传统百货面临内忧外患 望京华堂商场将变写字楼

北京青年报  作者:周宏  2014-04-10 09:48

[摘要] 清明小长假期间,位于望京商业的华堂商场和平日一样在正常营业。但商场大门口以及各处公告栏却显示,这家在望京经营了8年的商场已经进入倒计时,到4月28日,2006年开业的华堂商场望京店将正式停业。工作人员告诉北青报记者,商场停业后将改造成写字楼出售出租。

清明小长假期间,位于望京商业的华堂商场和平日一样在正常营业。但商场大门口以及各处公告栏却显示,这家在望京经营了8年的商场已经进入倒计时,到4月28日,2006年开业的华堂商场望京店将正式停业。工作人员告诉北青报记者,商场停业后将改造成写字楼出售出租。

商场改写字楼,华堂并非。去年,大钟寺中坤广场(楼盘资料)就已经着手将主要业态由商业调整为写字楼。此前,首都时代广场、百骏明光百货等商场已经由商场转为写字楼。在商业地产供应过剩、网络购物风起云涌的双重打压下,北京商业地产市场上“商场转写字楼”一波未平一波又起。这对于近年被视为可以“一铺养三代”商业地产来说,无疑是一次巨大挑战。

竞争激烈人气不足望京华堂将改成写字楼

家住望京花家地的张大妈每周都要来华堂的超市采购一两次。她喜欢来这里的主要原因是:“一是这儿离家比较近,购物方便。另外,这里购物环境比较好、商品种类很全,而且这里平时人比较少,结款时不用排长队。”对于华堂商场望京店的关闭,她认为:“位置不是太好,再加上周边的商场超市很多,竞争激烈,平时这里的人确实不多。”

对于华堂商场的百货,家住国风上观的任小姐表示:“这么多年好像一直没找准定位。品牌比较杂乱,性价比不高。尤其是服装,人们越来越多地在网上购买,商场基本上成为人们的试衣间。”

另外,记者发现在望京华堂周边有多家商场和超市。在华堂商场的方恒购物,有一家物美;在处的广顺大街上,从南到北排列着有自营超市的新百货、有BHG的凯德MALL、乐天玛特、家乐福、欧尚;另外在处还有沃尔玛、卜蜂莲花。这些大型商业配套的出现,在给望京居民生活提供便利的同时,也使望京成了北京最成熟,同时也是竞争最激烈的商圈之一。

除了区域内同业竞争之外,电商的崛起、网购量的爆炸式增长也使得百货业的日子越来越不好过。2013年,天猫“双十一”一天的销售额就达到了350亿元,仅成交量便已突破亿元,这一数字几乎相当于翠微店庆时一整天的销售额。“狼来了”已经成为整个百货业不得不面对的沉重话题。王府井集团、新集团、万达百货等传统零售业纷纷迈出了进军电商的脚步。

写字楼市场租售火热商场热衷变身写字楼

记者就华堂商场闭店问题向工作人员进行了咨询。工作人员表示,华堂商场与望京国际商业的租约将于4月底到期,商场现有区域大概会于5月开始改为写字楼进行出售,售卖一段时期后,有可能将剩余空间改为出租。具体相关事宜,可以到望京国际商业一层的售楼处进行咨询。

其实,望京华堂变身写字楼并非个例。去年,大钟寺中坤广场就已经着手将主要业态由商业调整为写字楼。从2010年正式对外营业起,关于大钟寺中坤广场空置率过高的消息便频见报端。外界一直传言,由于空置率居高不下、运营压力巨大,这个由中坤集团操盘的商业地产项目将由商场改为写字楼。今年初,北京中坤集团董事长黄怒波对外界表示:“目前,大钟寺中坤广场的改造手续已经报批,商户也差不多清空了。经过内部拆除、重新构造后,中坤广场将改造成一个中的写字楼区。”接下来,大钟寺中坤广场将用一年时间进行改造。

同样地处商圈,意图向写字楼方向转型的还有位于东三环燕莎桥的都汇天地。记者了解到,定位的都汇天地,从去年开始受到一线国际品牌销售下滑影响,运营处于亏损中,物业持有方平安集团旗下的平安银行由于急需大面积写字楼,双方一拍即合,从2013年初开始确定向写字楼方向调整,但目前还未调整完毕。

亚太商业不动产学院院长朱凌波分析认为,在商业地产相对供应过剩的一线城市,已经出现了零售地产和写字楼地产的倒挂现象。购物、百货商场中的部分或全部改为写字楼成为寻求突破的方式之一。

国际地产代理机构仲量联行数据显示,北京已成为全球写字楼租金最昂贵的城市之一,过去一年间北京甲级写字楼租金大幅上涨80%以上,但写字楼的销售和租赁依然十分火热。朱凌波向记者介绍,以中坤广场为例,目前该区域一般商场租金为4至5元/天/平方米,而写字楼租金则突破到了10元/天/平方米,业态调整后,经营方可以快速回笼资金。不断有商场变身写字楼正是受到写字楼供不应求的影响。

商场变身写字楼

不容易

虽然近两年不断有大型商场变身写字楼的案例出现,但业内人士认为,商场变身写字楼并不容易。

业态和零售业态相比,大到土地性质、规划面积要求,小到外立面设计、室内空间划分等要求都截然不同,已经营业的商场想改为写字楼,将面临不小的挑战,耗时往往超过预期。

朱凌波表示,“商业改”首先得看当年拿地的土地性质是否包含用途,如果没有用途,商场是不能随意改成写字楼的。其次商业的公共空间较大,而楼往往不需要那么多的公共空间。商场改成楼后出现一定的新增面积,需要重新分割空间,如果规划不允许新加面积,就会出现巨大的面积浪费。另外,在商场改写字楼之前还要众多租户协商退租,也是一个耗费时间和人力的工作。

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