房地产又到十字路口 什么样的房企会？
经济观察网 2014-07-27 07:32
[摘要] 最近纷繁的房地产信息重要的有这么几点：一是，20多个城市或明或暗地放松限购去库存；二是，个别银行传出限贷放松消息，地产股大涨；三是，房企半年业绩分化严重；四是，北京房价跌破万元。
房地产又到十字路口了，开发商，你到底降不？
我们不妨从市场中找找线索，先看看开发商的逻辑是什么。
最近纷繁的房地产信息重要的有这么几点：一是，20多个城市或明或暗地放松限购去库存；二是，个别银行传出限贷放松消息，地产股大涨；三是，房企半年业绩分化严重；四是，北京房价跌破万元。
之所以选取这几条信息，是因为它们分别是近期政策、金融、企业、市场领域的实时状况，或许我们可以从中看到一些眉目。
取消限购的城市不算少了，总体成交平稳，济南的成交虽爆出188%的环比涨幅，但价格仍旧下行，目前来看，取消限购并不必然导致房价。
真正对楼市产生触动的是限贷，对购房者来说，它意味着购买力，对开发商来说，它意味着现金流。
目前，在库存不是严重的城市，只要到位就可以促成成交，需求依然是存在的。问题是，银行对房贷是首套房贷款的限制，使得刚性购房需求得不到充分释放，而限购又拦截了有能力购买多套住房的人群，这就导致市场上的有效需求不足，没有充足销售回款就等于卡住了开发商最重要的一部分现金流入，这是的逻辑。
如今情况正在发生变化，个别城市的限贷正在放松且蔓延，刚需的购买力可能增强；限购大范围取消，购买第二三套房的资格限制减少，市场上的有效需求可能大量增加，这对开发商是利好的消息。
不过，这并不意味着，这些需求一定会转变为成交量，还要看开发商的价格是否满足预期。
那么，究竟哪些开发商更有的可能性呢？
来看看上半年的销售情况，中指研究院监测的23家标杆房地产企业的半年销售数据显示，全年销售目标的平均完成率为40.30%。这一数字同开发商上半年的推盘节奏基本吻合，也就是说，实力房企在上半年的业绩完成情况尚属合格，下半年大幅的动力并不明显，毕竟现在不是2008年了，实力房企的现金流管理水平已经跨上新的台阶。但依然有众多上半年业绩完成状况不佳的中小房企面临较大的压力，他们将是下半年价格调整的主力，盯紧点，该出手时就出手吧！
所以，当你在北京看到一家上市房地产公司，上半年销售额仅完成了全年业绩的12%，不惜把房价跌破万元，不妨考虑一下入市了。破万的特价房当然是用来赚噱头的，但是你知道的，开发商是要不断测试价格底线的，你听到9800元/平方米的单价跑去看盘，发现一万三依然卖得很火，便不能再指望另一个9800了。
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