投资商铺不可忽视产权问题 5

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投资者在购买商铺的时候,需要对商铺做全面的调研,包括商圈的调查、商铺投资价值的分析判断、开发商的背景调查等很多方面,其中对商铺的产权状况做调查是必不可少的一个环节。要完整地掌握一个商铺的产权状况,就需...要投资者具备一些与产权相关的知识,了解相关的政策法规。确认权利人对商铺的产权关系的过程,法律上就叫确权。所谓商铺的产权,是指权利人对商铺的土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权,以及由上述权利产生的他项权,如典权、抵押权等。我国实行土地公有制,城市的土地都是属于国家所有,国家通过招拍挂的方式将国有土地使用权出让给开发商,由开发商在取得土地使用权的土地上进行商业开发,开发商获得的只是土地使用权,而不是土地的所有权,所以投资者从开发商那里购买的商铺,其产权由土地使用权和房屋所有权两部分构成。按照目前天津实行的《天津市房屋权属登记条例》的规定,房屋登记过程中土地和房管部门合署办公,投资者拿到的房产证都是两证合一的,既一个房产证中包括《房屋所有权证书》和《国有土地使用权证书》两个证书。投资者购买商铺后获得的产权,是从开发商手中取得的,在商铺盖好完成验收之后,开发商要对它开发的所有的商铺进行初始产权登记,投资者与开发商签订《商品房买卖合同》之后获得的产权,从法律上是通过房屋产权的转移登记取得的。做为投资者,要想顺利的拿到商铺的产权证,必须关注开发商在开发过程中是否按照各项法律法规的要求进行开发,是否在开发过程中存在违规现象。如果开发商在开发过程中有严重的违规现象,开发商是无法获得商铺的初始产权的,做为投资者从这样的开发商手中买到的商铺自然就无法顺利办下产权证。开发商在开发过程中不遵守国家的政策法规,违规进行房地产开发的现象是非常普遍的,在 2005年9月1日《天津市房屋权属登记条例》生效之前,天津市由于开发商违规操作导致老百姓购买的房屋无法取得产权证的在存量商品房中的比例高达30%,本人在过去几年中在为商铺业主服务过程中这种业主拿不到产权证的现象是屡见不鲜的,其结果会影响业主对商铺的权利的正常行使,也影响承租者的工商登记和正常经营,所以做为商铺投资者对此绝不能掉以轻心。看开发商在开发过程中是否有违规操作,关键看开发商在销售商铺的时候是否具备“五证”,所谓“五证”是指:《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》《施工许可证》《房屋销售(预售)许可证》,这当中投资者重点应该关注《国有土地使用权证书》和《房屋销售(预售)许可证》这两个关键证书。 [详情]

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