保利:全年有望突破1300亿 周转效率持续提升
地产中国网 2013-10-29 17:02
[摘要] 2013年上半年，保利地产实现销售金额636.4亿元，同比增长27%，依然保持快速攀升态势。上半年企业已完成年度目标的53%，时间过半、任务也过半，预示着全年1200亿元的年度目标有望顺利完成。
全年有望突破1300亿元，在高速扩张中周转效率持续提升
2013年上半年，保利地产实现销售金额636.4亿，同比增长了27%，依然保持快速攀升态势。上半年企业已完成年度目标的53%，时间过半、任务也过半，预示全年1200亿元年度目标有望顺利完成。若下半年增速与上半年保持一致，企业全年业绩将达1300亿；而按企业2008年-2012年的销售经验数据，上半年销售业绩的比重均值为47%，以此估算，全年业绩也将突破1300亿。
需要指出的是，去年来，一二线城市刚需持续释放，改善型需求也在持续回暖。此背景下，许多回归一二线的房企，如雅居乐、佳兆业，都提高改善型产品比重，以提高项目利润。但一向追求高周转、快节奏的保利地产，却始终坚持以中小户型普通住宅开发为主的发展战略。
今年上半年，企业成交产品中商品住宅套数占比为82%，住宅产品中144平以下的普通住宅套数占比为90.3%，迎合主流市场需求。也因此，企业产品去化速度较快，使很多楼盘出现开盘即售罄现象。数据显示，今年上半年企业总资产周转率为0.11，较2011年的0.09以及2012年的0.1呈现稳步提升的趋势，表明企业在高速扩张中，持续强化高速运行效率。
加大一二线城市战略布局，深化对现有城市周边的辐射力度
据企业2013年年中报显示，上半年企业新增土地项目20个，总建筑面积达565万平，总投入161亿，新增土地储备建筑面积同比增长了53.8%，继续大幅扩张。
从楼板价看，2013年上半年，企业新增土地储备的成本为2849元/平，比2012年的4301元/平下降逾3成。主要原因是：在完成沿海一线城市布局后，今年上半年企业加大纵深内陆一、二线城市，如武汉、成都、重庆战略布点，且对现有城市周边经济发达的二、三线城市，如合肥、青岛、沈阳、大连、长春、遂宁的辐射进一步加强，因此企业的拿地成本有所下降。
从城市能级来看，自去年以来，企业一、二线城市拿地的比重在不断上升，而三四线城市拿地持续收缩。2012年，企业在一、二线城市的资金投入比重分别为34%和48%，建筑面积比重分别为12%和52%；三四线城市的资金投入和面积比重分别为18%和35%；到今年上半年，企业在二线城市的土地储备面积占比上升到71.2%，一线城市面积比重则下降了2个百分点至10.4%。总体上，企业在一二线的拿地比重都在上升。与此相反，企业在三四线的拿地继续收缩，拿地资金和面积比重分别下降11个百分点和13个百分点。
从区域来看，华东板块占比上升幅度，中南板块锐减。上半年，企业在华东资金投入比重大幅上升，从2012年的30%上升到了53%；中南的比重锐减，资金投入从去年的38%下降至9.2%。
首次结算比重过大导致毛利率下降，负债率和结构持续优化
上半年，保利地产实现营业收入和归属于母公司的净利润分别为305.44亿、34.07亿，分别同比增长了51.34%和35.7%，符合预期。
上半年，企业毛利率同比下降了7个百分点至28%，主要原因是上半年结算的房地产项目中，逾4成属于首次结算，一般结算成本较高，拉低整体毛利率。下半年，随着这些项目后续销售产品价格提升，以及结算产品结构趋于均衡，预计全年毛利率将逐渐恢复至35-37%左右的正常水平。
上半年，企业净负债率较去年同期大为改善，下降20个百分点至95%。虽然这一数值在行业中属于高水平，但由于企业握有351多亿的现金和上千亿的预收账款，企业的高周转策略，都能够保障企业财务处于稳健的状态。而且企业的债务结构进一步优化，截至今年6月底，企业一年内到期的流动负债为258亿元，虽然较去年有所增长，但随着43亿元“08保利债”于7月到期，偿付后公司一年内到期的流动负债将降至215亿，长短期负债比将从上半年2.5提升至3.0左右，负债结构进一步改善。同时公司8月在境外发行5亿美元5年期固息债券，年利率4.53%，将进一步降低公司资金成本。
综合开发显成效，商业、旅游多元发展
今年上半年，在坚持住宅地产主业的同时，保利地产在商业、旅游等领域也取得积极成效。
在商业方面，今年上半年保利地产商业地产累计销售73.5亿元，对上半年业绩的贡献已超过10%；今年下半年，还有120亿以上的可售货量。目前，企业在广州、北京、上海、天津、成都、武汉等城市已建商业地产项目总建面积超过250万平方米，形成了涵盖商业写字楼、休闲地产、星际酒店、商贸会展、购物、城市综合体等多元化商用物业的规模化经营格局。预计“十二五”期间，企业拥有的购物和酒店项目将分别达到12个和15个。未来，保利地产营业收入中的住宅和商业地产比重将形成7：3的格局。
在旅游地产方面，企业在成功开发成都保利石象湖、阳江保利海陵岛等旅游地产项目的基础上，提炼了一种全新的新复合地产开发模式—即在集旅游、休闲、度假、居住为一体的旅游地产上，进一步融合运动地产、地产、养老地产、艺术地产等业态，形成人、自然、生态高度和谐的境界。而作为企业新复合地产开篇之作的东莞保利生态城项目，今年5月24日又大幅扩容，从原来的26.6平方公里扩至60平方公里；企业将在未来6-8年时间内，200亿元打造童话王国、梦幻城堡、快乐森林等多个主题乐园。等项目建成后，将成为“珠三角”地区的旅游地产项目。我们认为，这一项目对于保利地产而言，犹如海南清水湾之于雅居乐，可以成为企业业绩的爆发点，并引领企业走向多元平衡的发展格局。
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