北京房价连涨10个月 最严调控难除心腹大患
房天下 作者：李佳 2013-07-18 18:10
[摘要] 国家统计局7月18日数据显示，6月全国70个大中城市中，仅赣州一城的新建商品房价格同比下降，上涨的城市多达69个。6月份同比价格上涨的城市中，北京高居榜首，涨幅为16.7%，领涨全国。涨幅第二的是广州，涨幅为16.5%；深圳第三，涨幅为16%，上海涨幅为14%。
国家统计局7月18日数据显示，6月70个大中城市中，仅赣州一城的新建商品房价格同比下降，上涨的城市多达69个。6月份同比价格上涨的城市中，北京高居榜首，涨幅为16.7%，领涨。涨幅第二的是广州，涨幅为16.5%；深圳第三，涨幅为16%，上海涨幅为14%。
新建商品房方面，四个一线城市的环比，三个涨幅均在1%以上，只有广州涨幅为1%，无论是同比还是环比，一线城市的房价都在涨，这样的消息让人揣测：房价怎么还在涨？楼市调控收效如何？
房价持续上涨
70大城市的数据比较宏观，北京楼市的具体情况又是怎样呢？北京新国五条细则落地三月有余，其效果和预期一样吗？房天下记者根据北京市住建委、北京市土地储备整理官方公布的相关数据，结合中指研究院的报告，对近期北京楼市房价等进行梳理。
数据来源：中指研究院
从上面的北京市住宅商品房成交均价表中，可以看到从2012年9月到2013年2月，北京房价连续7个月的住宅商品房成交均价是持续上涨的。在房价不断攀升的背景下，政府出台了调控措施，3月31日，北京新国五条细则落地。4月的房价同比增长3.11，政策并没有收到明显的成效，5月份环比虽然小幅收紧，但是价格却在涨。
数据来源：中指研究院
2013年5月，北京新建住宅平均价格为27394元/平方米 ，主城区二手住宅均价为38587 元/平方米 ，均创近年来新高。新房和二手房均已连续环比上涨超过12个月，5月涨幅分别为1.97%和1.38%。与去年同期相比，5月新房和二手房价格分别上涨17.56%和23.5%，涨幅均持续扩大，与其他城市相对比，北京价格涨幅最为明显。
北京的住宅商品房的均价已经连续10个月上涨了，尽管楼市出台了严苛的政策。可是，房价为什么还在涨？
“面粉”价格上涨“面包”跟涨
近日，频出的消息充斥着各大媒体的头条，而有关北京夏家胡同地块重新入市的报道更是引人关注。北京市土地市场经历4月的低迷之后，5月土地交易活跃度不断提升。其中，通州(社区网论坛商铺)区台湖镇区域的地价被抬升至1.9万元/平米以上，仅在5月22日，北京一日卖出3块地。其实，纵观北京2-5月土地市场，土地的楼面价格价格持续上涨，几乎是一路攀升。的周毕文教授说：“一线城市尤其是北京，土地市场风险已经出现了。”不断出现的高价地，使得房价价格明显上涨。
数据来源：北京土地储备整理 房天下数据监控
此外，土地价格上涨还带动周边的房价上涨，最明显的例子莫过于夏季胡同地块。7月，北京土地市场依旧火热，夏家胡同地块最终以17.7亿元总价被北京懋源摘得，该项目配建公租房面积2.8万平米，溢价率达23.2%，楼面价近4.6万/平，业内估计该地块上所建楼盘售价或将在每平方米8万元左右，这个地块近期也带动了周边房价的上涨，万年花城和三环新城(小区网论坛)从半年前和现在相比，房价的涨幅在一平米五千块的涨幅。同时，该地块二手房成交价格约4万元/平方米。这毫无疑问将助推所处区域的房价上涨预期。
供求关系不均衡房价上涨
北京楼市商品房住宅房价居高不下，这与该地区长期的供求关系不平衡也有关系。从下表可以看出，北京1-5月的商品房住房供求比一直小于1，供不应求的局面一直都存在。2013年年北京新增供应量创历史低位，1-5月月均新批上市32万平米，同比下降24%。供不应求态势严峻，库存持续回落。市场上出现供不应求的现象，导致住宅价格持续上涨。
数据来源：北京市住建委 面积单位：平方米
地产界的大佬任志强，在7月16日华远内部会议之后，接受采访说：“这一轮房价上涨，则是供求关系恶化造成的结果。”
与此同时，北京市政府的有关预售证的调控措施，更是加剧了这一不平衡的趋势。北京政府严格控制住宅商品房预售证的颁发数量，4、5月仅仅颁发27个预售证。
事实上，预售证在调控中的作用，却与新政的初衷背道而驰。二者陷入了一个逻辑上的悖论：为实现“新国五条”实施细则中承诺的“稳中有降”的房价控制目标，北京市政府强力干预销售环节，甚至控制楼盘定价权，不给一些售价较高或试图的项目颁发预售许可证。这种做法直接减少了新房市场的供应，加剧供不应求的紧张局面，而供不应求使得房价上涨。
调控手段有多少？
北京楼市房价在涨，政策调控某些方面又陷入悖论，那楼市调控出路在何方？楼市调控还有哪些手段？
中国房地产协会的陈国强在接受房天下记者采访时表示，，楼市的调控还有很多手段，也应该采取多样化的手段，房产税只是众多调控手段之一，还有金融、土地等方面的调控，土地调控方面，比如转变土地出让方式和加大供应力度等；第二，在保障房上，也可以加大政策调控的力度。此外，之前已经出台的政策不意味着以后不可以再出台，还可以继续出台，或者对已经出台的政策在实际执行中严格执行，而不是流于口号。
近来，房产税似乎呼之欲出，7月16日国税总局房产税扩围的通知又引发媒体的关注，然而房产税能否降低房价？房产税的试点及全面开征能否有效抑制高房价？
陈会长认为，不可否认，房产税的征收有助于改变市场预期，调节市场供求关系，抑制过度需求和超前需求，引导合理住房消费，但是作为一种长效性调节工具，房产税对于住房市场的“疗效”犹如中药，药性较温，见效较慢，远不如“限购”、“限贷”这类性手段来得立竿见影。且不说上海重庆试点方案对于抑制房价的作用如何，即便是在市场机制堪称成熟完善的欧美国家，房产税对于降低房价同样并无直接相关性，换言之，房价的涨跌归根到底仍主要取决于供求关系。期望过高或许伴随着失望。
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