北边上班，现房可上育新，80多平，如无更好学区不考虑出售，有300～400万现金，利用母亲名义买房，首套。一种是纯投资，买新房还是二手？总价千万左右新盘有无推荐？二手买哪个区块好，通州，望京，市内？另一种是偏改善，备选国风美唐和即将开的世华龙樾。两种方案谁更好？有无更好的置换方案（学校品质不变差）？
短期投资，纯投资买二手，变现快，能够快速流通，缺点是杆杠低；一手盘缺点是周转时间较长，适合长持，至少锁仓三四年，但你首套的话可以高杆杠。看你是打算做短线，一两年，还是长线四五年了。总价千万的新盘五坏外挑挑还是有的，孙河龙湖景粼原著的平层估计已经清盘，要是有清退的话，完全可以考虑拿下。亦庄金茂府也可以考虑，目前应该还有房，品质不错，区位略逊，但有人大附亦庄分校加持，未来可期。这两个一手盘的品质都强于国风美唐和世华。
二手房的话，市区里，你可以考虑产业集中，租金较高，流动性加强的盘，望京的橄榄城、双井富力城，都是保值增值很不错的盘，出租的租金非常理想。城里也可以考虑西城的广外版块，远见名苑和玺源台的小户型可以看看。
追问：
通州的房现在值得投资吗？比如moma，中国阙，相比金茂府如何？通州二手呢？比如玉兰湾，合生滨江帝景等500万出头的次新，性价比是不是比不上橄榄城，富力城？假设以上我都可以考虑至少持有5年？
回答：
买通州，得有通州房票吧。未来副中心的核心区域还是可期的。但我不建议挑豪宅来投资。总价高，接盘有限，流动性和升值幅度会价差，基本上会跑输大盘。moma这种产品是不错，但非主流，不太适合投资。中国阙同理，且珠江这个开发商做豪宅的实力，我比较怀疑。在通州双重限购的基础上，未来接盘的人群会非常狭窄。亦庄金茂府显然要强于前二者，至少未来你抛盘时，全北京其他区的人，符合购房条件的，都可以买。要是在你提到的通州几个盘里比，玉兰湾和滨江帝景，在投资上要强于moma和中国阙，次新高端盘，品质价，户型不大，总价合适，交通配套成熟，带有点学区概念，流动性上是更优的。 但谈到性价比，硬要和富力城和橄榄城比，确实也不公平，板块价值不对等，至少目前各自的价格基本反映了价值。 未来，北京的房产价值更要看重所在区域的产业支撑，所谓的职住平衡。有产业，有购买能力的人才能支撑未来的房价。你不是在北边上班吗？北边产业集中，尤其是码农聚集，薪酬丰厚，有些还持有期权股票，房价自然也就有强劲支撑，且租金也很理想。望京和国贸会有产业持续注入，即便没有学区支撑，周边优质盘的价格也能坚挺。再说了，可以预见北京未来的租金会进入快速增长通道，你持有5年，五年内租金别说翻一倍，涨个80一点都不成问题，你吃租金也能很爽了。玉兰湾和帝景的租金显然和望京国贸没法比。
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