商业地产投资：明明白白心不慌
搜房网 2011-11-30 17:37
[摘要] 选择好的商业地产项目进行投资，是投资成功的关键。但如何判断一个商业地产项目是否值得投资？
《永州主页》特邀金玉堂房地产代理公司总经理、资深商业地产专家马林利女士为永州的投资者分析房地产投资之道，畅谈“商业地产投资”，让许多想进行房地产投资的消费者受益匪浅。马林利女士谈到，选择好的商业地产项目进行投资，是投资成功的关键。但如何判断一个商业地产项目是否值得投资，却意犹未尽。为了满足广大投资者的心愿，本期再邀马林利女士继续深谈这一话题。
《永州主页》：马总，上次您就永州商业地产的发展历程和商业地产投资的话题给大家上了生动的一课。很多人想知道，如何评判一个商业地产是值得投资的，今天您能重点谈谈这个话题吗？
马林利：好。从投资角度讲，商业地产回报远超过住宅地产，当然风险也相对住宅更大，一般评估一个好的商业地产项目须满足以下几个条件：项目所在商圈位置、开发模式、商业建筑和布局的合理性、是否有主力店入驻，另外就是要考察经营者的实力。
《永州主页》：您刚才说的几点，是大家在投资过程中必须要弄明白的。能否请马总仔细地给我们讲解一下？
马林利：可以的。所谓“商圈识别”是指充分、具体了解目前与未来商业地产开发区域周边的市场状况及其特点，只有调查清楚商圈状况才能判断一个商业地产项目未来的前景，从而实现投资者的满意目标。
而开发模式，我们一般分为三种：市级商业中心、社区商业中心和便利型商业。“市级商业中心”属于大盘开发的商业地产，其建筑形态往往是以购物中心和商业街区的形式存在，专业术语就是“城市综合体”，不仅总开发面积大，其中单体商业项目的体量也大，从产品形态来讲，除了商业还会有写字楼、酒店这样的产品配套。这种商业地产项目的开发一般是以整个城市的购买力为依据的，以区位及交通条件的优越性为基础的。比如舜德摩尔就是典型的市级商业中心，也是永州个城市综合体项目。
“社区商业中心”是为社区及周边居民提供日常生活消费的商品和服务而精心打造的，通常以底商或商业街形式存在。比如河东育才路一带，就是典型的社区商业中心。
至于“便利型商业”，是当住宅地产开发规模较小，而周边商业发育又十分成熟时，便利型商业是配套开发的另外一种选择。这种商业目前在永州很多，许多小区都有这样的配套商业,但做得好的项目目前还没有。
从三种定位来看商业的价值，相对于后两种商业中心来说，市区商业中心的回报要比后两种物业的回报要大得多，但是由于市级商业中心的开发的难度更大，所以，对投资者的风险也相对更大，投资者在选择商业地产投资的时候，需要从自己的经济实力及对商业地产知识的了解程度上综合评估。
《永州主页》：通过您的讲解，关于商业地产项目一些基本开发模式，我们开始有点懂了。接下来还请您继续说其他的几点。
马林利：好。那我们接下来说说商业建筑及其布局。一个好的商业首先是能满足商家经营需求的，从老百姓的角度讲，至少看到一个新物业的时候，它的建筑设计是不是很新颖，它的商场布局是不是合理，这些都非常重要，如果你不懂商业布局，你就看有没有大型零售连锁商家进驻，如果有类似步步高这样的零售企业进驻，说明这个商业的设计和布局是非常好的，因为大商家都非常挑剔，他们一般都有一批专业的人负责选址，毕竟，对于他们来说，一次性投入是过亿的，而非简单的一个铺面，也是不是每一个商业项目都可以做百货或者做超市的。
除此以外，普通老百姓投资商业，可以跟着这些大商家走，这是有效降低风险的一种方式。因为大型零售企业选择物业通常有一套完整的标准，他们的挑剔决定了他们在商业地产领域的高度，比如步步高百货，之所以能做到湖南零售企业老大的位置，就是在于他的坚持以及他们选址的挑剔。舜德摩尔与步步高百货从2005年就开始了艰难的谈判，步步高百货对物业要求非常高，达不到它的要求，它宁愿不开，所以，这个项目一直持续谈到2008年才谈下来并开业，事实证明他的坚持是对的，无论是对物业的层高还是物业设计的要求，步步高都用他的标准来要求舜德摩尔，所以，今天的步步高百货和超市以及电器在摩尔经营得很好，这是前期打下的基础。
当然，投资物业选择开发商很重要，一般我们都会建议投资者选择当地企业规模较大、信誉程度比较高的开发企业开发的物业。
永州主页：讲得非常好。马总，请您以舜德摩尔这个商业项目为案例给大家讲解一下商业投资价值如何评估？
马林利：好的。舜德摩尔项目拿地是在2002年，正式上马是在2004年11月1日，在2004年定位一个城市综合体是需要开发商有非凡的远见与胆识的，但是渝州公司做到了。我们从一开始给摩尔这块地定性的时候就建议开发商将这块地定位为辐射全永州市的商业综合体，尽管当时这块地还是冷库，并不是商业中心。之所以这样定位是由于这块地先天位置好，位于河东河西的咽喉，也是一桥二桥的必经之路，从当时的商圈位置上来看，处于商圈的边缘地带，但是，这块地是当时河西的一块商业用地，用城市发展的眼光来看，这块地是有足够体量承载城市商业升级换代的功能的。“未来，它就是商业中心”我们说这句话的时候，当时有很多人不信，7年过去了，大家服了。
2004年的永州还是一个没有出租车、没有红绿灯、没有百货商场、没有专业市场甚至没有肯德基的城市，河西商业中心就巴掌大的一块地儿，那个时候的靓达百货和红太阳就算是永州最潮的商场了，当时我从重庆过来，亲历了重庆城市的变迁，所以，我们按照城市发展十年的规模来设计这个项目，也就是说，我们在七年前打造的就是一个十年内无人超越的项目，于是，我们按这个思路进行规划，个引进百货公司，个引进2万平方米的大型超市，个引进电器，个引进专业的电影院，个在商业内引进健身中心，个把购物中心和专业市场结合起来定位，为了这个“个”，我们团队付出的努力是艰辛的。我们从2004年开始与百货谈判，一波三折，先是在2005年引进了当时国内做得还不错的铜锣湾百货，本来在当时，这是一个阶段性的胜利，结果，没等我们的喜悦褪去，铜锣湾因为那两年的极速扩张而导致内部出了问题，我们合约无法继续履行，于是，从2006年开始到2008年，我们开始了与步步高的艰难谈判，直到最后签下来。舜德摩尔的规划也因为步步高做了几次大的调整，目的都是为了步步高的进入，我们深知，步步高做为湖南的零售企业，它的到来除了带给项目无限的生命力外，还拉开了整个城市商业升级换代的序幕。
比步步高谈得更难的是电影院，从2004年到2009年这五年期间，我们几乎把所有院线都谈了一次，从横店到星美再到万达，谈了多少家，我都记不得了，真的太多了，电影院的商家到过永州后都给我们一个答案，就是永州的经济水平还不足以满足开电影院的要求，但是，我们还是坚持要进一家电影院，因为电影院对一个购物中心商业结构带来的作用是其它次主力店无法达到的，所以，我们宁愿等，我们谈了五年，等了五年，终于等到了潇湘院线，今天电影院已经开业了，我们终于可以同期看到市场正在首映的新片《建党伟业》,对于大家来说，看电影是件很普通的事，可是对于摩尔团队来说，为了大家的这个愿望，我们为此足足准备了7年。
所以，从商圈和规划来讲，舜德摩尔是永州目前任何一个商业都难以逾超的标竿，目前它所表现的能量还只是冰山一角，再过三年，摩尔的商业能量会随着二桥的通车越来越大，它也是永州当之无愧的商业中心。
《永州主页》：听说舜德摩尔将要推出新的投资产品，请为大家介绍一下。
马林利：摩尔在本月将推出的这个舜德步步高产权商铺是摩尔沉淀七年的优质资产。步步高租赁了舜德摩尔的1号楼，包括百货、电器、生活超市三种业态，经过四年的努力，现在的1号楼生意非常红火，而且也基本形成了以步步高百货为代表的高端消费市场，也和零陵中路的各类中低端商业项目形成了鲜明的经营差异。步步高的成功有步步高集团的努力，也有渝州公司的努力，还有众多大家没有看到的团队一起努力的成果，现在，只要到晚上，大家可以看到，步步高百货或者步步高超市是人满为患，尤其是步步高超市的经营非常火爆，与零陵中路的老超市形成了鲜明的对比。
这次之所以推出产权商铺，其实也是受广大投资者的要求。这几年，舜德摩尔随着经营的越来越好，在市场形成了非常好的口碑，也引得许多投资者的关注，许多投资者找到开发商渝洲公司，希望能有机会成为舜德摩尔优质资产的拥有者，在大家的极力要求下，这次渝洲集团才做了推产权商铺的决定，而且也为了对投资者负责任，这次推出的正是大家期盼已久、经营得非常好的优质资产舜德步步高的产权商铺，也就是目前由步步高集团整体租赁并经营的舜德摩尔1号楼物业。这次推出的政策也非常好，18年稳定回报，每年10%，我想，这是当前通货膨胀前提下最有效的投资手段。
《永州主页》：为什么是18年？18年后怎么办？
马林利：这个问题问得非常好。之所以是18年是因为步步高集团租赁的时间是18年，我们卖产权商铺是为了和大家分享成熟物业带来的投资价值，而不是简单地卖门面，所以，我们必须保证步步高集团租赁舜德摩尔1号楼持续经营的这个前提，步步高经营得越好，舜德摩尔1号楼的潜力就越大，我们希望通过步步高的经营实现商业价值的化，所以，我们必须尊重步步高的租赁年限,步步高租赁20年,目前已经过去两年,还有18年,我们有责任让它经营得更好,我想,这也是广大投资者需要的,那么18年后,我们该如何处理我们的资产呢?当然是通过我们自己。
舜德摩尔在很早之前就在筹备业主委员会，鉴于1号楼是卖产权商铺的特殊性，我们会针对1号楼的业主专门成立业主委员会，共同管理1号楼，18年后，业主可以通过业委会共同制定后续经营方案，是继续租赁给步步高集团，重新制定租金标准还是整体租赁给国内做得更的零售商家，这些都是完全有可能的，今天为什么有许多国内大型连锁企业进不了永州，主要还是因为永州的经济指标不够，但是18年后不一样了，18年后的永州至少可以超过今天的长沙，那么，我们可以看到，今天的长沙有日本平和堂、北京王府井、香港新世界等这些大型零售商家进驻并经营非常好，那么18年后，我想，这些商家是肯定有需求进驻永州的，我们当然可以考虑更商端的商家进驻舜德摩尔，提升摩尔的价值。
当然，还有第三种方式，就是业主自己经营，永州目前有许多自营的商家，我们自己经营的可能不是没有，是完全有可能。因为，在舜德摩尔3号楼，今年还要开业第二家百货“舜德百货”，这是湖南湘汇置业打造的，因为有舜德百货在担负主力店的角色，1号楼由业主自营一些主题化的商场也是可行的，在国内目前也有非常多成功的案例，比如北京的万通商场，就是非常有代表性的城市中心的女性主题商场。当然，这种经营是需要在专业团队指导下完成的。下一次，我可以就商业项目的运营来继续给大家做详细讲解。（记者：杨麒玲）
《永州主页》：谢谢，我们非常期待您的专业讲解。
【专家简介】
马林利，女，资深房地产人，当过兵，扛过枪，立过二等功，2000年进入房地产行业。
担纲操盘项目：
重庆地王广场(重庆价商业项目)、在水一方(重庆个旅游地产项目)、世贸中心（重庆262米地标建筑）、时代豪苑(重庆豪宅)、中新城上城(80万方城市综合体)
贵阳富中国际(贵阳五星级写字楼)、贵阳高尔夫别墅
安徽淮南上品印象、龙湖公园7号院、新天地时代广场
湖南永州舜德城市摩尔(35万平方米)、舜德花园（60万平方米）、徐家井世纪中心、东 溪花园（53万平方米）、东安同心雅苑
山东临沂安粮临沂五金城(50万平方米)
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