融资能力大减 放行项目难言放行楼市

中国建设报  作者：杨遴杰  2012-05-31 14:43

[摘要] 为应对经济下行压力，5月23日国务院常务会议决定“把稳增长放在更加重要的位置，根据变化加大预调微调力度”，“启动一批事关全局、带动性强的重大项目”。与此对应，媒体报道了会议前后发改委加速批复地方重大建设项目的消息。其中，5月21日批复了100多个项目，与5月前20天的总和基本相当。

为应对经济下行压力，5月23日国务院常务会议决定“把稳增长放在更加重要的位置，根据变化加大预调微调力度”，“启动一批事关全局、带动性强的重大项目”。与此对应，媒体报道了会议前后发改委加速批复地方重大建设项目的消息。其中，5月21日批复了100多个项目，与5月前20天的总和基本相当。各界对此解读为2008年刺激经济的救市方案重现，更有外资银行分析认为此轮救市规模将达2万亿元。

2008年救市虽然立竿见影地把经济从低谷提了上来，但它的负面效果，今天也已经很清楚地显现：通胀压力与产能过剩同时出现，加上出口形势转弱，才有了当前经济下行的局面。用“致病”的办法来“治病”能否有效，自然是大家担心的问题。从此轮救市的各项政策来进行总体分析，其未必会如前一轮那般快速起效。关键在于土地融资功能受到房地产市场不振的限制，地方未必能顺利地筹集到资金来推进已批复的项目。

在此有必要了解土地在地方融资中的重要作用。大家理解土地财政，往往从土地出让金的大小来判断，卖地的钱扣除做地的成本后，对银行贷款付息还本，剩下的搞建设。但是过去两年土地出让价款总额在3万亿元左右，扣除成本，明显无法支撑地方轰轰烈烈的建设。地方的主要来源是各融资平台从银行体系借出来的贷款，按照国家审计署的说法，2010年末我国地方融资平台总的负债余额是10.7万亿元，央行的数据是14.7万亿元。

银行向地方融资平台的贷款，要么是基于项目的盈利能力给出的信贷，要么是基于政府资产进行的抵押贷款。而政府的抵押物中最重要的就是土地。今年的《中国城市发展报告》指出，2011年，土地抵押面积达3000平方公里、土地抵押贷款金额近4.8万亿元人民币，政府储备土地的抵押无疑占比。赫赫有名的重庆“八大投”2010年末总资产达4400亿元，负债超过62%，而政府划入的40万亩土地储备是支撑其负债的主要因素。

土地在地方融资中的作用就比较清晰了，房地产市场形势好的时候，土地估值较高，地方政府以储备土地向银行抵押融资，再通过卖地的偿还银行利息与部分本金，并进行更大规模的借贷以确保各项重点项目以及市政建设的开展。土地是地方融资的主要，但是作用发挥的前提是房地产市场的火热，土地价格的持续高涨，才能既保持好的卖地资金回流，又保证储备土地较高的估值与融资能力，维持土地换融资的循环。

2008年救市的时候，放项目之余还大力刺激房地产市场，降低首付到20%，贷款利率降到基准利率的0.7倍，减免了各种税费，刺激70个大中城市房价指数从2009年初的-1.3%迅速转为2010年4月达12.8%的增长。与此相应的是的不断出现，并以此支撑了地方贷款规模的快速扩张。

今日不同往时，当前土地市场形势趋冷，截至5月21日，20个重点城市土地流拍宗数达到107宗，比去年同期增加三成。前5月北京土地出让金仅为135.7亿元，同比下降48.7%。此次国务院常务会议在放行重大项目之余，又再次强调稳定和严格实施房地产市场调控政策，并无刺激房地产市场的举措。毕竟当前通胀形势并无根本好转，房地产价格仍处于高位，再次激荡房地产市场必然会引起的一系列连锁反应，房价和通胀再次抬头甚至不可控制，由此带来的社会压力与稳定问题可能比经济下行更严重。

权衡之下的放项目与控房价又存在必然的冲突，没有房地产和土地市场的活跃，地方融资能力大减，放行的项目如何筹集到地方配套资金是个大难题，项目的实施进度与引起的连带效果都会远不如上一轮那般摧枯拉朽。不难推断，如果房地产市场仍保持严控局面，那么此轮放项目刺激经济的效果会大不如前。

接下来，以良好的国家财政为隐性担保，替地方重点项目进行融资可能是较好的选择。很多地方基于财政压力与融资需求，目前都在尝试给房地产市场松绑。但为了提升地方融资能力而全面放开房市，除非在稳增长、控通胀和调结构三个宏观调控目标中仅考虑前者，才可能成为政府的决策选择。如果还考虑到后两个目标的实现，那么刺激房市的决策则不应在近期选项之中。