近30城限购松绑如破竹，想不到市场反应很冷淡

东方早报  2014-07-31 14:45

[摘要] 近期几乎每天都有某地取消限购或限购松绑的消息见诸报端，截至7月28日，全国46个限购城市中已有近六成不同程度地调整了限购政策。然而，大部分已松绑限购的市场在成交均价依然走低的情况下，均未出现成交量明显增加。

近期几乎每天都有某地取消限购或限购松绑的消息见诸报端，截至7月28日，46个限购城市中已有近六成不同程度地调整了限购政策。然而，大部分已松绑限购的市场在成交均价依然走低的情况下，均未出现成交量明显增加。

业内人士指出，当前市场，限购政策不是影响楼市的主要因素，看上去想提振楼市成交量的“限购松绑”却凸显了供求关系的失衡，未达到市场预期，却使更多的者远离。事实上，银根和供需已然左右了市场的成败，这是很多地方在限购取消后市场依然惨淡的重要原因。

迫于库存压力

由一个月前呼和浩特放开限购的一波三折，到如今几乎每天都有一两个城市放开或者调整限购，限购松绑的大幕已然拉开。

6月20日，呼和浩特房地产开发监督管理处网站次刊发取消限购的文件，但刊载当天下午就以“文件有两个字打印错误”为由被紧急撤回。6天后，该政府网站再次挂出更正后的取消楼市“限购令”文件，成为正式放开限购的城市。

随后济南市发文正式宣布，从7月10日起全面取消“限购”，成为正式发文的国内第二个城市。紧接着苏州住建局确认，苏州楼市的限购政策已做调整，从7月19日起，90平方米以上住房全面放开，90平方米以下仍按照以往政策执行。

除了正式发文取消或调整限购的城市外，无锡、西安、石家庄、海口、温州、萧山、成都、厦门等城市均已放松执行限购政策。中原集团研究的数据显示，截至7月25日，在46个限购城市中已有27个城市不同程度地调整了限购政策。

供求失衡导致库存不断累积是让限购政策调整现象呈破竹之势的重要原因。

以已发文确认放松限购的苏州为例，中原地产研究咨询部显示，苏州今年上半年供求比为1.4：1，截至6月底库存为829万平方米，以近3个月平均销售速度计算，去化周期为12.9个月。而明确取消限购的呼和浩特今年1-6月的供求比更是高达2.66：1。

根据国家统计局数据，上半年，商品房销售面积同比减少6.0%。销售额同比下降6.7%。截止到6月末，商品房待售面积54428万平方米，同比增加24.5%。新任住建部部长陈政高在7月11日上任后的次住房城乡建设工作座谈会上提出，去库存将成为下一阶段楼市调控重点。

住房和城乡建设部政策研究主任秦虹指出，现在的市场环境与2011年的时候有区别，从供不应求到总体偏松结构性的局部地区出现了供过于求的格局。所以此时房地产调控政策就要因地制宜分类调控。但供求比是一个动态变化的过程，随着供求发生变化。在限购的城市里，一些城市库存压力大，市场供求失衡，城市的人口增长也不快，需求也不大，这些地方确实限购意义不是大。而一些城市基础好，经济增长预期好，在取消或者调整限购后供求比会出现明显市场波动而带来房价的快速上涨，这是政府不愿意看到的。

松绑效果有限

限购松绑后是否就能促进楼市成交反弹，快速消化库存，各地效果不一。

取消限购政策后的呼和浩特市的商品房成交明显提升。根据呼和浩特市房产管理局公开信息测算，7月前三周（6月30日-7月20日），呼和浩特市主城区（新城区、回民区、玉泉区、赛罕区）商品房的总体成交套数共1118套，成交总面积11.9万平方米，分别同比增加56%、53%。而成交均价降为5501.12元/平方米，同比下跌13%。

易居研究院数据显示，7月1日-20日，济南销售情况环比（较上月同期）增幅近188%。7月1日-7月20日，济南商品住宅成交面积为785358平方米，而6月1日-6月20日，济南商品住宅的成交面积仅为273035平方米。项目的成交均价也较之前有所回落。

其他各限购松绑城市的效果则不尽如人意，上海（楼盘）中原统计数据显示，对比6月前后的新房销售表现，限购放松的这些城市（无锡、宁波、厦门、福州、昆明、南宁、南昌）市场并没有得到显著提升，6月销量环比反而下跌10.7%。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，不难发现取消限购后的成交反弹只出现在个别城市，很大一部分原因基于政策窗口期的集中登记造成的成交量的快速反弹。而且在成交量回升的同时成交均价却在走低，可见市场对于后市预期显然并不完全乐观。他表示，对某些城市而言，限购已经不是影响市场成交量的最主要因素。

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，在预期房价下降的前提下，即便取消限购，效果也是有限的。当前房价下行趋势已经建立，只有房价出现明显的下降，幅度和买家预期相契合才会促成购买行为。而放开大户型限购吸引的只能是改善型买家或者客。对于客而言，既然没有获利空间自然不会入市。那么就内部消化力来看，只剩下改善型客户这股推动力，但改善型客户比起强大的刚需客而言，简直杯水车薪。

一线城市并未松动

随着二、三线城市逐一限购松绑，关于一线城市放开限购的传闻也开始甚嚣尘上，上海、广州限购松绑的风声被传得有模有样，但都最终被地方政府澄清否认。

7月23日，广州传出消息，其下属的增城、从化、南沙三地陆续低调限价，本地户口可买三套，但房款须一次付清。外地户口买一套房不需缴税金社保，也可一次付清买第二套房。目前两种方案均已操作。但广州国土房管局相关人士仍回应称，对一线城市实施限购是国家调控楼市的政策，广州尚未收到任何放开限购政策的通知。

巧合的是，早些时候，央视财经的官方微博中，一则上海限购松绑的消息被爆出，引发业界关注。随后上海市政府新闻发言人徐威便在新闻发布会上辟谣称，“上海一直严格执行国家的房地产政策，不存在限购松绑的问题。”

即便市场行情不景气，但上海相关部门的态度明确。德佑董事长邵非表示，在限购、限贷政策不放松的情况下，上海楼市在短期内可能还会继续下行。

的确，在国内楼市普跌的背景下，上海楼市上半年同样并不乐观，上海统计局公布的数据显示，今年上半年，上海房地产业增加值较去年同期增长1.2%，增幅回落达到13.3%。商品房新开工面积下降10.5%，其中商品住宅新开工面积下降20%。商品房竣工面积也下降17.9%，其中商品住宅竣工面积下降12.2%。商品房销售面积下降18.6%，其中商品住宅销售面积下降17.1%。

二手房市场同样低迷，德佑地产监控数据显示，2014年6月，上海二手房成交量为1.31万套，同比下降42.9%，环比下降12.9%。从成交总量来看，今年6月成交量在近9年同期中处于第三低位，仅高于2008年和2010年的水平。

同济大学房地产研究所所长施建刚指出，上海楼市对于房地产市场具有风向标的意义，限购作为手段迟早要退出市场，市场的问题最终要靠市场本身解决。但在何时退出的问题上，谁都不愿意做个。即便退出也会采取逐步退出，分市场退出的方法。

秦虹认为，不可否认，限购政策对抑制投机性需求起到了积极作用，所以没有底线没有条件地放松限购风险很大，在没有新的抑制投机需求的方法出现之前把的限购取消仍不现实。

合富辉煌市场首席分析师黎文江判断，一线城市在今年年内限购松绑几乎没有可能。

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