王健林支票画零手不抖 万达文旅3250亿扩张
时报 2014-11-01 07:58
[摘要] 2014年上半年，万达商业核心净利润不足10亿元，4.2%的核心净利率更是低于其他龙头房企，此种状况下，文旅板块被寄望成为万达新的利润增长点。
2014年上半年，万达商业核心净利润不足10亿元，4.2%的核心净利率更是低于其他龙头房企，此种状况下，文旅板块被寄望成为万达新的利润增长点。
转型、触网、多元化，楼市走低之际，房地产大佬们纷纷开始寻找主业之外的利润增长点。他们兵分两路，或开发主业衍生品，或直接跨行业操作。
作为商业地产龙头企业，万达选择了更有把握的前一条路—进军文化旅游市场。据万达官方定位，文化旅游已经和商业地产、高级酒店及连锁百货并列，成为集团四大支柱产业之一。
10月28日，万达旅业宣布并购南京旅游业龙头企业—南京原野国际旅行社有限公司（含南京海外旅游有限公司、南京印业航空国际旅游有限公司）。这是万达旅业迄今为止在并购的第9家旅行社，亦是其加大并购力度的又一佐证—仅一个月内，万达旅业已在长三角发达地区并购了三家旅游龙头企业。
10月23日，广州万达文化旅游城正式对外发布，项目将于年内开工，总高达500亿元。此文化旅游城亦成为万达集团在一线城市落下的颗文旅棋子。
当然，这只是王健林讲给外界的故事，实际上，业内人士向《时报》记者指出，经过近几年的快速扩张，万达商业的发展空间已基本被榨干，从而进入商业运营培育阶段，但租金的增长不是一时三刻可以见效，同时商业地产的竞争也更为激烈。万达正在准备的香港IPO以及未来的发展，都需要寻找新的利润增长点。
商业地产发展空间缩水
2013年万达扣除评估后的核心净利润为133亿元，与中海的150.2亿元差距不大。但2014年上半年风云突变，扣除评估后，其核心净利润仅不到10亿元，4.2%的核心净利率更是低于其他龙头房企。未来，其利润和利润率增长皆存在压力。
不过，这亦是其他房地产公司经营的难点所在。从目前情况看，传统房地产开发企业的利润率走低已是大趋势。
据某研究提供的数据显示，2014年上半年，其监测的18家重点房企中，有11家的毛利率和核心净利率出现下滑。随着集中度进一步提升，尽管规模房企的总利润还会继续增长，但利润率水平反而会逐步下降。
某业内人士对《时报》记者表示，“从万达的营收结构来看，其收入来源主要还是销售收入。2013年，销售收入占全年的比重达到83%，但2014年上半年却快速下降至70%。一方面可以说明租赁表现抢眼，另一方面也说明其销售压力倍增。整体来看，物业租赁收入更高，2014年上半年毛利率达到68.9%，酒店经营的毛利率则仅达到29%，但仍属国内领先。”
即便如此，其商业地产未来前景也很难估计。2011年—2013年，万达的平均租金水平分别为57、63和70元/平方米/月，年均增长速度刚过10%。
分析认为，商业地产受电商的冲击日益明显，万达商业未来的租金增长前景难料。如果将万达电商纳入万达上市体系，还可以对冲风险或产生协同效应，但遗憾的是，万达暂未将其实时的O2O业务装入此次上市的资产中。
高通智库首席分析师张宏对《时报》记者分析称，“万达的核心利润，与住宅业务不同，住宅的结算与周转都更快，万达的商业表现，要从它商业地产的开发节奏以及在建规模来看，需要经历培育阶段，核心利润很难把这些表现出来。不过，对于万达而言，商业地产的开发已然陷入瓶颈。”
张宏认为，从规模上来说，万达商业领先，；从布局上说，在国内核心城市，一二三线比较的城市都完成了拿地到在建的布局；从增长来说，企业要保持一定的增速，但对于万达商业而言，已经出现放缓迹象。
某机构分析师亦向《时报》记者表示，“商业地产已经发展到了饱和状态，万达广场的发展亦存在瓶颈，另外，很多其他开发商也在仿效万达的商业模式，万达广场的差异化已经不像以前那么明显。而且它以前的是拿地价格较低，几百块钱乃至几十块钱的楼板价都有，现在这个已不复存在。”
文旅产业急速扩张
在此状况下，文旅板块被寄望成为万达新的利润增长点。
张宏向《时报》记者表示，万达的旅游地产分为两部分，一部分是纯旅游性的项目，比较偏远，像长白山项目；另一部分是所谓的万达城，即城市新区，在商业地产基础上，植入更多旅游业态，也是一种吸客工具。
2009年，万达转型文化旅游产业，目前，500亿元的武汉文化区、200亿元的长白山国际度假区已全面投入运营，西双版纳国家度假区开业在即。2013年4月开始，万达集团亦启动建设哈尔滨、南昌、青岛、合肥、无锡万达城。
按照万达集团的规划，九大城市文化旅游项目总额逾3250亿元。其中，广州万达城总额达500亿元，建成后可同时容纳5.5万名游客，日接待量10万人次，预计年游客2000万人次，文化旅游年收入50亿元。
此外，每个万达文化旅游城项目的额均在200亿元以上，项目标配万达茂、大型室外主题乐园、电影科技乐园、大型舞台秀、星级酒店群和酒吧街等内容。
同时，万达集团也赋予万达城极高定位，宣称“迪士尼只是主题乐园，环球影城只是影视娱乐，拉斯维加斯也只有秀场，能将它们融为一体的只有万达城。”
目前来看，对旅游业的并购似乎已被万达视为文化旅游项目运营的入手点。
对于并购旅行社，万达文化集团副总裁莫跃明曾总结称，从角度来讲，旅行社不是的，目前行业竞争甚至达到惨烈程度，但旅行社在吃住行游娱购中发挥着穿针引线的作用，能串联起景区、航空、酒店等资源。
除去通过旅行社输送客源的设想外，有分析认为万达文旅项目的运营还将与万达电商挂钩。
今年8月，万达与百度、腾讯合作成立电商集团，三家公司结合线下与线上资源进行电商合作，王健林宣称的万达电商大数据核心，或许也是万达文旅项目运营的探索方向。
张宏表示，进入文旅地产，是其拓展发展空间的一个选择，另外文旅产业在国内处于起步阶段，未来还有很大的发展空间，所以在商业地产布局基本完善之后，进入一个新的领域，对于企业未来的发展是一个良好的信号。另外，现在很多开发商都在转型做商业，从培育角度看，招商的压力也在增长，而旅游地产受到政府的鼓励，是一个正在上升的领域。
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