任志强:中国房地产没泡沫 住房改善是核心问题
山一程雪一更 2011-08-18 09:50
[摘要] 2011博鳌房地产论坛于8月16-19日在中国海南隆重举行，本届论坛主题为“下一个十年 改变中的房地产”。调控持续加码，中国房地产市场何去何从，腾讯财经、腾讯房产联合全程图文直播该论坛。
2011博鳌房地产论坛于8月16-19日在中国海南隆重举行，本届论坛主题为“下一个十年改变中的房地产”。调控持续加码，中国房地产市场何去何从，腾讯财经、腾讯房产联合全程图文直播该论坛。
华远地产股份有限公司董事长任志强在论坛上表示，整体而言，中国房地产市场并没有因为严格的限购措施而大幅度下滑，更没有出现类似于08、09年初这样的恶劣的情况。
以下是演讲实录：
中国房地产没有泡沫
“中国房地产到底有什么问题？很大问题就是中国房地产到底有没有泡沫。我不知道什么是泡沫。但是最近出了一个报告，用房地产总量把中国房地产总量做了一个估算，大概有97万亿总量，这个数字比我们官方数字大概高出一倍左右，官方数字是48亿。当然官方数字里没有包括在建工程和工业这一块。他同时又把它和美国、日本的情况作了对比，如果按照和美国资产泡沫已经破灭以后的情况看，这个数字不是它房地产高潮的时候，大概和居民储蓄存款相比是2.8倍，和M2相比是1.2倍。他们比较完了，觉得我们和泡沫之后的美国情况基本相同。但是远远低于日本，不但低于日本泡沫以前的情况，也低于日本泡沫以后的情况，同时中金认为每年保持8-10%增长，和我们M2增长，我们资产速度增长会低于他们。如果房产占国民经济总值情况看，会发现我们只占GDP16%，而美国个贷要占GDP90%，接近15亿个人消费贷款和住房贷款。如果按照国际情况相比，我们远远低于这些国家的一些基础数据对比情况。
这是今年上半年的数据，这个数据一方面可以看出我们高速投资增长的过程，无论是投资、销售面积、销售额、开工面积、竣工面积都在增长。最严重的是竣工和销售比例。我后面有一个表来说我们竣工一平米房子，卖掉1.6平米房子的时候，会是一个什么样。为什么今年的数据里头有些东西我们掰不清楚，是因为往年数据里基本上不包括保障性住房部分。所以商品房去年6.1亿平方米住宅，而非商品房是2.2亿万平方米住宅。8.3亿平方米里面，大概6：2的关系。但是今年有些保障性住房进入到商品房行列里，这个统计数据拔不开了。所以我们没有办法计算两者销售差别。现在情况是我们处于严格限购情况下，让很多有钱人无法购买房子。这种有钱人有些是不用银行贷款。还有一些是想用银行贷款买房子，但是没有资格。还有一部分老年人也被抹掉了，他们也没有资格到银行申请银行个贷。相对来说，也就是说在限制第二套住房同时限制了相当一部分人没有办法去改善自己的住房需求。刚才有人举例子说万科、恒大、雅居乐、碧桂园等等，这些已经公告的上市公司，利润是迅速增长。
很多人认为这是有史以来最严厉的限购措施，为什么投资还是增长、为什么销售还是增长，都说日子已经非常难过了，但是为什么所有已经报告的上市公司，平均30%增长。大部分都在二三线城市或者非限购城市获得了良好的业绩。整体而言，中国房地产市场并没有因为严格的限购措施而大幅度下滑，更没有出现类似于08、09年初这样的恶劣的情况。从资金上看，我们的个人按揭贷款是负的5.1%增长，也也是说中国政策并不支持和鼓励大家去改变住房消费。不支持市场。但是并没有因为中央政府不支持，老百姓有不买房或者说不需要房。”
纯商品房只占全年总供应的1.5%中国不可能出现泡沫
“从供求关系来看，今年是1：1.6，如果从历年看03年以前大部分情况是我们供应大于需求。总的竣工面积是远远低于销售面积。招拍挂制度和关闭土地闸门之后，出现了反弹。到05年就出现逆转，销售一平米房子结果竣工不到一平米房子，这个距离不断拉大。到了上半年仍然是1：1.6，恰恰说明我们还是在超卖，而没有超竣工。所以看不到竣工所形成的巨大积压，我们没有办法说这个市场是不好的或者说因为调控政策证明我们市场已经出现了泡沫。今天大家看到的价格也没有出现恶性的，今年上半年土地供应21万公顷，比去年增长17.6%。房地产用地增加额度并不大，只增加了4.9%，只有7.02公顷，前两者比重已经超过了60%，我们认为土地制度问题恰恰在于，每一平米工业用地增加，包括基础设施会配五平方米住宅用地，日本如果用工业用地和住宅用地计算，大概1：3.7，任何一个以民为主的国家都会考虑GDP增长、工业发展同时，保证必要居住条件。所以居住用地会大于GDP、公共服务的用地。但中国恰恰相反。我们大概拿出2/3用地用于基础设施和社会建设。其中还没有计算其他几项，比如旅游用地、军事用地以及其他用地，房地产用地只占4.5%，。这就是严重供不应求和中国不可能出现泡沫的情况。”
住房改善才是核心问题
“核心问题，现在我们不是进入了一个无房时代，谁也不敢说自己没房，包括农民工，你只能说你住的房子小，改善就成为最核心的问题。我们基本上实现了户均一套，户均一套表示有人没有一套房，要实现人均一间房，可能是未来重点发展的过程。要真正进入到提高生活质量发展阶段，我们至少还有20年或者更长时间。不依赖市场行不行？不可能。发达国家做不到。所以撒切尔把公共房全部卖了。发展中国家更不可能，我们相信最后中国一定会依赖于市场解决最后的住房问题。”
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