70大中城市房价增幅放缓 平价跑量或成上半年大趋势
新华网 2014-04-22 09:50
[摘要] 银行信贷紧缩已是既定的事实，已经影响到一季度整个市场成交量的表现，国家统计局数据显示，一季度，全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。
4月18日上午，国家统计局公布了3月70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。
与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个。环比价格变动中，涨幅为0.6%，为下降0.2%。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。3月份，同比价格变动中，涨幅为15.5%，为下降4.2%。
从近一个月来看，苏州市区商品住房成交均价继续保持平稳的走势，增幅不明显，在9000—12000元/平之间上下波动。成交量方面，整个三月份苏州市区商品房成交6472套，不及去年同期的7758套。
3月份“小阳春”量价总体欠佳的三方面原因
从国家统计局公布的3月70城房价同比增长数据来看，仅温州同比下降，北上广深领涨，大多数城市房价仍然处于同比上涨状态，不过增幅明显收窄。从一线城市来看，20%的同比增速已成为历史，增速基本回落至13%左右；从二线城市来看，房价上涨幅度在10%以上的也屈指可数了，增速基本回落至10%以下。
同时，从整个市场成交量表现来看，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，杭州、常州、温州、北京、无锡、成都、广州等城市个别楼盘出现大幅逆袭，宁波、神木等地也出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅策略“以价换量”，但是，季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市3月“小阳春”量价总体欠佳主要有三方面原因。
、2013年11月前后，一二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕，影响2014年楼市“小阳春”的市场表现；第二、银行信贷紧缩“钱荒”二次发力，导致“小阳春”市场短期表现仍然“马力不足”；第三、3月份大多数开发企业采取观望与博弈的市场策略，或者还处于制定应对未来市场变化的策略过程中，导致整体市场表现在这样的市场阶段表现相对保守。
融创中国董事长孙宏斌在接受记者采访时表示，楼市不景气和市场供需有直接的关系。今年的市场跟去年的基本面是完全一样的，但是客户的购买预期、购买心理产生了变化，导致整个市场发生了很大的变化。房地产业跟中国的经济一样，下行的压力很大，房价下行的压力也很大。当中国经济下行压力很大的时候，当很多的行业都产能过剩的时候，房地产不可能一直好。当下，房地产行业跟跟其它行业一样，都面临着产能过剩的问题，出问题的城市很多都是供应量偏大导致的。
商品住宅市场：上半年“平价跑量，现金为王”或成大趋势
当前来讲，银行信贷紧缩已是既定的事实，已经影响到一季度整个市场成交量的表现，国家统计局数据显示，一季度，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。
银行信贷紧缩的市场背景下，市场销售量趋于平淡，对于大型企业来讲，势必会先知先觉，尽早采取措施以先发制人。从目前市场表现来看，北京、常州、杭州、成都、无锡、广州等楼盘大幅的背后都含有大型品牌开发企业的身影。
张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，对于大型企业来讲，此时企业布局区域内个别楼盘大幅更多的是表现为战略调整，而不是资金面短缺的市场表现。首先，大型企业会针对范围内布局项目进行评估，对于布局不合理的城市、项目所在区域或板块存在供大于求状况、项目本身定位存在一定问题的项目将率先采取措施，通过清盘尽快回笼资金，退出这些布局不合理的城市或区域板块，然后将回笼的资金到区域，同时，通过拿地换仓谋求下一轮市场发展机会，最终实现公司布局战略总体保持合理、健康。
从当前特征来看，大型房企开始大幅的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。
不过，当前来讲，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但是，这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计二季度，大多数开发企业会采取比较现实的回笼资金的市场策略。
张宏伟认为，总的来看，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。
在2014年第二季度的时间里，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2014年上半年楼市仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。而到了下半年应该因时而变，快速调整自己的销售策略、布局策略，以实现逆势扩张与增长的机会。
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