小产权房因价廉而走俏 违法购买存五大风险
房天下综合整理 2014-10-20 14:39
[摘要] 据张律师介绍，法律对于小产权房合同效力暂缺少比较明确的规定，各地的实际案例以认定无效为主。发生纠纷解决方案是互相归还财产。但是，由于业主和开发商处于不对等的地位，因此业主可能要承担五大风险。
在城市化进程加快的过程中，现在很多城市都在新建新农村综合体。小编了解到，有的新农村综合体除当地村民可以购买外，还有部分房屋对外出售，当然，销售价格要比商品房便宜得多。为此，在商品房价格相对较高的情况下，部分中低收入的城市居民或者部分贪图便宜的购房者，就选择购买这些房源。
这不，近日市民王先生就听朋友说，在达州王家山后有一处新建的新农村综合体，除当地村民可以购买外，还有部分房屋对外出售，此前他的朋友已有在上面购买了，他自己也想在那儿买一套自住。
王先生告诉小编，他之所以有这样的想法，一方面是觉得在城里买房价格高难以承受，而那里的房价一平方米才2000元，比起西外五千多的房价要低一半多；另一方面，他觉得那里离城区较近，交通方便，空气又好，适合居住。“就算现在不住，以后在上面养老也是不错的。”面对这样的房子，王先生既心动又有些担忧。心动的是房子的各个方面都非常满意，担忧的是“那房子只有大户头，办不了小房产证，以后要是遇到买卖或其他纠纷问题该咋办？”
“小产权房”因价廉走俏
为证实王先生反映的的情况，日前小编沿着盘山公路辗转来到了位于通川区西外镇凤凰村10组的新农村综合体安置区。入口处，一排排整齐美观的安置房展现在眼前，整体建筑及外墙装饰均已建设完毕，高高的塔吊下面，还堆放着未被用完的建筑材料。
在村委会门口，只见当地村民正围在办公室内，领取新农村综合体所建门市的申购通知。当小编打听该房是否对外出售时，现场工作人员表示，前段时间公开对外卖了一批，现在除了门市外，所修建的280余套房屋基本卖完。“剩下一些，要等到10月份过后看还有没有村民需要，才能决定。”该名工作人员说。
就在此时，一旁的吴姓村民告诉小编他有几处房子可以去看看。“如果以后要卖，只需要到村里签个变更协议，报镇上备个案即可。”在看房过程中，当小编对这种没有产权证房屋表示质疑时，他表示买这房子用不着担心，“变更合同时，仅需缴400元的手续费”。
小产权房存在五大风险
在高房价的催生下，小产权房存在着大量现实的购买群，其最吸引人的地方就在于价格优势。当那些只相当于商品房价格1/2乃至1/3的小产权房摆在公众面前时，他们认为自己有理由忘掉它的千般不是。但是我们不能因其价格便宜，就忽视其中的风险。那么小产权房究竟存在什么样的法律风险?为此，小编专门走访了达州某律师事务所的张律师。
据张律师介绍，法律对于小产权房合同效力暂缺少比较明确的规定，各地的实际案例以认定无效为主。发生纠纷解决方案是互相归还财产。但是，由于业主和开发商处于不对等的地位，因此业主可能要承担五大风险。
风险一:法律风险。因为小产权房只具备普通房屋的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。法律提供给商品房的相关保障与救济制度大部分对小产权房是无效的，人民法院针对商品房买卖制定的司法解释也无法适用于小产权房。小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
风险二:政策风险。在购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果遇上房管部门整顿房地产市场，可能就会导致该项目停建甚至被强迫拆除，那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，进而陷入长期诉讼的进退两难困境。
风险三:拆迁补偿费用低。如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。小产权房并没有国家的产权证书，只有乡镇政府或村委会颁发的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。
风险四:资金风险。商品房开发过程中，其大量的开发资金需要政府和银行进行监管。而小产权房在这方面比较薄弱，几乎没有机构予以监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，所以其开发资金是否按时到位，是否能够按质按时交付房屋存在一定风险。同时，购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
风险五:救济风险。由于小产权房没有在房管部门备案，不在政府相关部门对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些诸如房屋质量、公共设施维护、绿化硬化等问题，其法律政策的救济途径可能会难以保障。
为此，小编提醒广大市民朋友要擦亮眼睛，不要因为贪便宜去购买“小产权房”。
延伸阅读：
2013年全市查处小产权房132宗
“小产权房”这一称谓并非法律术语，它是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村(社区)建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。
早在2012年8月8日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅就专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》，要求各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。
据小编了解，截止2013年年底，达州市组织开展了小产权房专项清理，共清理出违法建设、销售小产权房132宗，占地面积95亩多，其中占用耕地面积44.1亩，房屋建筑面积401274平方米。符合土地利用规划和城乡建设规划的108宗，不符合土地规划的24宗。所查处的132宗项目均未办理施工许可和销售许可。
达州市国土资源局法规监察科科长何飞表示，对以上符合用地规划的，经依法查处结案后，对所占用土地进行报征，待完善手续后进行依法供地；对已建成房屋的地上建筑物经有资质的质量安全鉴定机构鉴定合格后补办手续。对违反用地规划的小产权房，则依法予以拆除。
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