救市政策：从限购松绑到全面救市
新产经杂志 2014-08-31 08:04
[摘要] 随着7月份各项经济指标陆续公布，下半年的开局似乎并不美妙，新增贷款数据锐减，M2的增幅也明显下滑。在房地产方面同样难言乐观，1-7月全国房地产和商品房销售金额同比进一步下探，依旧难以摆脱低迷局面。
随着7月份各项经济指标陆续公布，下半年的开局似乎并不美妙，新增贷款数据锐减，M2的增幅也明显下滑。在房地产方面同样难言乐观，1-7月房地产和商品房销售金额同比进一步下探，依旧难以摆脱低迷局面。
伴随着各项指标的下滑，地方政府加快行动步伐，7月至今几乎每周都会出现有城市倒戈，加入限购松绑行列，甚至一线城市也深陷松绑的传闻之中。房地产行业整体呈现出市场遇冷，政策火热的局面。
从遮遮掩掩到大大方方
由于限购政策的出台表明政府遏制房价上涨的决心，而限购松绑往往意味着要冒房价报复性反弹的风险和舆论的压力。因此，限购松绑或者取消并非地方政府救市的，这也解释了为什么在本轮救市之初，地方政府对限购松绑的态度是遮遮掩掩的，普遍采取降低户籍门槛、对户籍范围重新划分等方式绕道突破，口子放开一点，让一部分需求得以入市。
比如4月末，无锡出台《关于无锡市户籍准入登记规定的通知》，在入籍的准入制度中将购房门槛由原先的70平米下调至60平米，适度降低入籍门槛;紧接着，南宁房管局发文，明确从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。随后也有其他城市陆续跟进，但总体均属于侧面突破，一方面各地对全面取消限购仍有所忌惮，另一方面对楼市传统旺季“红五月”仍然抱有一定的信心。
值得一提的是，根据统计局公布的70个大中城市房价指数，4月新建商品住宅价格环比下降的城市仅为8个，5月和6月分别至35个和55个。这意味着，从5月起，开发商开始加大让利幅度，以求快速去化。然而，开发商的让利依然无法扭转房地产市场的下行趋势，“红五月”继“小阳春”后再次爽约。
6月末，呼和浩特出台《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》，明确取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明，这意味着呼和浩特成为公开取消限购的城市。
随后，济南、南昌、武汉等城市陆续放松限购，正式拉开松绑限购的大幕，在这个阶段，各地不再像之前遮遮掩掩，经过前期试探后，尤其是在呼和浩特全面取消限购后，限购松绑正逐渐成为大势所趋。
从限购松绑到全面救市
尽管越来越多城市加入到松绑甚至全面取消限购的阵营中，但市场似乎并不领情，从研究机构披露信息看，仅少量城市对政策松绑有所反应，其中不少城市在短期冲高后又迅速回落，松绑过后，市场依然缺乏长期向上的动力。
究其原因，不外乎两点，其一，限贷政策并未随限购放开而放开。如在苏州，政策松绑后尽管本地人及外地人都可直接在苏州购买90平米以上的房屋，但无论是苏州本地户口购买第三套房源，或是外地户口购买苏州90平米以上房源都需要全款买房。缺少信贷层面支持，限购松绑效果大打折扣;其二，限购松绑对楼市刺激效果的无疑是限购政策执行最严、市场需求最为旺盛的一线及部分重点二线城市，目前已经公开松绑限购政策的大多数城市不在其中，既然限购政策原本就对这些地区楼市的影响有限，如今即使限购退出，对楼市的刺激效果自然也不会太好。
既然简单地取消限购政策无法刺激市场，地方政府进而转向更为全面的救市方案，尤其是开始加大金融支持力度，突破口集中在首套房认定上。如绍兴市在取消限购的情况下，进一步调整了二套房的认定标准，简单地说，就是“认房不认贷”，即二套房的认定标准，以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准，而不考虑购房贷款次数。
无独有偶，福建省出台的“闽八条”中也对首套房认定进行了调整，规定购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定;首改房，同样按首贷认定，即已有一套房，再买一套的也按首套房发贷款;购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。
除了部分松绑后没有取得预期效果的城市正在尝试加大信贷扶持力度外，短期内限购政策无法全面退出的一线城市也有可能加入其中。近期上海传出限贷政策放松消息，同样是调整首套房的认定标准，并明确利率可打八折。尽管随即遭辟谣，但也不排除未来上海加入限贷松绑阵营的可能性。一线城市强大的人口吸附能力决定了其限购退出的道路更为艰难和漫长，但从另一个角度看，一线城市并不缺乏需求，如果加大信贷支持力度，即便限购政策不变，同样有可能触动市场敏锐的神经。
当然，银行在首套房认定过程中通常执行的是银监会及人民银行的相关规定，地方政府此举有“越俎代庖”之嫌，这些政策最终的执行效果依然存疑，但地方政府救市的急迫心情昭然若揭。
救市尺度加大或引发新的博弈
在地方政府忙于救市之际，层面似乎淡定得多，但有两个细节还是值得注意的，其一，近期有住建部官员称，今年下半年要千方百计“去库存”。从年初的分类调控到如今千方百计“去库存”，已经承认了目前房地产存在供求失衡的问题，从这个角度看，对地方近期松绑或者取消限购是默许的，甚至对一些刺激性政策也同样并不排斥。取消限购一方面符合弱化调控的大方向，另一方面，在稳增长的背景下，地方政府救市也有利于避免房地产市场硬着陆。
其二，近期层面的三个举动引起了房地产领域的广泛关注，，7月30日，国务院公布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，促进城镇常住人口有序实现市民化;第二，8月15日，国务院法制室公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，这意味着不动产登记制度将全面推进，房产信息联网的工作也有望进入实质性突破阶段;第三，由国务院牵头，近期将展开大规模的土地财政大审计工作，主要针对2008年至2013年五年内的土地出让金收支、土地征收、储备、供应、整治、耕地保护及土地执法情况进行审计。
从这三个举动看，本届政府很可能将淡化甚至避免对房地产市场直接具体地调控，而是着眼于长效机制的建设，通过对土地、财税等多个角度综合管理，来达到宏观调控的目的。不过随着地方政府救市尺度越来越大，和地方之间的博弈有可能将加剧。当然，如果房地产进一步拖累经济，不排除加码微刺激的可能性。
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