聂梅生：楼市处于调整期 土地供给制度是根本
房天下 2014-07-16 10:26
[摘要] 房天下讯 2014年7月14日-17日，博鳌21世纪房地产论坛第14届年会在海南举行。年会以“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，众多政界、地产界、金融界及学术界人士出席会议，房天下在论坛现场全程直播报道。
房天下讯 2014年7月14日-17日，博鳌21世纪房地产论坛第14届年会在海南举行。年会以“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，众多政界、地产界、金融界及学术界人士出席会议，房天下在论坛现场全程直播报道。
聂梅生（2014年第十四届博鳌论坛现场）
7月16日 全联房地产商会创会会长聂梅生发表关于《中国房地产的下一步》的主题演讲。此演讲与博鳌房地产的主题是契合的，主要是讲转型发展是新常态。聂梅生针对中国房地产形势总结出三个趋势：高位调整；涨幅下降；及出现负增长。
聂梅生表示中国的房地产正处于调整期，房地产的上游和下游的延伸构成了微笑曲线，上游在什么地方，上游就是土地供给制度的改革，如果土地供给制度不改变，不仅仅是房地产重复土地的红利没有出路，对中国的经济和二元化是无法解决的。
房地产金融体制创新已经到了临门一脚，诸多房企往这个方面延伸，尤其是产业地产、养老地产在土地和金融方面有很大的突破，很多的房企转到金融，跟金融密切的结合，部分的房企买银行，参加海外融资和发基金。
金融政策推升了房价
聂梅生表示，金融工具既可以推高房价，也可以平抑房价，有推高房价的部分，例如个人抵押贷款分层级，开发贷是开发商的融资渠道，单一的融资产品不能吸收社会资金，没有其他地方去，大家就要，从而抬高房价，最后形成限购、限贷、限价、限售，实际上就是“四限”，这种情况下，货币政策和原来的金融政策推升了房价。
企业自筹资金涨幅
聂梅生表示，开发商资金组成包括五部分：一是个人按揭贷款；二是订金收款；三是自筹资金；四是用外资；五是开发贷。为什么季度房价出现了急挫和个位数的增长，是因为一季度个贷卡得紧。协议之后二、三个月，个贷就开始下降，跟去年五月份相比相差很多，订金收不回来，房屋没有人买，也没有房贷。
在聂梅生看来，涨幅的就是企业自筹资金。由于当前出现大量影子银行，个贷和开发贷的利息远远降低，银行不愿意放贷，企业没有办法。
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