“轻资产”转型将成未来发展方向
房天下 2014-09-02 13:54
[摘要] 尽管与马云的赌约不了了之，借助电商，王健林却似乎发现了万达发展的新契机。七月底，万达集团发布半年报告，高调宣布将继续全力发展电商，首期50亿元，并联合几家电商，目标是三年左右找到盈利模式。
尽管与马云的赌约不了了之，借助电商，王健林却似乎发现了万达发展的新契机。七月底，万达集团发布半年报告，高调宣布将继续全力发展电商，首期50亿元，并联合几家电商，目标是三年左右找到盈利模式。
尽管在不久前面临多位高管的离职局面，万达并未就进军电商做出妥协、让步。有记者在8月27日从百度和腾讯获得证实，万达集团将与百度、腾讯共同成立一家新电子商务公司“万达电商”，首期额为50亿元,其中万达持股70%，百度和腾讯各持股15%。
截至目前，万达集团电商模式主要目的还是促进线上线下连动，至于万达是否是在利用电商模式进行轻资产转型，以及这种电商模式的未来发展前景将会如何，目前尚未可知。
市场调整期多家房企轻资产转型
2014年以来，土地市场和房地产市场表现不佳，成交量价增速放缓。不少业内人士纷纷表示房地产即将进入下行空间，市场进入了新的一轮调整期。不少房企开始改变单一房地产模式，尝试转型调整。
在万科总裁郁亮提出房地产市场已经过了时代，进入白银时代的同时，万科转型步伐步步趋紧。早在2013年开始，万科高层就开始频频触网。互联网思维模式下的全民营销模式、万科食堂配套等等创新尝试屡见不鲜。而就在2014年，万科总裁郁亮提出“小股操盘”模式，更是让人眼前一亮，至此，万科的轻资产转型模式开始慢慢进入实践。
贝塔咨询合伙人杜丽虹坦言，“随着目前有关房地产的各方面政策越来越严，如果还强调资产规模，自有资金就会越投越多，率就会不断被拉低。不少房企谋求轻资产化，也是自然选择的结果。”
对于房企进行轻资产转型，世联行董事长陈劲松也表达了自己的观点：“以住宅开发为主的房地产十年已成过往，房地产的下半场才刚刚开始，中国房地产的服务时代也正式启幕，这个市场将带来巨大的盈利空间。”
沿海集团执行总裁陈昕也表示，在市场变化之下，不少开发商也在尝试新的转型思路，寻找新的利润点。陈昕认为，从重资产模式向轻资产战略过渡，是新阶段转型的方向之一。
相对于万科持续较高关注度，花样年的轻资产转型则是目前开始较早，发展较为成熟的转型模式。继花样年、万科之后，保利、龙湖、绿城、朗诗等多家房企纷纷采用多种模式进行轻资产转型。
酝酿转型 多种模式并举
根据8月18日万科发布的半年报显示，万科以小股操盘为主的轻资产运营策略已顺利推开，公司上半年逆市实现了上千亿销售额。紧随其后，郎诗也宣布将大力开展小股操盘、代建、定制、技术服务等轻资产业务。与前两者“小股操盘”模式大为不同的是，保利、晋愉利用自身，发展地产基金；花样年与金科等房企则是通过互联网赚“大社区”的钱
郁亮在今年年初即提出“小股操盘”这一新概念。郁亮也对这个模式给出自己的解释，“小股操盘”模式意味着万科在合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。
“给我一个支点，我能撬起地球。”这句话用在“小股操盘”模式上正合适，目前万科已经找到这个支点，即是其品牌和产品体系。那么怎么平衡杆杆，以的力量撬动资本运作则成为未来发展的重要课题。
郁亮表示，过去“大股操盘”，万科都占一半以上股份，所费的资金较多；转型后，“万科是小股操盘，我们会学会使用做这件事情，用尽可能少的股东投入来给创造更多回报”。
2014年7月29日，朗诗绿色地产发布公告称，公司间接全资附属公司南京朗铭房地产开发有限公司联合苏州科技城科新文化旅游发展有限公司，以2.68亿元人民币成功竞得一幅位于苏州市高新区的土地。据悉，与之前拿地方式不同，此次拿地南京朗铭占该项目20%股份。朗诗将负责该项目的开发管理，并收取相关的开发管理费、技术系统咨询费、品牌使用费等。这标志着朗诗公开表示启动小股操盘。
早在2010年，保利地产联合中信证券成立了专注于房地产业的基金管理机构——信保股权基金，并通过分享项目的分红与向者收取的管理费保证盈利。“我们是把信保基金当作产业来做，而不是保利的融资平台或第二财务部。信保股权基金总经理岳勇坚表示，基金的募资将投向于地产行业，并且不局限于保利的自有项目。
2013年6月，晋愉深圳私募基金有限公司在深圳前海特成立，之后公司又宣布与金融机构合作成立了公司。“我们将从传统地产商转型为地产金融服务商。”晋愉地产相关负责人表示，这是公司向“轻资产”转型的主要方向。
万科与保利均采取不同模式进行轻资产转型，花样年也摸索创新出自己独特的轻资产模式。今年6月，花样年集团与其旗下物业管理公司彩生活分家，剥离之后的彩生活于当月底登陆港交所。“剥离彩生活单独上市，这是花样年转向轻资产运营的重要一步。”花样年集团总裁潘军在表示，借助APP和网络平台，彩生活为其管理的465个小区打造出一个生活服务的云平台。“利用这个平台，业主可以解决大部分的生活消费；商家可以实现批量销售；彩生活可向商家收费并实现盈利。”潘军表示，通过网络建立一个“大社区”，并利用这“大社区”赚钱，这是彩生活主要的盈利模式。
轻资产模式前景广阔
尽管万科、保利、花样年等房企在轻资产转型后均取得初步成效，但是分析认为这一新兴模式仍存在缺憾。
根据万科2013年年报的数据显示，2013年万科全面摊薄净资产率为19.66%，为1993年以来的历史性高位。但是，“小股操盘”后，万科不得不面对利润被摊薄。数据显示，万科2013年结算价格和毛利率连续下降，2013年业务结算毛利率为22.31%，同比下降3.53%；结算净利率12.01%，同比下降1.07%。
申银万国证券重庆首席分析师何武表示，“从注册时的3000万资本，到目前管理的200亿元的规模，信保基金对保利的利润贡献却并不大。”保利2013年报显示，信保基金于2013年管理规模已经突破200亿元，实现净利润2.75亿元，保利去年的净利润为107.47亿元，信保赚的钱只占到了母公司净利2.5%。保利地产董事长宋广菊也预计，信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润，依然不是保利的主力业务。
跟信保基金一样，彩生活尽管业绩增长凶猛，上半年1.63亿的营业收入，与花样年上半年29.17亿元营收相比，只占到了5.59%左右。
针对这种情况，西南证券分析师黄小宁分析认为“房企的轻资产业务都非其主营业务，收入贡献有限。一方面是房企还在试水阶段；另一方面，地产基金、社区化服务的市场也还在培养之中。”
辉立证券地产行业分析师陈耕认为，出现这种状况，主要是因为目前房企的轻资产业务并非其主营业务，收入贡献有限。“尽管房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，但无可否认新服务、轻资产代表着地产行业一个新的方向。”
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