土地市场过火 央企揽北京“”浇油
每日经济新闻 作者：尚希 2013-07-24 06:47
[摘要] 在土地市场高烧不退的背景下，市场的每一段“神话”都无法保持太久。北京夏家胡同地块出让不到一个月，朝阳区孙河西甸村HIJ地块，被中粮地产以23.6亿元的价格拿下，剔除保障房部分，折合楼面价高达4.6万元/平方米，刷新了北京单价“”。而在短短半年间，孙河地价50%。
在土地市场高烧不退的背景下，市场的每一段“神话”都无法保持太久。北京夏家胡同地块出让不到一个月，朝阳区孙河西甸村HIJ地块，被中粮地产以23.6亿元的价格拿下，剔除保障房部分，折合楼面价高达4.6万元/平方米，刷新了北京单价“”。而在短短半年间，孙河地价了50%。
在该地块出让之前，共有万科、融创、泰禾、东亚新华等11家开发商参与了竞拍。“孙河地块的竞争如此激烈，根本原因还在于北京宅地，尤其是项目土地的稀缺。”亚豪机构副总经理高姗告诉《每日经济新闻》记者，在强大的需求下，一线城市项目稳定的以及迅速的土地红利，使房企不得不成为地价的推手。孙河地块的高价成交，再一次印证了房企对于市场的信心。
在经历一季度的调控加码后，最近各地“”频出，土地市场出现了强劲反弹。
楼面地价达4.6万元
早在这一地块还未开拍前，业内人士就将其定义为“具备高价气质”的一块地。
根据公告显示，该地块位于朝阳区孙河乡西甸村，占地总面积为20.62万平方米，其中，建设用地7.53万平方米，代征地面积13.09万平方米，建筑控制规模≤8.17万平方米，用地性质为二类居住用地、托幼用地、医院用地，起始价为15.8亿元，竞买保证金为4.6亿元。
地处朝阳区东北方向的孙河地块，相当于别墅区的一块新区，也是目前北京成规模出让的低密居住的组团，当然受到了众多房企的关注。在拍地之前，就有开发商对该地块进行测算称将有可能创区域新高，“超过3万元/平方米不足为奇”。
据了解，截至竞拍前一天，该地块已经接到11次网上报价，价格为16.6亿元。折合楼面地价约2万元/平方米。昨日，《每日经济新闻》记者在现场看到，共有包括万科、融创、中粮、泰禾、招商等11家房企参与竞买。其中融创、泰禾、招商都不是次参与竞争，而泰禾更是孙河的老“地主”。
在进入现场竞价时，北京住总集团、万科、中粮、融创等多家房企轮番举牌，短短几内，住总就触及该宗地块23.6亿元的合理价格上限，溢价率为49.37%。
后续的公租房竞拍中，东亚新华退出了竞拍。对此，东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者，“我们的底线比较低，预计的楼面价是在2.5万元左右。”
然而，这丝毫不影响其他房企对于这一地块的争夺。在经历了33轮竞拍之后，中粮地产最终以配建3.3万平方米公租房的代价成功将此地块收入囊中。根据出让标书，该地块配建公租房回购价为6500元/平方米，如果以3000元/平方米的建安成本计算，剔除公租房部分1.155亿元土地成本，商品房部分的土地成本为22.445亿，楼面地价为4.6万元/平方米。
这一价格已经刷新了此前楼面价的纪录保持者——万柳“”。“毕竟还是央企有实力。”现场参与竞拍的一位开发商代表对记者说。
对于高价夺下孙河地块，中粮地产的相关人士只是在现场表示，“感谢各位媒体的朋友给予这么多的关注，请相信我们一切都是按照国土局的要求去做的。”至于地价是否超过预期，对方则表示“无可奉告”。
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孙河房价或破十万元
“应该说这块地拍出后，对于龙湖、泰禾都是一个利好。”上述不愿具名的开发商表示。
进入孙河板块的龙湖已经进入了推盘的阶段。虽然地块属性并不完全相同，但如今的楼面地价已经接近区域在售的产品价格，这一切所用的时间，不到一年。
去年9月26日，龙湖在与万科、华远等5家房企的竞争中，以14.7亿元，溢价率仅为8.66%轻松斩获孙河组团的第1宗地块。此时，该地块楼面价仅为2.01万元/平方米。
4个月后，泰禾高调入驻区域内龙湖地块西侧的W地块，楼面地价却至2.95万元/平方米。随后，首开竞得孙河F、G两宗土地（容积率1.4，为当前已出让区域地块容积率），整体楼面价低于泰禾，为2.62万元/平方米。
直到HIJ地块出让之前，业内都还在讨论泰禾是否会被“套牢”，“但是现在看，泰禾的决定太明智了。”上述参与竞拍的开发商人士直言。
即使在限价令的管制下，去年9月成交的龙湖·双珑原著今年也已经顺利的拿到预售证，并于6月开盘。虽然一期入市价格在5万元/平方米左右，但是据官方数据显示，龙湖·双珑原著此次推出的41个楼栋，预售价格在5万~10万元之间不等。据了解，该项目开盘3首推房源便售罄，认购金额达7亿元。“8月份还将推出360平方米的户型，售价1700万~4000万。”该项目销售人员告诉记者。
“作为孙河项目的标杆，双珑原著未来价格走高已成定局，同时作为泰禾院子系列的精品项目——泰禾北京院子也将于今年入市，这都极大托高了孙河区域未来房价的预期。”高姗同时指出，虽然从龙湖来看，孙河房价破十万的局面已经可以预见，但是这次中粮地价逼近龙湖一期的售价，“产品定位的打造以及项目的入市时间或将成为关键，而这些都对中粮在产品线上的操控能力提出了更大的挑战。”
地块“僧多粥少”
短短半年间，孙河地价了50%之多，北京土地市场持续“高烧”。
根据链家地产市场研究部统计，截至目前，包含联合拿地在内，在北京市场约有44家企业拿下经营性地块，拿地的是保利、万科、绿地、首开、泰禾等房企。另外，今年已成交的经营性地块约430.5万平方米，同比上涨202.9%，土地出让金达到820亿元，同比上涨超过3倍。其中，居住类地块平均楼面价上涨45.2%。
“尽管一季度国家政策层面收紧调控，但是市场层面的因素却难阻房企回归土地市场，政府出让土地的热情也并不低。”链家地产市场研究部张旭认为，房企持有资金的上涨，库存量的下滑，尤其是部分新开项目高去化率使得库存积压的可能性降低。同时，二手住宅税费政策的综合作用，使得新房突出，价格很难出现回落。
对此，高姗预计经过上半年的频频补仓过后，下半年房企拿地可能会更有针对性，土地市场将整体平稳，并趋于理性，但是地块仍然会因为“僧多粥少”，从而保持白热化的竞争态势。
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