个人所得税方面:国家税务总局下发的《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕639号)规定,个人将承租房屋转租取得的租金收入,属于个人所得税应税所得,应按“财产租赁所得”...项目计算缴纳个人所得税。文件还规定,取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除。文件对财产租赁所得个人所得税前扣除次序作了调整:1.财产租赁过程中缴纳的税费;2.向出租方支付的租金;3.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;4.税法规定的费用扣除标准。 需要注意的是,根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定,对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税,文件强调对“个人出租住房”减按10%的税率征收个人所得税,这与财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)规定并不矛盾。财税〔2000〕125号文件规定“个人出租房屋”取得的所得减按10%的税率征收个人所得税,即个人将承租住房转租取得的租金收入,也应减按10%的税率征收个人所得税。此外,符合规定的修缮费每月最高可扣除800元,不足800元的按实际修缮费用扣除,超过800元的部分于次月按本原则继续抵扣,直至扣完为止。个人出租房屋取得的所得,以每次(月)取得的房屋租赁收入扣除税费标准后的余额为应纳税所得额。 营业税及其附加方面:对个人取得的房屋转租收入,国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》(国税发〔1995〕76号)第五条规定,单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为,应按“服务业——租赁业”项目征收营业税。同时按所在区域的征收率征收城建税和教育费附加。在财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)中,对融资租赁行为是按照差额计征营业税,但是对于房屋转租行为是否也可以按差额征收营业税,目前还没有规定,所以仍需按全额缴纳营业税。 需要注意的是,根据财税〔2008〕24号文件的规定,从2008年3月1日以后对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,其他房屋租赁仍按5%税率征收营业税。而且,根据《营业税暂行条例实施细则》的规定,各省级税务机关可在规定的幅度内,根据实际情况确定本地区个人房屋租赁适用(营业税)的起征点。如江西省的起征点是1000(含)元,纳税人的营业额未达到规定的营业税起征点的,免征营业税。纳税人营业额达到起征点的,应按营业额全额计算应纳税额。上述政策对转租房屋的个人纳税人来说,同样适用。 印花税方面:按照《印花税税目税率表》的规定,租赁房屋按千分之一贴花,税额不足一元的按一元计算。根据财税〔2008〕24号文件的规定,2008年3月1日前个人出租、承租住房签订的租赁合同,按千分之一征收印花税。2008年3月1日以后,对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税,其他房屋租赁合同仍按规定征收印花税。上述政策对转租房屋的个人纳税人来说,同样适用。 房产税方面:按照《房产税暂行条例》的规定,房屋产权人出租房产的,依照房产租金收入计算缴纳房产税,税率为12%。2008年3月1日以后,对个人出租住房,不区分用途均按4%的税率征收房产税。对于转租行为是否要征收房产税,到目前为止,国家还没有政策明确。 城镇土地使用税方面:拥有房屋产权的个人,出租的房屋坐落在城镇土地使用税征收范围内的,应按房屋占地(含出租的院落占地)面积,依适用的土地等级税额,计算缴纳城镇土地使用税。国家税务局《关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(国税地字〔1988〕第015号)规定,土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳,拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人纳税等。2008年3月1日以后,对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。 【例】市民王先生转租市区内的一套住房,于2009年12月1日取得11月份的转租收入6000元,支付租金4395元(取得税务**),没有修缮费用支出。当地规定租赁住房要按租金收入1%。缴纳防洪保安资金。则转租住房应缴纳营业税、城建税、教育费附加合计为:6000×3%÷2×(1 7% 3%)=99(元),转租住房应交防洪保安资金为:6000×1‰=6(元)。转租住房不需要缴纳房产税,也免征印花税。因此,转租住房的纳税人,其个人所得税的应纳税所得额为:6000-99-6-4395=1500(元),由于余额不足4000元,应减除800元,则应缴纳个人所得税为:(1500-800)×10%=70(元),王先生转租住房总计应缴税费为:99 6 70=175(元)。
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