。
对于三块业务的比例，郁亮表示没有固定的模式，城市配套服务商是个生态系统，是自然进化的结果，不是刻意规划的，要让各类业务自然发展。
实际上，越来越多的开发商开始达成共识：房地产下半场的取胜之道，不再是单纯的住宅地产开发与销售，而是集产业、居住、商业、生活、休闲等配套服务为一体的城市综合性运营。中国正迎来一场新的地产变革。
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