任志强:土地市场仍处于"饥饿"状态 总体经济形势成下滑趋势

房天下  2013-07-24 13:49

[摘要] 2013年7月23日，中国房地产行业一年一度的盛会，博鳌•21世纪房地产论坛第13届年会拉开帷幕。本届年会以“家国梦：协调发展与多元结构性转型”为主题，来自政府机构、行业协会、经济学界、地产企业等近千位行业领导齐聚一堂，共议房地产行业的可持续发展。以下为华远地产董事长任志强主题演讲的内容。

2013年7月23日，中国房地产行业一年一度的盛会，博鳌•21世纪房地产论坛第13届年会拉开帷幕。本届年会以“家国梦：协调发展与多元结构性转型”为主题，来自政府机构、行业协会、经济学界、地产企业等近千位行业领导齐聚一堂，共议房地产行业的可持续发展。以下为华远地产董事长任志强主题演讲的内容。

远地产董事长任志强

中国的房地产发展与宏观经济发展不成正比

我说说上半年的基本形势和判断。前两天开了很多次的会，都是关于宏观形势的。

通常情况下，宏观形势越好，房地产越好，宏观形势越差，房地产越差，中国的情况不一样，宏观经济不好，房地产越好，中国经济越好的时候情况下，房地产越差。宏观经济不好，就需要房地产拉动，今年上半年的情况比较明显，相比去年四季度高，而且开始下滑，二季度是7.5%，大中城市中，目前的房价是上涨的，我认为三季度会低于去年的，会维持7.5%左右，总的经济形势是下滑的。我认为经济下滑是因为宏观经济进行了调整，但我没有搞清楚新一届调整怎样的结构，结构调整有几个说法，一是调整、第二、第三产业的比重，因为产业之间的比重实际上是国家经济结构的转型，第三产业越高的时候，越稳定。对消费、和出口的影响就越大，消费方面，这是另外一个说法，是以影响GDP，还是以消费拉动GDP，这是另外一个结论。

我们也可以看得到，在一季度消费占GDP的贡献度比重超过了50%，但是二季度已经下降到45%，而从一季度上升到二季度的55.3，正好是反向的发展。一季度很多人欢呼，新一届政府让我们的消费超过了的贡献度，后来二季度发现消费下降了，占了主导，大家担心本届政府仍然像过去一样，用拉动经济，刺激经济。很多认为，中国经济的如果下滑，一定会有新的刺激，我对此不抱任何的幻想，他们会允许经济指标下滑。

产业结构调整，在结构调整中，有大量的产能过剩，这种产能过剩，例如钢铁、煤炭、船舶、光伏等等，并不是经济结构中的主要表现。如果以产业结构调整作为经济调整的重点，、第二、第三产业的变化就不是重要的参照物，三者之间我们没有看到本届政府提出的结构调整是什么，或者是否知道应该如何进行结构调整，更多的是关注产业的问题，就是过剩产能的问题。本来这个问题应该交给市场，历届政府进行产业规划的时候，产业就完了，如果政府不进行规划的时候，产业还会好一些。今年上半年除就业好于2009年以外，其他的指标都是差于2009年。至少我们可以看到，经济还没有看到可以持续上升或者是反弹的信号，而是处于下降的阶段。

规模上工业增加值已经是持续的下滑，从9.3、9.2%到8.9%，我们看到42个产业中，只有5个产业是增长的，其他的都是下降的。最严重的就是我们的采矿业和饮食业，今年饮食业2000万以上大量的破产，关闭，体现为负增长，工业增加值的持续下降以及KPI指数的下降，说明我们的产业结构调整也面临着巨大的问题。当产业无法满足产能的时候，就会出现动荡，到目前为止，公布的产业结构是70%左右，剩下的30%是浪费的，42个行业中，比较侥幸的指标都比较好的，就是房地产行业的数据。一、二季度如果没有房地产的强劲增长，其他的指标都会出现负。但是房地产的增幅已经出现了下滑，因此财政收入也会大幅度的下降。

固定资产是从持续下降的，尽管房地产在70个大中城市中是增长的，但是增幅的是产业，达到了35%，工业，是重工业的是低于固定资产的，只有17%，房地产的是略维持或者是略微高一些的，因此用拉动经济是1998年以后中国长期存在的问题。在此之前是没有这一矛盾的，1998年是对固定资产，从而作为防止房价过热和物价过快的手段。1993年的时候，朱镕基进行的调控也是这样的。亚洲金融危机后，才放开房地产，用房地产拉动经济。我们对过去的宏观经济和调控政策进行多次的评判，实际上对房地产的打压和非市场化的原因是房价的原因。未来的十年会不会用同样的办法，我们还不知道。

今年房地产开发一二线城市增幅高于三四线城市

房地产开发中我们看到的变化，去年三、四线城市的增幅高于一、二线城市，今年的情况是相反的，一、二线城市的增幅高于三、四线城市。去年严重的土地负增长，导致我们的是负增长，由于销售去年也受到了一些影响，因此大量已开工面积是处于停滞的状态。去年总的代建面积是500多万，高于预期。到了年底，没有竣工，是停工了。年底年初的房地产销售好转的情况，在一、二月份处于高速的状态，因为将去年停工的面积增加了，而不是新开工的面积。年初因为土地的制约，导致不能持续上涨，而维持缓慢下降的趋势。

如果我们的土地在6月份是负增长，土地负增长的时间持续的话，就是下降的趋势。今年上半年获得的土地在今年年底或者是明年年初才可以转化为，大概需要6到8个月的周期，这就是滞后的反应，因此使我们的统计数据下降。我们的消费在一、二季度是增长的，达到了13.8%，年初政府报告说要达到14.5%，但是一、二季度的名义增长率中，房地产所占的比重是下降的，因为二季度出现了应收款急剧的增加，就是三角债增加了，库存也是增加的，因此消费的增长并没有对GDP产生了贡献度，意味着第三、第四季度的情况会略好，也许目前就业率很高，大家觉得没有危险，但是后二个季度会出现隐性就业下降的情况。到时会有大量的农民工失业，即使他们没有回到家乡，他们还维持在城市中继续寻找工作。但是维持一段时间后，如果不能改善的话，这种增长就会出现下降，最严重的问题就是外贸。年初进行了校正，导致外贸出口比较高，5月份是1%的增长，6月份就是负数，二月份外贸对GDP的贡献只有0.9%，年底的时候，我估计会在5.1%左右的增长，之后对GDP的就是负贡献，其中重要的原因就是货币的涨幅，货币导致出口面临更多的困难。国外的经济并没有完全的恢复，因此对美、对日和欧盟的出口都是下降的。当人民币的时候，进口应该更加的，但是国内的需求并没有增长，因此金融业同样出现了下降。

最可怕的就是人民收入的下降，年初因为禽流感和天灾导致对农产品的价格影响，因此农民的收入下降了。同样城市居民收入也呈现了下降，农民收入下降的时候，我们的消费难以维持，未来很多经济学家认为靠消费拉动经济才是根本。因此在结构调整中我们发现，政府认为通过调整可以改变经济结构的话，要想让消费占据主导地位，对GDP的比重要加大，必须要改善收入分配。从去年12月份到现在，没有看到收入分配政策的出台，尽管总理开了几次会，要出台收入分配制度的改革，但是目前仍然没有出现这一政策，目前收入持续的下降，而且不断的加大。

一线城市土地供应不足 导致土地市场火爆

土地是开发企业的指标，土地的购置尽管出现了很多的，什么时候土地回归正常，就是供应量大于正比和环比。目前只是短缺形成的价格，如果一线城市去年的土地供应量是低于50%，有的甚至是低于30%，例如北京也就是37%左右，不到40%，因此众多的企业饿了，大家饿了，给一块骨头，大家一定会打得火爆，原因是因为政府依赖于土地财政。如果按照国际的市场化来说，两个供应的主体是政府和企业，两个主体之间博弈，从而形成市场的规则。中国是很奇怪的，中国有四个主体，个主体是政府，第二个主体是地方政府，第三个是国有企业，第四个是民营企业。于是在企业层面分成两个层面，政府层面也分为两个成面，他们互相打架，和地方政府互相打架，地方政府认为土地越高，收入越高，如何按照政府的要求将房价压得更低。企业中也存在国进民退还是民进国退，也是相互的博弈。因此有的时候按照地方政府来办，就得罪了政府，有的时候按照政府的意见做，就得罪了地方政府，有的时候按照国有企业的方式做，就使民营企业的利益受到损害，有的时候按照民营企业的利益来做，就影响了国有企业，因此都不是市场化的方法。因此房地产业是夹在政府和国有企业之中。要建立长效机制，首先是统一市场和供给制度。1932年土地是私有制，为什么允许土地私有制，现在又不允许土地私有化，如何建立中国房地产的长效机制，刚才聂会长讲到了，经济下行的时候，时间会更加的漫长，不能使房价从70%下滑到40%。去年资金成本是7%左右，今年的成本是9%，资金会影响到下一步的直接发展。

上半年的运行趋势，“国五条”各地差异很大，重在控制房价涨幅，没有要求一刀切，要求供过于求的地区灵活的处理，很多地区出现了限购，供过于求的时候开始取消限购，因此“国五条”出现了巨大的差异，有的地区对限购和限价政策和措施予以松绑，他们认为从供不应求变成了供大于求，尤其是三线城市的变化是大。控制房价变为控制房价的涨幅，多数的城市来说，要将涨幅控制在一定的程度，按照聂会长的分析，去年下半年翘尾因素的影响下，也许到年底会稳定。从目前来说，二手房的市场影响，在“国五条”出台后，影响是大的，现在来看，会发生变化，二手房的交易情况会好于一手房的交易，一手房持续下降的过程中，二手房逐渐的恢复，尤其是北京市一手房的交易量环比下降30%，下降的幅度是很大的，但是二手房的交易会上涨，也许上半年市场会发生一些意想不到的变化，或者我们认为在未来发展过程中，更多的要关注宏观经济，对房地产的影响会越来越大。

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