库存压力过大 南京楼市限购政策全面放开
第一财经日报 2014-09-22 06:51
[摘要] 南京在煎熬和期待中加入松绑限购的阵营中来，这一限购令已经在南京实施了三年零七个月。昨日（21日）下午5点左右，南京市人民政府发出《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》，其中有七项新规。
南京在煎熬和期待中加入松绑限购的阵营中来，这一限购令已经在南京实施了三年零七个月。
昨日（21日）下午5点左右，南京市人民政府发出《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》，其中有七项新规。第三项中明确提出，为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，促进房地产市场平稳健康发展，在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。
数据显示，南京楼市库存已经达到51314套，这是近27个月的高点，松绑限购此时应声而出。
综合多个消息源可以看出，南京的多个开发商翘首以盼放松限购，不过，他们并不认为南京会在时间放开。“此前一直有许多城市纷纷放开限购，我们认为南京会在较晚时间松绑。”南京当地的一位开发商对记者称。
对于此次松绑，南京房地产促进协会秘书长张辉表示，这次新政涵盖房地产市场的长效机制、土地供应、住房供应、信贷政策、价格管理、市场、引导消费等7个方面的内容，符合南京房地产市场运行的具体情况，有利于完善现有调控政策，促进市场健康持续稳定发展。
南京林业大学城市与房地产研究主任孟祥远对媒体称，南京之所以在本月取消限购首先是因为限购在南京已经失去了控制房价的理由，而且南京楼市的库存已经达到了严重的供过于求的状态。当陆续取消限购之后，南京的保守已显得比较另类，此时取消限购具备正当性与合理性。
南京的限购令出台于2011年2月19日，南京出台了地方版限购令。这一年，南京楼市的成交十分冷清。
限购之后，市场反应强烈。数据显示，2011年至2012年两年间，南京楼市成交量分别为37679套及72812套，其中，2011年的成交量同比2010年下跌23.6%，而2012年同比2011年数据则上涨93%。
不过，梳理南京历年市场成交数据可以看出，限购令出台的前一年，南京新建商品住宅成交量为4.9万套，限购令出台后当年成交为3.8万套，直接锐减了1.1万套。
此后，2012年南京全年成交量反弹到了7.3万套，到了2013年更是放大到了9万套。
库存压力正在成为南京楼市的难题，11日，南京市的商品房库存还在4.8万套左右，昨天，楼市库存已经达到51314套，这也是近27个月的高点，离历史位5.5万套仅差3000多套。
库存高背后是贷款难的问题，南京均执行认房又认贷的标准，首套房贷利率普遍上浮5%~10%。
“这个市场不好做，难做。”销售10以内的一位开发商对记者称，他们在长三角均拿了地，跟其他城市相比，南京的购买需求并不旺盛，这个市场过于理性，弥漫着一股观望情绪。
张辉认为，这轮限购松绑，南京很难出现房价过快增长的情况。“限购的取消，具有市场供应充足的基础条件，目前全市住房库存5.1万套，今年土地供应增长25%，完全可以满足居民的住房需求，不会导致房价过快增长的情况。”
尽管对南京楼市后市较为理性，不过，从此前多个松绑的城市来看，一些城市还是出现了较为明显的反弹。
杭州在今年8月下旬彻底松绑，来自透明售房网的数据显示，8月绿城在主城区的网签销售金额超过18亿元，领先于万科的8.59亿和滨江的7.3亿元。
“豪宅这块的成交很明显被拉动，说明很多人群此前被限购令拒之门外。”业内人士表示。
同样是实体经济比较发达的温州，今年7月底，楼市松绑。温州市住建委统计数据显示，温州市8月份二手房市场交易出现增长势头。8月温州市成交2464套，同比上升7.27%；市区销售1288套，同比上升20.04%。
“要从一个较长的周期来观察本轮松绑对楼市的影响，现在都只有一个月的时间，这些成交是存量的可能性更大。”方张接称，不得否认的是，这是对楼市发送的一个积极信号，如果后续信贷政策能跟上，楼市才有可能出现真正的“小阳春”行情。
值得观望的是，目前仅剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚等6个城市限购政策未做调整。
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