首开香溪郡 抢了自住房风头
北京青年报 2014-08-21 07:21
[摘要] 近期，刚需盘以价换量已经司空见惯，甚至参照自住房定价。其中位于东坝生活圈内的首开香溪郡，以18000-19000元/平方米的价格，稳稳地抢过了东坝自住房金隅汇景苑的风头，市场关注度颇高。
本期开盘将主推90平方米南北通透小三居
区域规划配套完备,不过实际落地需要假以时日
百度地图显示,首开·香溪郡距离东坝自住房项目金隅·汇景苑直线距离超过10公里
近期，刚需盘以价换量已经司空见惯，甚至参照自住房定价。其中位于东坝生活圈内的首开香溪郡，以18000-19000元/平方米的价格，稳稳地抢过了东坝自住房金隅汇景苑的风头，市场关注度颇高。为此，《广厦时代》实地探访首开香溪郡，发现其区位相距东坝达到十公里左右，与自住房同场竞技更多意义上讲实为噱头，但是从产品的规划设计来看，开发商的产品意识无疑有了显著提升。
探盘时间：8月14日
地址：通州东五环外，通顺路和徐尹路交汇处
主力户型：近期开盘主推90平方米三居，还有少量118平方米的三居和138平方米的四居
装修情况：毛坯
项目容积率：1.5
售价：优惠后18000-19000元/平方米起
相距东坝自住房较远
区域没有可比性
日前，一则商品房价格低过了自住房的消息颇受关注。据了解，这一和自住房比价格的商品房就是号称位于东坝生活圈的首开香溪郡。“都在东坝，不用考虑中签几率，那肯定还是商品房啊。”有购房人表示。
据业内人士介绍，很多人都在打听首开香溪郡的情况，人气很旺。显然，同区域价格低于自住房的商品房更受购房人认可。
上周，《广厦时代》决定实地探访首开香溪郡，从导航地图上看，朝阳北路一直向东走，直到通顺路与徐尹路的交汇处才能到达该项目。我们从东三环团结湖北京青年报大厦出发，在不拥堵的情况下，沿着朝阳北路向东，开车大约用了115到达了首开香溪郡，车行27公里。
在该项目销售人员的介绍中，我们得知，除了朝阳北路这一路线以外，走高速的话会更快一些。为此，在《广厦时代》探盘返程中，我们选择了机场高速，交了15元的高速费后，大约40便回到了东三环团结湖。因此，如果说从时间的角度来看，开车到首开香溪郡，还算是比较方便。
一位购房人强调，如果真在首开香溪郡置业，那么将来入住后必须有车，倘若依靠公共交通出行，还是挺痛苦的一件事。“项目门口是有一个公交站，但是要想转乘年底通车的6号线二期，起码需要20-30。”一位购房人说。
从项目区位的角度，不得不提该的卖点—东坝生活圈内比自住房还的商品房。我们实地探盘发现该项目虽然如是标榜，但实际距离东坝却并不近。该项目销售人员介绍，首开香溪郡距离东坝的自住房项目金隅汇景苑直线距离大概8公里，从项目南边的徐尹路一直向西扎下去，很快就能到。因此，才说是属于东坝生活圈的。不过，我们通过百度地图定位测距，首开香溪郡距离东坝金隅汇景苑直线距离在10公里以上，开车距离大约17公里。
低密度洋房社区首期先卖刚需户型
来到该项目售楼处门口，印象比较冷清，项目门前与融科千章墅共用一条马路，马路之外就基本算是荒地了。不过周边却清一色全是别墅项目，诸如鲁能格拉斯小镇、旭辉御锦、融科千章墅等项目都在这一板块，我们险些错把融科千章墅的楼栋当做了首开香溪郡的产品。
据介绍，该项目近期将要入市的楼栋基本都是90平方米的小三居产品，只有少量的118平方米三居。
需要说明的是，该项目虽然首期主推刚需户型，但是，首开香溪郡却并不是一个纯粹的刚需盘。据介绍，该项目后期还将有大量的四居户型，而且整体居住密度也较小，容积率为1.5，不像一些刚需盘甚至是改善盘容积率那么高。
有购房人表示，从居住密度和4-8层的花园洋房规划来看，如果开发商够用心的话，小区内部的环境还是不用担心的。从这一角度出发，对于刚需购房人而言，可以说是以刚需的价格住到了追求品质的改善型小区里了。
从该项目的样板间来看，开发商的产品意识明显提高。在参观中，我们注意到，90平方米的小三居，做到了户户通透，边户型还能实现明卫格局。销售人员介绍，明年交房的时候，开发商会在一些阳台的位置，帮业主做封闭改造，这么一来，每一户的南向和北向将都有可利用的赠送面积，每一户的赠送面积加起来差不多能达到5平方米。
不过，我们也注意到，赠送面积都摊在了客厅等位置，最需要扩充面积的小卧室并没有获得延展空间，这么一来，虽然是小三居，但是由于小卧室目测面积也就6-7平方米，如果真当做卧室来使用的话，放了床之后空间将会局促。这恐怕也是为什么样板间里这间小屋只放了一张书桌的缘故。
对此，业内人士表示，现在的楼市，在争抢购房人时大多采用赠送面积以提高性价比，但是，不可否认，有些项目的赠送面积做到了雪中送炭，而有些项目的赠送面积并不能给居住的舒适性带来实质提升。
区域规划落地尚需时日配套短期内依靠社区商业
如果说产品还算在努力提升性价比的话，那么，该项目的配套还尚需时日。虽然有一众别墅盘在周边，但是对于刚需购房人而言，目前还没有伸手可及的生活配套。
我们注意到，在该项目售楼处摆放的一个区域规划图上显示，高新产业用地、长江商学院用地、影视城用地等，都已经确定了开发主体。而且还有、幼儿园等配套用地也都有所规划。不过，该项目销售人员坦言，这些规划落地，恐怕还需要几年时间。这一介绍，还是打击了一些购房人的积极性。“项目明年就交房了，而区域想要热闹、方便起来起码5年，好在价格，未来还是可以期盼的。”一位购房人说。
销售人员表示，从项目业主生活便利性来看，小区本身3000平方米的商业，满足基本生活需求还是没有问题的。配套也有现成了，南侧的融科千章墅引进了伊顿幼儿园，业主都可以上，只是费用较高，一年大概10万元。
销售人员不避讳暂时配套缺失的同时，也对该项目的环境底气十足。“从项目所在板块的规划来看，未来的发展还是很大的。单就环境而言，8.9万亩东郊森林公园、4000亩生态体育公园等四大公园所营造的大环境，正是别墅项目也选择再次开发的原因。”销售人员强调。
适合机场产业人群置业远期价值有释放空间
尽管首开香溪郡距离东坝直线距离超过10公里，但应该强调一点，对于区位以及出行便利性和生活便利性的判断，与购房人的工作地点、区域前景也有着直接的关系。“如果是在机场工作或者工作地点在机场的话，在首开香溪郡买房还是挺好的。咱们刚才从项目出来走高速10就到机场了。”有购房人说。该项目销售人员也表示，目前该项目的蓄客中，很多都是来自机场的产业人群。
满足居住需求的同时，从该项目的区域价值方面来讲，未来的释放空间也被业内人士所看好。用该项目销售人员的话讲，周边都是别墅区，现在周边的别墅单价都在40000元/平方米左右，可见未来价格的上涨空间。
虽然不能简单地从周边别墅盘的价格来判断区域内的普宅价格，但是业内人士认为，从周边的房地产产品结构可以看得出来，首开香溪郡所在板块是一个低密度的生活区。周边的别墅盘自不必说，即使混杂着刚需产品的首开香溪郡的容积率也不过1.5，足见这一板块的规划定位。“而往往低密度的居住区，因为有着较大的环境塑造空间，因此，只要开发商做产品相对细致，未来的价值空间还是可以得到保障的。”业内人士说。
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