经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,...而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房。随着时代的发展,经济适用房的适用性也会发生质的变化,即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求,在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工,使经济适用住房的建设达到;标准不高水平高,面积适中功能全,造价不高质量高,占地不多环境美。 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易,但有下列情形之一的不得上市交易: (一)以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的; (二)住房面积超过省**规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未补足房价款及装修费用的; (三)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; (四)产权共有的房屋,其他共有人不同意上市交易的; (五)已抵押且未经抵押权人书面同意上市出售的; (六)擅自改变房屋使用性质的; (七)法律、法规以及县级以上人民**规定其他不宜上市交易的。 职工以标准价购买、拥有部分产权的已购公有住房,应按成本价补足房价款和利息,取得全部产权后,方可上市交易。 经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市交易的,应当向房屋所在地县级以上人民**房地产行政主管部门提出申请,并提交下列材料: (一)职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表; (二)房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书,本办法第九条第二款规定的除外; (三)身份证及户籍证明或者其他有效身份证件; (四)房屋共有权人和同住成年直系亲属同意上市交易的书面意见; (五)已购公有住房原产权单位出具的职工住房状况证明,但经房地产行政主管部门催告原产权单位仍拒不提供的除外; (六)房改部门出具的同意上市出售审查意见。已购公有住房和经济适用住房上市出售的,房屋所有权人在向房地产行政主管部门提出交易申 请前,应先向同级房改部门申请对拟售房屋是否有不得上市交易情况进行审查。房改部门要在5个工作日内出具书面审查意见。房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市交易申请进行审核,并自收到申请之日起15个工作日内作 出是否准予其上市交易的书面意见。经房地产行政主管部门审核,准予上市交易的房屋,由交易当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理合同登记(登记备案) 、交易过户手续。房屋出售办理交易过户手续时,交易当事人必须如实向房地产行政主管部门申报成交价格,并按照本办法附件规定的标准缴纳土地出让金、所 得收益和有关税费。房地产行政主管部门对所申报的价格进行核实,对申 报价格明显偏低确需评估的房屋进行现场查勘和评估。已购公有住房和经济适用住房上市出售的,当事人应在办理交易过户手续之日起30日内,向房地产行政主管部门申请办理房屋所有 权变更登记手续,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民**土地行政 主管部门申请土地使用权变更登记手续。鼓励城镇职工家庭为改善居住条件,将已购公有住房和经济适用住房上市出售后换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后 一年内该户家庭按照市场价购买住房,或者已购公有住房和经济适用住房 上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的,可以视同房屋产权 交换。购房金额大于或等于原住房出售收入的,免征除印花税、契税外的 各项税收;购房金额小于原住房出售收入的,按差额部分计征税费。已购公有住房和经济适用住房上市出售后,房屋维修仍按照上市交易前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共 用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还,随房屋产权同时过户。已购公有住房和经济适用住房上市出租的,当事人应到房地产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案,领取《房屋租赁证》,并按规定缴纳税费。已购公有住房和经济适用住房用于抵押的,当事人应到房地产行政主管部门办理抵押登记。抵押人到期无法偿还债务,以抵押房产 或其拍卖所得抵偿债务的,按本办法规定缴纳税费。已购公有住房和经济适用住房上市出售的,其收入在按本办法规定缴纳土地出让金、所得收益和有关税费后归职工个人所有;出租 的,其租金收入在按本规定缴纳土地收益、有关税费后归职工个人所有。已购公有住房和经济适用住房上市交易后,该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房,也不得再购买经济适用住房等政 府提供优惠政策建设的住房。 已购公有住房和经济适用住房上市交易应缴税费 一、买卖: 除所得收益缴纳外,以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费: (一)土地出让金:按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行; (二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴):由卖方缴纳。按成交价扣除当地**公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益,按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50%以下的部分,按20%缴纳所得收益,80%归卖方;成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分,30%缴纳所 得收益,70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。 (三)印花税:0.1%,买卖双方各承担一半; (四)契税:1.5%,由买方缴纳; 二、出租: (一)土地收益:按出租建筑面积每平方米0.5元征收,由出租方缴纳; (二)营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税:按租金收入10%的综合征收 率征收,由出租方缴纳; (三)土地使用税、印花税:按现行规定征收; 三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。
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